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L’impression 3D l’avenir de l’habitat social ?

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La construction de nouveaux bâtiments revêt aujourd’hui des enjeux variés : choix de matériaux respectueux de l’environnement, réduction des gaz à effet de serre, préoccupations énergétiques, nouvelles normes. Il est enfin possible d’optimiser la consommation de l’énergie. Techliquid contribue par ses technologies électrolytiques à réguler cette consommation tout en assurant un confort maximal aux utilisateurs et assurer une continuité de fonctionnement du chauffage tout en minimisant son empreinte énergétique. C’est grâce à la gestion intelligente de cette énergie que ce confort sera assuré. Penser écologique c’est également penser sur le long terme, là les enjeux de constructions, la rentabilité des infrastructures sont essentielles.

Le secteur de la construction s’adapte et s’actualise pour créer des bâtiments plus en phase avec l’époque dans laquelle nous vivons. De belles initiatives voient le jour pour produire des bâtiments. Les projets d’impression 3D en matière de logement se multiplient à travers le monde, reste à savoir si la technologie changera le secteur du logement.


L’impression 3D a des avantages incontestables


Depuis quelques années, de nombreux projets de construction soutenus par l’impression 3D ont été menés. L’utilisation de l’impression 3D permet de réduire les coûts de construction. Les technologies évoluent et ses nombreux atouts attirent également le secteur du logement social.



L’impression 3D dans le secteur du bâtiment permet des solutions réellement innovantes car elles peuvent être utilisées dès l’étape de modélisation, permettant de multiples personnalisations de structures. Cette technologie confère une liberté de design permettant de répondre aux besoins en matière d’habitat.

Concernant les projets à grande échelle, les technologies 3D nous permettent déjà de construire différents types de structures, de construire des villes entières et de manière plus générale, construire des habitats plus durables.


Impression 3D et efficacité économique 


Un des multiples avantages de l’impression 3D dans le secteur de la construction est la réduction des coûts.

Presque zéro gaspillage de matériaux. En utilisant exactement la quantité dont elles ont besoin, donc en les réduisant, cette technologie permet de réduire considérablement les coûts tout en étant capable de les recycler.

De plus les imprimantes sont autonomes, le gros du processus de production n’implique pas d’intervention humaine, donc moins de personnel sur le terrain de construction et ne requièrent pas de temps d’arrêt. Plus vite l’imprimante 3D termine la construction, plus vous réduisez significativement les temps de production et plus vous réduisez les coûts. Leur efficacité s’améliore, les machines sont rapides et certaines d’entre elles sont capable de fabriquer des bâtiments de 55 à 75 m² en 24 heures.

On estime que la réduction des coûts sera de 25% dans 4 ans et jusqu’à 40% dans 10 à 15 ans.


L’engagement écoresponsable du concept 3D.


L’impression 3D a un bien plus petit impact sur l’environnement que les technologies de fabrications traditionnelles. Ceci ce traduit par une chute très importante des émissions de CO2 de l’ordre de 20%  par rapport aux techniques de constructions actuelles, un enjeu essentiel dans le secteur de la construction. La technologie 3D combinée avec des matériaux naturels ou recyclés peut considérablement réduire la facture écologique. Un logement social de 95 m² fabriqué grâce à l’impression 3D peut afficher une isolation thermique plus performante de 40 % qu’une construction classique.


L’impression 3D est une alternative aux techniques de constructions traditionnelles. Il est fort probable que nous vivions un jour, dans des logements construits par le biais de l’impression 3D. Au Mexique une immense imprimante 3D a été conçue pour répondre à la pénurie de logements. Elle est à l’origine du tout premier quartier imprimé au monde, alors peut-être sommes-nous face à l’avenir de la construction.


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SRU transformation de la loi en profondeur

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Rapport de la loi SRU : il faut s’adapter aux réalités du terrain


L’État pointe du doigt les maires qui ne font pas assez de place au logement social.

Plus qu’un manque de volonté des élus, le rapport évoque un objectif statistique trop éloigné des spécificités locales et des contraintes auxquelles fait face le territoire.

Près de 68% des maires considèrent la loi quasi irréalisable à un niveau local. La loi SRU reste difficile à appliquer et ne prend pas suffisamment en compte les difficultés du rattrapage à réaliser le mouvement de construction de logements sociaux qui a été réel. Quotas atteints pour 47% des communes soumises à la loi SRU.

Les propositions du rapport transforment la loi en profondeur pour l’adapter aux réalités du terrain. Le rapport conserve les grandes lignes de la loi, 20 ou 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales des communes, mais sans fixer de date butoir.


Construction energie Techliquid

La nouvelle réglementation pour les bâtiments neufs inquiète : les surcoûts auxquels devront faire face les bailleurs sociaux, devront être compensés.


SRU et 4D


La réforme de la loi SRU fait partie des objectifs du projet de loi “4D” : différenciation, décentralisation, déconcentration et décomplexification portant sur la simplification de l’action publique locale. La loi de transformation du paysage urbain vise à favoriser la construction de logements sociaux, pour ce faire le texte favorise les compétences des collectivités par l’extension du pouvoir réglementaire local en plaçant la relation couple maire-préfet au cœur de la procédure et en développement des délégations de compétences inter collectivité dans trois domaines : logement, transports et transition écologique. Le gouvernement pérennise le dispositif de la loi SRU fixant des objectif en matière de logement sociaux instaurant d’un rythme de rattrapage applicable à toutes les communes par l’adaptation temporaire du calendrier. Le rapport liste aussi une série de freins financiers à la construction du logement social, qu’il serait nécessaire de lever. Le premier concerne la taxe foncière.


Transport


– Transfert du réseau routier national non concédé aux départements et métropoles qui le demandent.

– Mise à disposition de routes nationales et autoroutes non concédées aux régions et départements volontaires.

– Possibilité pour l’Etat de transférer la maîtrise d’ouvrage d’une opération d’aménagement du réseau routier national.

– Modalités du transfert des petites lignes ferroviaires et mise à disposition des salariés de SNCF Réseau et SNCF Gares & Connexions. Possibilité pour la région d’obtenir la pleine propriété d’une ligne.

– Autorisation donnée aux collectivités territoriales et à leurs groupements d’installer des radars automatiques aux abords des routes.


Transition écologique.


Clarification de la répartition entre les collectivités territoriales et leurs groupements des compétences dans le domaine de la transition écologique.

– Délégation à la région des fonds “chaleur” et “économie circulaire” gérés par l’Agence de la transition écologique.

– Renforcement du pouvoir de police des maires et du préfet de département dans les espaces naturels protégés : par un arrêté motivé, ils pourront réglementer ou interdire l’accès à ces espaces.


Logement et urbanisme


– Amélioration des dispositions qui exonèrent certaines communes de l’application des obligations de la loi SRU, fixant un objectif de 20% ou 25% de logements sociaux.

– Possibilité pour le préfet de département de prendre des mesures correctives si les EPCI à fiscalité propre ou les établissements publics fonciers bénéficiaires des pénalités versées par les communes ne respectant pas les obligations de la loi SRU, n’utilisent pas ces ressources, ou si elles ne les utilisent pas conformément à la loi.

– Création à la demande des communes, et avec l’accord de l’EPCI à fiscalité propre et de l’Etat, du contrat de mixité sociale détermine les objectifs et les moyens pour les réaliser.

– Renforcement des sanctions financières applicables aux communes carencées par l’instauration de taux de majorations plancher.

– Suppression de l’actuelle procédure d’aménagement des obligations de réalisation de logements sociaux et des commissions départementales chargées de l’examen des demandes d’aménagement.

– Elargissement de l’objet social de l’Association Foncière Logement, filiale du groupe Action Logement.

-Attributions de logements sociaux : renforcement du rôle des groupements à fiscalité propre dans la définition des objectifs de mixité sociale et l’accès au logement des personnes exerçant une activité professionnelle essentielle à la vie du territoire. Prolongation des délais de mise en œuvre de la cotation de demande de logement social et de la gestion en flux des réservations de logements sociaux

– Prolongation de l’expérimentation sur l’encadrement des loyers, prévue par la loi Elan. Elle s’achèvera en novembre 2026.

– Prolongation du délai pour procéder à la mise en conformité des règlements de copropriété dans le but de prendre en compte les notions de parties communes spéciales, de parties communes à jouissance privative et de lots transitoires créées par la loi Elan.

– Harmonisation des conventions conclues entre l’Etat et les EPCI à fiscalité propre, pour la délégation de compétences en matière de logement social et d’hébergement.

– Possibilité de mener une opération de revitalisation du territoire sur le périmètre d’une ou plusieurs communes situées dans une métropole, et ce sans la participation de la ville principale.

– Réduction de 30 à 10 ans du délai pour lancer une procédure d’acquisition de biens sans maître, dans le cadre d’une ORT ou d’une grande opération d’urbanisme. Elargissement de la procédure d’acquisition des biens en état d’abandon manifeste.

– Clarification des dispositions juridiques sur les organismes de foncier solidaire. Habilitation donnée au gouvernement de légiférer par ordonnance pour conforter l’activité de ces organismes à but non lucratif.

– Possibilité pour le département d’apporter gratuitement un appui technique aux communautés de communes pour l’élaboration du programme local de l’habitat.

– Renforcement des outils mobilisables dans le cadre des projets partenariaux d’aménagement et des grandes opérations d’urbanisme instaurées par la loi Elan de novembre 2018.


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Relance de la production de logements sociaux en 2021 et 2022

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Le logement social représente 17 % du parc résidentiel en France, les bailleurs sociaux doivent répondre à une demande toujours plus forte. 2,3 millions de nos concitoyens sont en attente d’un logement social avec plus de 80 % des ménages éligibles au logement social dont 2/3 au logement très social.  Les bailleurs sociaux doivent parvenir à augmenter la production de logements.

L’année 2021 s’annonce riche en enjeux pour le futur du logement social. Le premier d’entre eux concerne le redémarrage de la production après une année 2020 médiocre où moins de 90.000 logements avaient été agrées. Une réduction de 17% du nombre de logements locatifs sociaux agrées soit 80% de l’objectif fixé ( 87.500 logements financés pour un objectif de 110.000) une baisse de la construction de logements sociaux observée depuis déjà plusieurs années.


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Le gouvernement représenté par La ministre du logement Emmanuelle Wargon et les acteurs du logement social ont signé un protocole pour la relance de la production de logements à hauteur de 250.000 logements sociaux entre 2021 et 2022.

Protocole signé par :

  • L’Union sociale pour l’habitat
  •  Fédération des ESH,
  • Fédération des Coop Hlm
  • Procivis la fédération nationale des associations régionales HLM
  • Action logement
  • La Banque des territoires

Action Logement le principal financeur du logement social en France avec la Caisse des dépôts va consacrer 920 millions d’euros supplémentaires à la production de logements,  le financement par Action Logement est ainsi porté à 7,4 milliards d’euros, dont 2,8 milliards d’euros de subventions. L’organisme contribuera également au financement de 14 000 logements pour étudiants et le doublement du nombre de logements sociaux à très bas couts. L’effort doit aussi porter sur le développement d’une offre d’hébergement pour les publics les plus fragiles.

Pour la Banque des Territoires, le montant prévisionnel total des concours financiers accordés aux bailleurs sociaux sur les années 2021 et 2022 sera d’environ 24 milliards d’euros.

Le secteur investit également pour lutter contre les passoires thermiques en faveur de la réhabilitation de logements sociaux déja prévus dans le Plan de relance, permettant ainsi une réduction significative des charges, du mieux-vivre tout en luttant contre le réchauffement climatique.

L’état s’engage par ailleurs à mobiliser les établissements publics fonciers et les établissements publics d’aménagement pour mettre sur le marché du fonciers destinés aux programmes de logements sociaux, en maîtrise d’ouvrage directe. Létat poursuivra les travaux engagés, visant une démarche de simplification du processus de financement et d’agrément des logements locatifs sociaux. L’état impose une politique volontariste de vente des terrains dans des conditions privilégiées pour que les opérateurs puissent y construire des logements sociaux toujours en maîtrise d’ouvrage directe. Un comité de suivi régional se réunira deux fois par an sous la surveillance des préfets. Les terrains recencés par les préfets de Région pourront faire l’objet de fortes décotes.


La loi SRU trop loin des objectifs : attention


Les obligations des collectivités territoriales dans le cadre de la loi SRU fixe les obligations de celles-ci en matière de construction de logements sociaux jusqu’en 2025 permettant ansi une meilleure répartition des attributions de logements pour laisser place à une plus grande mixité sociale. Cette loi est régulièrement évaluée et les engagements qui ne seront pas tenus pas les élus seront plus sévèrement sanctionnés, or certaines communes sont encore trop loin des objectifs et préfère payer des amendes.
Une majoration des pénalités sera effectuée, pouvant aller jusqu’a 400% .


Parmi les communes concernées par la loi SRU, près de la moitié d’entre elles ne respectent pas leurs engagements en matière de logements sociaux. La loi SRU prévoit que les communes a partir de 3.500 habitants sur une agglomération de plus de 50.000 habitants doivent posséder 23% de logements sociaux par rapport au parc de résidences principales d’ici 2025.


Ce nouvel accord profitable pour le secteur vient compléter le pacte pour la relance de la construction durable signé en décembre 2020, il vise une démarche de simplification du processus de financement et
d’agrément des logements locatifs sociaux et représente un investissement total d’environ 38 milliards d’euros.


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L’habitat un mouvement permanent

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La ville est avant tout le lieu du collectif, pendant le confinement, les Français se sont  sentis très isolés socialement, affaiblis économiquement, ils ont pour certains développés l’envie de verdure et de calme. Dans l’avenir ne trouvant plus en ville une qualité de vie attractive (et cela a déjà commencer), la campagne proche et les petites et moyennes villes auront certainement la préférence de la population. Sachant que les prévisions annoncent 75% de citadins dans la population mondiale en 2050 nous menant tout droit vers la saturation urbaine.

Une concentration peu souhaitable où les métropoles s’étaleraient et la fracture territoriale s’intensifierait très certainement.



Les zones rurales éloignées auraient alors des avantages en termes de tranquillité, de coût de la vie et de confort au sein d’un espace plus vert et naturel. Les villes moyennes à la périphérie des métropoles se développeraient pour prendre le relais des grandes métropoles, constituant de ce fait un nouveau réseau urbain.

Etalement urbain , familles monoparentales, vieillissement de la population, autant de changements qui vont modifier notre manière d’habiter, soulevant de nouveaux défis. La résilience sera au coeur des enjeux de l’habitat de demain pour les années à venir, la nécessité est donc de recréer des espaces de vies collectives malgré  la raréfaction du foncier et à la tension sur les budgets de fonctionnement, il nous  faudra donc plus d’espaces communs.


Conséquence directe des confinements, le logement est redevenu un lieu où l’on aime se réfugier.


Il n’est plus question de construire uniquement un bâtiment, les projets immobiliers sont pensés avec les mairies et les collectivités locales pour répondre plus efficacement aux besoins des futurs habitants dans des constructions plus respectueuses de l’environnement (60 % des émissions d’un bâtiment ont lieu au moment de la construction). C’est à nous de nous adapter, de construire en ayant préalablement pensé ces contraintes avec un modèle de société oû il faudra construire au long-court ou bien construire moins cher avec une durée de vie plus courte et reconstruire différemment selon les besoins : l’ossature bois aura en ce sens un brillant avenir. La technologie aura évidemment un vrai rôle à jouer. Tous les logements seront connectés aussi bien pour le confort des occupants que pour l’usage et la pratique des parties communes.

On sait que 60 % des jeunes de 20 à 30 ans préfèreraient devenir propriétaire d’un logement neuf plutôt que d’un logement ancien, pour le confort, l’absence de travaux et la personnalisation. Le logement neuf c’est aussi la capacité à se projeter, mais la France manque d’un million de logements.

Nos  objectifs sont de 300.000 logements nouveaux par an ( loin d’être atteints ) il en faut entre 500.000 et 700.000 pour rattraper le retard  et répondre aux nouvelles demandes. En complément, le reconditionnement des m2 de bureaux sera certainement une piste à envisager, mais restera insuffisant. Il sera indispensable de poursuivre la rénovation  du parc existant sur le plan thermique pour le rendre plus acceptable, plus économique, plus confortable et moins polluant.

Ce nombre de logements en France s’élève à 5 millions. Il s’agit d’habitations dont la consommation d’énergie est classé F et G.

  • 35,2 % des logements une pièce dépasse le grade E.
  • 22,3 % des logements deux pièces et 6,1 % pour les trois pièces dépassent le grade E.
  • 8,3 % des logements de quatre pièces dépasse le grade E.
  • Les logements dotés d’un chauffage électrique sont 36,7 % à avoir un DPE supérieur à E.
  • Les biens chauffés au fioul sont 16,7 % à dépasser ce niveau E.
  • Le total pour les logements chauffés au gaz s’élève à 10,7 % au niveau E.
  • En rez-de-chaussée, ils sont 40,5 % à voir leur diagnostic de performance énergétique dépasser le niveau E, pour atteindre les 17,9 % des logements installés au quatrième étage, les logements bénéficiant de la chaleur émanant des appartements du dessus et du dessous.

Cette année il est interdit aux propriétaires de ce type de logement d’augmenter le loyer entre deux contrats de location sans l’avoir rénové. Le diagnostic de performance énergétique devra être accompagné d’un audit énergétique dès 2022, pour toutes transactions immobilières, vente ou location. Le diagnostic de performance énergétique devra être accompagné d’un audit énergétique. Pour 2023 les nouveaux contrats de location afficheront un critère de décence. Un seuil maximum de consommation par mètre carré et par an devra être spécifié. A la date butoir de 2028, ces logements énergivores devront s’engager à respecter une obligation légale de travaux pour atteindre la classe E, il sera alors impossible de louer une passoire thermique.


En 2020, le parc locatif social comptait 5 153 600 logements.


Le manque de logements est un problème qu’aucun responsable public n’a réussi à régler dans la pratique. Les permis de construire sont en chute libre. La capacité du marché locatif à proposer un nombre suffisant de logements est un point-clé de l’écosystème. Nous sommes dans l’attente de l’application des éléments qui peuvent agir sur la fluidité du marché et sa capacité à s’étoffer, les outils existent déjà…


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2021 et son lot de nouveautés

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Que 2021 soit pour vous l’année de toutes les réussites et de toutes les joies. Bonne Année !


Une nouvelle ère va démarrer et effacer 2020, certainement pas simplement, mais cela ne doit pas nous empêcher de nous projeter déjà dans une année porteuse d’espoir grâce à notre capacité de résilience. Remonter ne sera certes pas simple, certaines entreprises ne s’en remettront certainement pas, d’autres et nous l’espèrons la plus grande partie, en profiteront pour se réinventer.

Notre souhait est de pouvoir vous accompagner dans cette vision d’avenir, alors débutons l’année avec un regain d’optimisme et d’espoir qui s’accompagne de son lot de nouveautés dans le milieu de l’habitat mais pas seulement.


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Marchés publics de travaux


Relèvement à 100 000 € HT du seuil de dispense de publicité et de mise en concurrence pour la conclusion des marchés publics de travaux jusqu’au 31/12/2022.


Elargissement du champ des bénéficiaires de l’Anah


L’Anah octroie sous conditions, des subventions aux propriétaires bailleurs, aux propriétaires occupants et aux syndicats de copropriétaires.

Pour favoriser les objectifs de rénovation des centres, quartiers anciens et des copropriétés l’Anah étend son champ de bénéficiaires.

Les modifications concernent principalement l’extension de MaPrimeRénov à tous les syndicats de copropriété. Il complète aussi le dispositif des opérations de revitalisation du territoire pour soutenir le programme Action Cœur de Ville et accentuer l’action de l’Anah en centres anciens et sur le champ des copropriétés.


Modification du règlement de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine


Le 1ᵉʳ janvier 2021, l’ANRU est passée du régime de la comptabilité publique à celui de la
comptabilité industrielle et commerciale, conformément à la loi ELAN. L’évolution de ce cadre comptable n’amène aucune modification des missions ou des modalités d’intervention, mais favorise un lancement rapide des chantiers et permet d’accélérer le paiement des subventions aux collectivités locales et aux bailleurs sociaux.


De nouvelles enveloppes pour la relance des territoires


Les dispositifs de soutien à l’investissement public local sont tous reconduits et de nouvelles enveloppes supplémentaires pour la relance des territoires sont adoptées dans le cadre de la loi de finances pour 2021.

  • 650 M€ pour promouvoir la rénovation thermique des bâtiments des communes.
  • 300 M€ en faveur de la rénovation thermique des bâtiments des départements.
  • 600 M€ en faveur des investissements des régions.

La Prime Renov 


Les formulaires de demande sont désormais disponibles en ligne sur MaPrimeRenov et accompagnent les propriétaires dans la rénovation thermique de leurs logements. Le but de cette prime est de verser une subvention instantanée aux propriétaires dès la fin des travaux.


La douche à l’italienne obligatoire dans les logements neufs


Dans le cadre de l’amélioration d’accessibilité des salles de bains des logements neufs collectifs aux personnes à mobilité réduite,  la construction de douches à l’italienne devient obligatoire (hors usage exclusif des propriétaires) . Dans un premier temps, la décision concerne les appartements en rez-de-chaussée et les maisons individuelles dont les permis ont été déposés à partir du 1er janvier 2021. Dès juillet 2021, cette obligation sera étendue à l’ensemble des appartements desservis par un ascenseur.


Calcul des APL adapté aux revenus actuels 


Comme l’impôt sur le revenu qui est prélevé à la source, les APL sont maintenant calculées à l’instant T sur la base des revenus perçus sur les douze derniers mois avec une réactualisation tous les trois mois et non plus sur ceux remontant aux deux dernières années.


Brexit


Les contrôles aux frontières entre la France et la Grande-Bretagne sont rétablis. Les entreprises devront passer par des formalités douanières pour exporter et peut-être payer des droits de douane, comme quand elles exportent des produits hors Union européenne.


Indice de réparabilité


Une note sur 10 sera inscrite sur l’étiquette des produits. Le but : atteindre une majorité de taux de réparation des produits électriques et électroniques. Sur cinq produits pour commencer : smartphone, pc portable, lave-linge, télé et tondeuse de jardin.


De l’air


Pollution. Entrée en vigueur du nouvel indice de la qualité de l’air atmosphérique qui intègre désormais les particules fines PM2,5 aux autres polluants  à savoir l’ozone, le dioxyde d’azote et le dioxyde de soufre. Nous pourrons connaitre quotidiennement la qualité de l’air que nous respirons.


Invendus alimentaires


Les obligations de dons des invendus sont étendues aux commerces de gros dont le chiffre d’affaires est supérieur à 50 millions d’euros. Des procédures de suivi et de contrôle de la qualité des dons deviennent obligatoires.


Plans de relance de l’UE


Chaque Etat membre de l’Union européenne doit transmettre son programme de relance définitif à la Commission européenne pour juillet,  ce budget de relance communautaire s’élève à 1 074 milliards d’euros. L’essentiel de cette somme sera versée aux pays les plus affectés par la pandémie.


Les bracelets anti-rapprochement enfin déployés 


Le 1er janvier, les bracelets anti-rapprochement pour tenir éloignés les conjoints et ex-conjoints violents sont déployés sur l’ensemble du territoire. Ce bracelet électronique permet de géolocaliser ces conjoints ou ex-conjoints violents et de déclencher une alarme lors de leur approche dans le périmètre défini autour de la victime même lors de ses déplacements.


Publicité papier


Dès le 1/01, la publicité papier sur les pare-brises de véhicules est désormais totalement interdite.


La Chine


1er janvier, la Chine interdit l’importation des déchets encore autorisés :  différents types de plastiques, pièces auto, papiers, textiles, rebuts d’acier ou de bois.


Produits plastiques interdits


Les entreprises et établissements publics ne pourront plus distribuer de bouteilles en plastique. Interdiction à la vente de vaisselle en plastique à usage unique à partir du 1er janvier. La décision concerne les pailles, couverts, touillettes, boîtes à sandwich, couvercles de boissons, couvercles de gobelets à emporter et confettis. Un délai de six mois est accordé pour écouler leurs stocks.


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Fusion au 01/01/ 2021 quand est-il ?

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Les chiffres

Selon les chiffres du ministère de la Cohésion des territoires,  le secteur HLM c’est :

  • 10 millions de locataires
  • 4,7 millions logements sociaux
  • 82 000 salariés
  • 12 000 administrateurs bénévoles
  • 720 organismes HLM

1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM


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Dans le cadre de la loi Elan les bailleurs sociaux et tous les organismes de logement social gérant moins de 12.000 logements sont soumis à l’obligation de se regrouper au 1er janvier 2021. Ils se sont effectivement engagés dans une démarche de rapprochement,  mais l’objectif du 31 décembre semblait assez peu vraisemblable voir invraisemblable compte tenu de l’état de crise sanitaire et ses conséquences. Cette date limite ne sera pas respectée,  de plus les OPH y étaient peu enclin voire opposés car personne n’aime les mariages arrangés. Les bailleurs n’ont pas cessé de prévenir du manque de temps dont ils disposaient pour entreprendre les différentes mutations de leur structure.

Ce regroupement vise à augmenter les marges financières des organismes et accélérer la professionnalisation du secteur du logement social, il peut se faire par fusion ou par création d’une société de coordination.


Les organismes concernés 


  • Les offices publics de l’habitat
  • Les entreprises sociales de l’habitat
  • Les coopératives d’habitations à loyer modéré
  • Les fondations d’habitations à loyer modéré
  • Les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux

Si les OPH de moins de 12.000 logements rattachés à une même collectivité décident de fusionner dès le 1 janvier 2021, l’obligation de regroupement est reportée au 1er janvier 2023. Ces mêmes OPH peuvent reporter leur obligation de fusion au 1er janvier 2023 s’ils sont regroupés dans un groupe d’organismes de logement social dès le 1er janvier 2021.

Dans le cas contraire,  à compter du 1er janvier 2021, l’organisme de logement social s’expose à être mis en demeure par le ministère du logement et être obligé de céder tout ou partie de son patrimoine locatif social ainsi que son capital à d’autre organismes de logement social ou groupe capitalistique qui comporte majoritairement des organismes de logement social, l’un d’entre eux ou une autre société contrôlant directement ou indirectement les autres dans le but de l’élaboration d’un cadre stratégique de patrimoine commun et d’utilité sociale. Mais cet organisme peut encore souscrire une part sociale dans une société de coordination. A l’inverse, ce même ministère peut mettre en demeure un organisme de logement social d’acquérir des logements ou du capital d’un organisme qui serait dans l’impossibilité de respecter leurs obligations par une société de coordination permettant ainsi à cet organisme de souscrire au moins une part sociale de la société. Chargé d’un projet collectif, cet outil permet un regroupement d’organismes HLM en structure commune pour coordonner leurs actions et d’optimiser la gestion de leur patrimoine.


Les petits organismes


Les organismes d’HLM risquent la dissolution et les SEM le retrait d’agrément:

  • S’ils détiennent moins de 1.500 logements
  • Si ils n’ont pas construit au moins 500 logements sur dix ans

Les exceptions


  • Organismes de logement social qui n’ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des 6 dernières années
  • Organismes de logement social ayant leur siège dans un département dans lequel aucun groupe, ni aucun autre organisme d’HLM ou SEM agréées n’appartenant pas à un groupe, n’a son siège
  • SEM agréées dont le chiffre d’affaires moyen sur 3 ans de l’ensemble de ses activités est supérieur à 40 millions d’euros
  • Organismes de logement social dont le siège social est situé sur les îles Françaises

En bref


Le ministère de la Transition écologique a mis en consultation un projet d’arrêté prorogeant la dérogation permettant aux logements collectifs neufs de consommer jusqu’à 57,5 kWh/m²/an. Celle-ci devait prendre fin au 31 décembre 2020. La nouvelle date proposée, le 1er septembre 2021, vise à maintenir cette dérogation jusqu’à l’entrée en vigueur de la RE2020, attendue à l’été.

Cette prorogation sera la dernière, puisque l’arrêté ne s’appliquera plus une fois la RE2020 en vigueur.


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Besoins de réformes pour l’organisation des logements sociaux

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Le secteur du logement social nécessite un changement en profondeur.


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Les réformes changent en profondeur l’organisation des logements sociaux en France. Au cours des dernières années, les législations sur le logement social se sont multipliées.

Pour 77 % des bailleurs, les changements législatifs vont pousser le logement social à rénover et innover davantage. Cette innovation passe avant tout par de nouvelles initiatives et la refonte du lien social.

Les bailleurs sociaux ont entre leurs mains une responsabilité majeure, l’avenir d’un secteur qui concerne 10 millions de ménages, considérable à l’échelle de la France. De ce fait, le logement social constitue l’un des maillons essentiels de l’ascenseur social.

Les bailleurs majoritairement, estiment que le logement social en France doit se réinventer,  se réformer rapidement pour répondre aux récents changements imposés par la loi Elan, pour cela ils doivent enrichir leurs offres de services et  amorcer une transition écologique et énergétique de leur parc social .


Les bailleurs sociaux qui innovent, transforment la relation avec leurs locataires et se doivent de choisir des outils numériques adaptés pour desservir les enjeux métiers d’aujourd’hui . De plus,  les évolutions réglementaires et les attentes des organismes de tutelle imposent de produire des indicateurs.

Et si La loi change, le numérique lui, imprime les usages . Le rôle des bailleurs sociaux change également : innovation, modernisation, transformation tout en passant par  la digitalisation de la relation bailleur / locataire, événement indispensable.


les chiffres parlent d’eux mêmes : le digital et les nouvelles technologies au sein des logements sociaux occupent une place considérable .  En 2020, la France compte 200 000 logements sociaux de plus sur une implantation  numérique globale du parc déjà très importante.

  • (94%) possèdent un ordinateur
  • (84%) un smartphone

Améliorer la qualité de service est devenu une préoccupation majeure pour beaucoup de bailleurs sociaux, le numérique y prendra certainement une place considérable,  sachant que le bailleur de demain sera surtout un fournisseur de services .


Depuis le remaniement, le ministère du Logement est rattaché à celui de la Transition écologique, avec la création d’un nouveau ministère de la Ville.


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Sortie du marasme pour les bailleurs sociaux

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Les bailleurs sociaux prennent la main


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Les deux principales fédérations de l’Union sociale pour l’habitat (USH) ont décidé de travailler ensemble sur des mesures à prendre pour faire face à cette situation exceptionnelle. Elles entendent se mobiliser fortement pour être les artisans majeurs de la relance.

Elles s’engagent sur une accélération des constructions et des réhabilitations à travers un Manifeste pour une relance socialement juste et écologiquement responsable pour répondre à l’urgence.


Un programme ambitieux et nécessaire pour porter une amélioration de la qualité de vie des habitants et en même temps réduire l’empreinte carbone du bâtiment.

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Ces organismes proposent une accélération massive des investissements dès 2020 et pour une période de trois ans de 2021 à 2023 ( réhabilitations et constructions incluses). Pour y parvenir, un engagement fort de la part de l’État  qui permettrait dans un premier temps d’anticiper les commandes à venir par des mesures de simplification de la commande publique, les attributions et plus généralement les normes sur l’immobilier et la construction. Mais aussi de remplir son rôle de soutien à l’investissement en terme de fonds propres pour ceux qui joueront le jeu . A cette présence forte de l’état  il faut rajouter la présence indéfectible de tous ses partenaires notamment la Caisse des dépôts ( concerne la poursuite des mesures d’allongement de la dette et la consolidation du haut de bilan des organismes HLM ) et Action logement.


  • le blocage de la RLS au niveau actuel (1,3 milliard compensé par 300 millions provenant d’Action Logement et 50 millions de la CDC).
  • le renvoi après 2022 des réformes en cours concernant les APL et le RUA (revenu universel d’activité ) .
  • la création d’un super PLAI avec des loyers du niveau du plafond APL.
  • un abondement par le budget de l’État des FSL (fonds de solidarité logement) départementaux ou métropolitains .

Construire davantage grâce à une TVA à 5,5 % 

Retour d’une TVA à 5,5 % permettant de construire plus et de manière écologiquement responsable. Un retour à la TVA ramenée à 5,5% pour tous les investissements engagés par les HLM, cette baisse de la TVA devrait représenter 4.000 à 7.000 euros d’économie par logement construit neuf et de 1.000 à 2.000 euros par logement réhabilité.

Minimum 130.000 constructions par an

Les partenaires s’engagent sur un volume pour les 36 mois à venir correspondant à la moyenne des trois derniers exercices connus. Avec une accélération du volume d’affaire dans les 18 premiers mois, pour une moyenne à terme de 130.000 constructions neuves, 150.000 réhabilitations par an, 9.000 démolitions hors ANRU et 1 milliard d’euros d’autres investissements.



Les bailleurs sociaux n’étaient pas plus préparés que le reste de la société à gérer la pandémie et c’est dans ce cas précis de confrontation aux difficultés sociales d’une partie de la population, qu’ils justifient leur existence. De nombreux organismes HLM ont mis en place des mesures pour lutter contre l’isolement des personnes fragiles et atténuer les difficultés économiques d’un certains nombre de leurs locataires. A ce titre aussi nous pouvons leur rendre hommage.



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C’est la population qui fait l’économie

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Faire face collectivement.


La leçon principale du coronavirus et aussi la plus ahurissante, c’est qu’il est possible en quelques semaines  de suspendre le système économique mondial. Le suspendre rapidement pour sauver le monde c’est bien, mais il est indispensable de le relancer tout aussi rapidement.


Les dégâts sont sévères, mais les atouts ne manquent pas pour un sérieux rebond… à condition que l’économie soit portée par un peuple déterminé qui va de l’avant et nous savons que l’économie est faite par la population. Reprenons ensemble pied dans la vraie vie, car nous ne pouvons faire face que collectivement.

Nous devons faire appel à la capacité de résilience qu’il y a en chacun de nous. Il est préférable de voir le verre à moitié plein et il est indispensable d’être tous ensemble dans cette épreuve.


Dans le milieu professionnel, la confiance semble de mise : 76 % des répondants prévoient un retour à l’activité normale et 33 % anticipent même une digitalisation accélérée de l’entreprise comme conséquence positive de cette crise.


Cette fois comme dans toutes les crises, le redémarrage favorise les entreprises entrepenantes et inovantes notamment dans les nouvelles méthodes de communication numérique. La période que nous traversons est justement propice à une réinvention de nos sociétés, la façon de produire, d’organiser le travail, de manager. Plus remarqué est l’essor du télétravail,  pourvoyeur de multiples économies et dont les avantages sont nombreux, sujet sur lequel Techliquid est largement précurseur puisqu’un nombre croissant de nos rendez-vous s’effectue déjà par voie numerique. Nous constatons d’ailleurs que nos clients instalent plus largement ces moyens de communication car dans ce type de technologie chacun est tributaire des autres.


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Un certain nombre d’activités ont été suspendues et de nombreuses autres sont en gestation. Il paraît essentiel  que la reprise soit insipensable à l’économie et donc aux entreprises. Techliquid est prêt à reprendre nos relations dans les plus brefs délais numériquement si vous le désirez.


L’individu n’est rien sans ce qu’il reçoit des autres, ainsi prennent sens les notions de continuité commerciale.


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Hommage, solidarité et urgence

Techliquid économiseur d'énergiePendant le confinement Techliquid est actif


Nous nous devons de témoigner notre soutien et notre solidarité en hommage aux héros de la lutte contre le coronavirus.
Ils sont en première ligne face à la pandémie de Covid.19.
Merci à chacun d’entre eux pour leur
dévouement et leur passion de l’humain.


Ce plan de confinement est une mesure d’urgence incontestable. Il entraine un risque économique sérieux, l’addition risque d’être salée et le redémarrage est indispensable. En parallèle d’autres menaces liées au confinement et pas des moindres se font jour :

Les signes de détresse.

74 % des adultes rapportent des problèmes de sommeil dont la moitié sont apparus depuis le confinement et 37 % présentent des signes de détresse psychologique. Les études indiquent que les femmes présentent un plus haut degré de détresse psychologique que les hommes et que cette détresse touche davantage les individus âgés de 18 à 30 ans ou ceux de plus de 60 ans.

Les dérives humaines.

Accentuées par l’impact psychologique, les études réalisées en Chine et sur les sous-mariniers montrent qu’ en cas de confinement on voit monter une colère et une angoisse qui se répercutent sur les proches.

Ces dernières semaines de confinement, le monde a connu une horrible flambée de violence domestique. Le confinement a pour conséquence une hausse des violences conjugales, le nombre d’interventions des forces de l’ordre pour des violences intrafamiliales a augmenté de 35% en France.

Mais soyons clairs, sur notre territoire 216 000 femmes par an sont victimes de violences de la part de leurs conjoints. Selon L’ONU une femme sur trois expérimente la violence durant sa vie. Les femmes victimes de violences doivent être relogées prioritairement et en urgence. La loi Égalité et Citoyenneté est là pour y veiller.


 

Une circulaire récemment publiée par Emmanuelle Cosse est destinée à faciliter le relogement de femmes victimes de violences ou en grandes difficultés ce qui s’avère être tristement d’actualité.

 

Les femmes victimes de violences, notamment conjugales ont énormément de difficultés à accéder à un logement social même lorsqu’elles ont quittées leur conjoint.
Cette circulaire leur donne un accès prioritaire à un logement social de manière à éviter un recours aux hébergements temporaires. Sur ce sujet, il y a un consensus total de la part des bailleurs.

Au nombre des facilités nous pouvons compter :


– La prise en compte d’un seul revenu pour la demande de logement social sur présentation d’un récépissé du dépôt de plainte, sans avoir à démontrer l’existence d’une procédure de divorce ou de fin de PACS.
– La possibilité d’attribuer un logement social en parallèle d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple.
– La conservation de l’ancienneté de la demande de logement social par l’un des membres du couple en cas de séparation.


Comment agir pour lancer un SOS pendant le confinement : les dispositifs


Il a été mis en place un système d’alerte d’urgence dans les pharmacies permettant aux victimes de donner l’alerte grâce à un code « masque 19 ». L’officine contactera tout de suite les forces de l’ordre. Par ailleurs ont été créés des «points d’accompagnements» dans les centres commerciaux et les magasins d’alimentation.

Mais aussi, un système d’alerte par SMS . Les victimes de violences conjugales peuvent désormais alerter les forces de l’ordre ou le SAMU et les pompiers en envoyant un SMS au 114.

Un numéro d’écoute 3919 Violences Femmes info (numéro anonyme et gratuit).


Les Français sortiront-ils indemnes sur le plan psychique du long confinement qui semble mettre en danger le lien social ?
La situation est en effet inédite et par conséquent, son impact le sera aussi.


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Habitat 2020 plusieurs nouvelles réformes

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Le logement n’a jamais aussi peu coûté à l’État et ne lui a jamais autant rapporté. Le solde net atteint le record de 38 milliards d’euros et pourtant le budget du ministère de la Cohésion des territoires  est abaissé de 1,5 milliard d’euros à 14,9 milliards d’euros , selon le projet de loi de finances 2020. les prélèvements fiscaux s’élèvent à plus de 78 milliards d’euros pour des aides légèrement inférieures à 40 milliards une étude qui montre que les aides fiscales dans le logement rapportent plus qu’elles ne coûtent (rapport de la commission des comptes au logement)

Cette étude mesure l’ensemble des coûts et des recettes générés par la construction de logements financés par des bailleurs, elle démontre que les logements qui ont bénéficié des dispositifs fiscaux en soutien de l’immobilier locatif neuf ont contribué de manière bénéficiaire à l’équilibre des finances publiques depuis 2000.


Pour 2020 plusieurs nouvelles réformes concernent les locataires et les propriétaires. Voici toutes les mesures applicables le 1er janvier ou en cours d’année.



Fin du CITE arrivée de la prime Rénov


Le système actuel de crédit d’impôt pour la transition énergétique qui pouvait jusqu’ici être cumulé, sous condition de revenus, avec une aide de l’Agence nationale de l’habitat, est ainsi remplacé par une prime unique  la Prime Rénov, ce nouveau dispositif se substitue au crédit d’impôt pour la transition énergétique pour les ménages les plus modestes, les ménages aux revenus intermédiaires continueront de bénéficier du crédit d’impôt jusqu’à fin décembre 2020. À partir de janvier 2021, l’aide sera transformée en prime. Les 20% des ménages les plus aisés continueront à bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique pour une liste de travaux plus restreinte et finiront par en être totalement exclus .


Achat d’appartement sociaux le prêt à taux zéro est maintenu


Depuis le 1er janvier pour les acquéreurs d’appartements sociaux le prêt à taux zéro est maintenu par l’Assemblée nationale dans le cadre du vote du projet de loi de finances jusqu’à fin décembre 2020 dans les mêmes conditions qu’en 2019 à condition de ne pas dépasser un certain niveau de revenus, de plus un dispositif permet d’éviter aux nouveaux acquéreurs d’avoir à payer les charges de copropriété concernant les parties communes (ravalement, réfection de toiture etc.) pendant dix années pour favoriser l’accession à la propriété mais aussi de permettre aux bailleurs sociaux de bénéficier de ressources nouvelles.


Réforme des APL


A partir de janvier 2020 un nouveau mode de calcul dans la réforme des APL (aides personnalisées au logement) est en vigeur, le montant versé aux allocataires sera réévalué tous les trimestres en fonction des revenus des douze derniers mois (et non plus des revenus perçus deux ans avant l’année en cours) grâce à l’instauration du prélèvement de l’impôt à la source, les Caf pourront récupérer auprès du fisc les montants de salaires déclarés chaque mois par les employeurs et actualiser automatiquement les droits des allocataires. Cette réforme devrait mécaniquement bénéficier aux comptes publics .


Fin de la taxe d’habitation


Le mouvement de suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale continue, en 2020 80% des foyers bénéficient de la suppression progressive de leur taxe d’habitation sur leur résidence principale.
Les autres ménages verront leur taxe diminuer de 30 % en 2021 et de 65 % l’année suivante.
La suppression sera étalée sur trois ans jusqu’en 2023.
L’enjeu pour le gouvernement est de compenser la perte de revenu induite par cette mesure pour les communes dont c’était une source majeure de financement. Il est prévu de puiser dans la part des recettes issues de la taxe sur le foncier bâti qui revenait aux départements. Ils se verront reverser une partie de la TVA.


Extension du dispositif Denormandie


La Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier dernier et vient compléter le dispositif loi Pinel  déjà en place.

Elle vise à rénover les logements vétustes de certaines villes françaises par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Pour améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.

La loi de finances a rénové ce dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien.  La mesure est étendue à l’ensemble du territoire des communes concernées au lieu des seuls centres-villes , tandis que  la liste des travaux éligibles est allongée.

Rappel:

  • Acquérir un bien avant le 31 décembre 2022
  • Louer le bien non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
  • Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) pour un maximum de 300 000 euros.

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HLM dérive de la financiarisation évitée

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Le monde des HLM a tenu son congrès annuel à Paris du 24 au 26 septembre au cours duquel ont été rejetées les ambitions de prise de contrôle de son patrimoine par des investisseurs privés . Une dérive contraire aux principes fondateurs et à la mission historique des HLM qui consiste à loger des ménages modestes et moyens. S’y est tenu également, la remise des prix des Trophées de l’Innovation Hlm.


En février, le gouvernement Lemaire a mis en place une lettre de mission concernant l’analyse du spectre des sources de financement du secteur du logement social et donc la possibilité d’envisager sa diversification . Plusieurs investisseurs: banques, assurances, fonds de pensions, sociétés foncières proposent de s’investir dans le patrimoine du logement social qu’ils considèrent aujourd’hui comme un très bon placement.

les HLM, qui détiennent 4,6 millions de logements à loyer modéré dans lesquels habitent près d’un Français sur six.  Une manne qui en fait baver plus d’un surtout lorsque la mécanique qui les gère est comparée à une start-up.

Cette financiarisation du logement a déjà été menée dans plusieurs pays européens au cours des dernières décennies. Le désengagement public du logement social s’est révélé catastrophique : baisse de production des logements sociaux, réduction du parc d’habitat social, difficulté d’accès au logement des ménages pauvres et des personnes aux revenus modestes, dégradation de l’habitat.

La mission a remis son rapport et conforte le modèle de financement du logement social à la française qui à repose sur l’épargne populaire supprimant ainsi le risque de sa financiarisation à laquelle l’ensemble des HLM sont opposés. Le principe: 60% de l’argent déposé par les ménages sur les livrets A et livrets de développement durable, est ensuite prêté aux HLM à des taux très bas et pour des durées de quarante à soixante ans, pour construire de nouveaux logements, ces emprunts représentent environ 70 % du coût total, le solde étant financé par les fonds propres et les différentes subventions.L’argent des loyers lui, sert à rembourser les emprunts, une mécanique bien huilée: qui fait des envieux.


À l’occasion du 80e Congrès, l’Union sociale pour l’habitat a organisé les Trophées de l’Innovation Hlm qui encouragent et récompensent les initiatives innovantes des organismes Hlm sur tout le territoire.


Quatre catégories : l’innovation architecturale et environnementale, l’innovation sociale, l’innovation locale et économique ,  l’innovation managériale et la nouveauté: le coup de cœur.

les 12 finalistes des Trophées de l’Innovation Hlm 2019 ont présenté leur projet. Les congressistes ont voté pour choisir les 5 lauréats parmi les 12 finalistes représentatifs de l’innovation dans le monde Hlm en France. Chaque lauréat a reçu une dotation de 5 000 euros, intégralement reversée à une association.


Prix de l’innovation architecturale et environnementale


Trois finalistes dans cette catégorie :

– Groupe des Chalets (Occitanie)

– Paris Habitat (Ile-de-France)

– Grand Dijon Habitat (Bourgogne – Franche – Comté)

  • Prix de l’innovation architecturale et environnementaleParis Habitat

​Pour un immeuble chauffé par la chaleur du métro

Lors de la rénovation d’un immeuble de 20 logements, Paris Habitat décide de récupérer la chaleur du métro, le dispositif permet de couvrir 35% des besoins en chauffage de l’immeuble avec 2,6 tonnes par an de CO2 en moins, Paris Habitat démontre sa volonté d’améliorer la performance énergétique de son patrimoine en sortant des sentiers battus.


Prix de l’innovation sociale


Trois finalistes dans cette catégorie :

– Domofrance (Nouvelle-Aquitaine)

– Orne Habitat (Normandie)

– Domanys (Bourgogne-Franche-Comté)

  • Prix de l’innovation sociale: Domofrance

Pour l’accompagnement en estime de soi des femmes en difficultés

L’innovation: comment redonner confiance aux habitantes dans un but de réinsertion sociale ou professionnelle au travers d’un atelier d’estime de soi permettant de bénéficier de soins de bien-être et de beauté.

Le bailleur social a joué un très grand rôle dans la mise en relation avec les partenaires comme l’obtention des financements et la mise à disposition gratuite de deux logements.

Le projet semble faire école sur d’autres territoires.


Prix de l’innovation locale & économique


Trois finalistes dans cette catégorie :

– OPAC S&L (Bourgogne-Franche-Comté)

– Plurial Novilia (Grand Est)

– Archipel Habitat (Bretagne)

  • Prix de l’innovation local et économique : Archipel Habitat

Pour une Ecole de proximité

Création de la 1ère L’Ecole de proximité destinée à la formation de gardiens d’immeubles de logements sociaux, réservée aux demandeurs d’emplois issus des locataires d’un logement social.

 A la fin de la formation, les stagiaires obtiennent un diplôme de niveau V qu’ils peuvent valoriser sur le marché de l’emploi. Ce qui a permit à Archipel Habitat de pourvoir à ces besoins en embauchant 70% des stagiaires et en accompagnant les autres dans leur recherche d’emploi.


Prix de l’innovation managériale


Trois finalistes dans cette catégorie :

– Seine-Saint-Denis habitat (Ile-de-France)

– OPAC38 (Auvergne-Rhône-Alpes)

– Maisons & Cités (Hauts-de-France)

  • Prix de l’innovation managériale : Seine-Saint-Denis Habitat

pour Agilité

Seine-Saint-Denis Habitat a engagé un projet associant l’ensemble des collaborateurs quel que soit leur statut hiérarchique, pour les rendre acteurs et décideurs des changements à mettre en œuvre pour améliorer le service aux locataires visant l’efficacité professionnelle et managériale et de parier sur le fait que de nombreuses améliorations peuvent naître de cette action en libérant  les énergies collectives.

110 managers de l’Office travaillent désormais sous forme de séances sur des cas concrets.


  • Prix coup de cœur : Grand Dijon Habitat

Pour La résidence Quadrata à Dijon

Le projet se base sur un regroupement de 240 pièces, s’appuyant sur le constat d’une évolution de la cellule familiale. Chaque logement est composé d’une série de pièces carrées de 13 m2 chacune, dont l’usage est totalement libre. Séjour, chambre, bureau, salle à mange sont là suivant vos désirs.

Ces pièces sont mises en réseau entre elles par des coulissants en bois qui permettent aux pièces d’être connectées ou déconnectées les unes des autres, ce sont les habitants qui définissent l’usage des pièces, c’est une véritable révolution expérimentale.


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Paris et habitat un algorithme compliqué

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A Paris le logement est rare et cher 


Dans cette même ville, les notaires confirment qu’un logement coûte désormais plus de 10.000 euros au mètre carré soit une hausse de 62,5% en 10 ans, des prix inaccessibles pour le niveau de vie constaté des Franciliens

et ce n’est pas la plateforme AirBnB qui propose à la location 65.000 logements à Paris et 600.000 en France qui favorise pas l’accés au logement, une compétition déloyale alors que 55 % des Parisiens vivent dans un petit logement,

25 %des Parisiens vivent dans un studio et 32% dans un 2 pièces.


Paris se vide de ses classes moyennes (12.000 départs par an) et la pyramide des âges fait le reste.


20 % de la population aura plus de 60 ans â l’horizon 2040, 25 % de cette population parisienne sera composée de personnes âgées. Leur présence progresse dans la capitale suivant une tendance globale du vieillissement de la population qui elle, a encore à peu près les moyens de s’y maintenir.

Avec le temps, il devient impossible pour les Parisiens actifs de se loger. Le logement social apparaît comme l’unique solution d’avenir

En Ile-de-France, 1 résidence principale sur 4 est un logement social (1 300 000 logements sociaux), taux le plus important au niveau national.
Pourtant, seule 1 demande sur 10 est satisfaite chaque année, face à une demande qui ne cesse de s’accroître (720 000 ménages demandeurs en 2019).

En se basant sur le critère des revenus en France, environ 73 % des ménages sont éligibles au logement social contre 70% de la population parisienne qui affronte des coûts bien plus élevés, il est 5 heures et Paris ne s’éveille plus, cette majorité de Franciliens affiche un revenu mensuel inférieur ou égal à 3200 euros par mois, une somme à peine supérieure au plafond de ressources local.

Le gouvernement fixe chaque année un plafond de ressources annuel, au-delà duquel un ménage ne peut effectuer une demande de logement social. Ce montant dépend du type de logement, de sa localisation et de la situation familiale du demandeur.

En France les plafonds de revenus sont d’environ 2000 euros par mois,  à Paris ils sont de 1200 euros par mois (Prés Locatif Aidé d’Intégration), 2200 euros (Prés Locatif à Usage Social) et 2900 euros (Prés Locatif Social)


En 2040 en France,  les deux de tiers de la population vivront en ville et sa proche banlieue et 31% auront plus de 60 ans.
Comment faire coexister les générations, les critères sociaux économiques, environnementaux et énergétiques ?
Ces questions déterminent les enjeux de l’habitat de demain auquel devront répondre notamment la ville de Paris et ses partenaires, un titanesque chantier…


 

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Action Logement un patrimoine enfin rentable

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Fort de 83 Milliards de patrimoine Action Logement donne le ton


Après avoir annoncé un plan d’investissement de 9 milliards d’euros, Action Logement le plus gros bailleur social de France créé en 1953 (un cinquième du logement en France) a présenté les premiers comptes consolidés de son histoire en 2019 peu après son changement de statut en 2017 et le rapprochement des 600 organismes.

Le groupe représente 83 milliards de patrimoine dont 55 d’actif immobilier, il a dégagé en 2018 8,5 milliards de revenus et 1,15 milliard de bénéfice net. Sa bonne santé financière (capitaux propres de 33 milliards, trésorerie nette 7,7 milliards) va lui permettre d’emprunter plus.

Alors qu’il se finance traditionnellement auprès de la Caisse des Dépôts et de banques, Action Logement est allé chercher de nouvelles ressources (11 milliards) sur le marché obligataire pour investir massivement et doubler son ratio d’endettement (de 33 % du passif à 61 %) d’ici 2023. Le groupe va aussi davantage exploiter sa trésorerie.


Faciliter la production de logements (45.000 logements sociaux neufs en 2023 contre 22.000 en 2018), améliorer le confort et la mobilité au sein du parc immobilier, tel est l’objectif que s’est assigné Action Logement: produire plus et moins cher.


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945 millions d’euros seront mobilisés contre la dégradation de l’habitat, 145 millions pour intervenir dans les copropriétés et les logements, 300 millions pour l’habitat indigne et 500 millions pour démolir 30.000 logements sociaux en fin de vie et d’en reconstruire 16.000 sur quatre ans.

En Outre-Mer 1,5 milliard d’euros seront consacrer à l’amélioration de l’habitat de 42.000 logements.

Action Logement apportera 1,550 milliard d’euros pour aménager un habitat plus inclusif, 550 millions d’euros destiner a la rénovation des établissements médico-sociaux, un milliard sera consacré à l’adaptation du logement des retraités à revenus modestes, les seniors de plus de 70 ans désireux d’adapter leur salle de bains afin de prévenir les chutes pourront bénéficier de subventions de 5.000 euros pour installer des douches à l’italienne avec sol adapté.


Un milliard d’euros pour améliorer la performance énergétique des logements.


Sous condition de ressources: il sera versé une prime de 1.000 euros pour favoriser la mobilité des salariés souhaitant déménager pour réduire leur temps de trajet professionnel

Il est désormais possible de bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 20.000 euros pour aider les propriétaires occupants à développer l’optimisation thermique de leur logement et de 15.000 euros pour les propriétaires bailleurs. Cette mesure doit profiter à 50.000 logements privés particulièrement énergivores, ces deux catégories pourront également profiter de prêts complémentaires de 10 à 30.000 euros.
L’ensemble du dispositif pourra être cumulé avec les aides existantes jusqu’à 20.000 euros de subventions et 30.000 euros de prêts, soit 50.000 euros pour des travaux.


Le géant du logement social affiche ses capacités et ses ambitions, ce plan d’investissement s’ajoute aux 15 milliards déjà prévus dans le cadre de la convention quinquennale signée avec l’État en 2018.


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CDC peut être un nouveau modèle de l’habitat

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CDC Habitat peut être un nouveau modèle de l’habitat


Avec une capacité d’investissement de 8,5 milliards d’euros dont 4 milliards seront investis dans des opérations de construction et de rénovation à venir, CDC Habitat continue d’attirer  les investisseurs institutionnels dans son Fond de Logement Intermédiaire et ses dernières levées de fonds lui ont permis d’augmenter fortement sa capacité d’autofinancement.


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Ce succès illustre leur volonté d’accompagner la restructuration du secteur en accélérant son rythme de production sur l’ensemble du territoire avec près de 50.000 logements sociaux, 60000 logements intermédiaires, près de 30.000 logements en Outre-Mer et près de 40000 logements très sociaux d’ici à 2029.

Au premier semestre 2019, CDC Habitat a livré 1864 logements, composés à hauteur de 69% de logements sociaux, le solde de 31% étant constitué de logements intermédiaires et a réhabilité 2190 logements.


Par son modèle industriel CDC Habitat souhaite se mettre au service des autres Organismes de Logement Social  en mettant leur plateforme à disposition des bailleurs locaux pour les accompagner dans leurs programmes de construction, de rénovation et développer davantage  de partenariats. Toulouse Métropole Habitat, la SA d’HLM de la Région d’Elbeuf ou encore la Société d’Économie Mixte Immobilière de Rambouillet, ont rejoint CDC Habitat au sein de Grand Paris Habitat dans cet objectif de partenariat.

Pour accélérer la requalification des copropriétés dégradées, CDC Habitat va investir 300 millions d’euros pour acheter 5000 logements dans des ensembles privés connaissant des difficultés et 200 millions d’euros pour les rénover puis pourrait revendre des logements à l’issue d’une phase de mise en location.



Ré-investir dans certains centres de villes moyennes en développant une gamme de logements,  sociaux, intermédiaires et destinés aux étudiants qui pourra ce traduire aussi par un soutien aux commerces de proximité tel est l’ambition de CDC Habitat.


CDC Habitat
Acteur majeur de l’habitat en France avec plus de 495 000 logements (328.000 logements sociaux, 87.000 logements intermédiaires et 79.000 logements accompagnés) CDC Habitat est le premier bailleur français. Son activité s’inscrit dans le cadre de la Banque des Territoires et couvre l’intégralité de l’offre de logements locatifs (très social, social, intermédiaire et accession).



L’ex SNI s’est réorganisée en lançant, une nouvelle structure, CDC Habitat social, née de la fusion de treize entreprises sociales (ESH) de l’habitat du groupe dans le cadre du regroupement d’organismes HLM prévu par  la loi Elan.


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Réduction des économies budgétaires HLM

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Le gouvernement avait contraint le secteur à contribuer à environ 1,5 milliard d’économies publiques annuelles de 2018 à 2020 par le biais de la baisse des aides personnalisées au logement des locataires du parc social que les organismes HLM ont dû compenser en réduisant d’autant leurs loyers et donc leurs recettes dans le but théorique de réformer son modèle. De plus les avantages des bailleurs sociaux en matière de TVA ont été réduits, représentant pour eux un surcoût de 800 millions d’euros en 2018


Lors du congrès annuel du secteur, l’ambiance témoignait d’un secteur de l’habitat social qui atteignait ses limites .

Ces économies demandées contribuent à une baisse de la construction d’au moins 7,5% sur les nouveaux logements sociaux en 2018.  Entre décembre et février, le nombre de mises en chantier de logements a reculé de 11 %. Malgré les 10 milliards d’euros de prêt a très long terme que la Caisse a débloqué auprès de 400 organismes, pour une ‘économie immédiate de 1,5 milliard d’où le déséquilibre, d’autant que la vente de HLM pour reconstituer des fonds ressemble fortement à une utopie.


Un compromis proposé par le gouvernement en matière d’économies budgétaires a été approuvé par le monde HLM.
Les réductions au cours des prochaines années seront moins importantes que prévues.

 


La réduction des loyers est abaissée à 950 millions d’euros, un dispositif valable de 2020 à 2022. La différence sera compensée par Action Logement( l’ex 1 % logement) pour 300 millions au Fond National d’Aides à la Pierre, s’y ajoutent 50 millions d’euros de ristournes par la Caisse des dépôts.  Le secteur demandait aussi un retour à un taux de TVA préférentiel sur les travaux, celui-ci, remonté depuis deux ans à 10% va partiellement revenir à 5,5% son niveau d’origine, mais seulement pour les opérations réalisées dans certains types de logements qui ne concernera que certains travaux sur les logements les plus sociaux.

Avec ce coup de pouce au monde HLM le gouvernement demande de s’engager sur des objectifs de construction.

Un deuxième accord sur trois ans, sur la base d’un plan d’investissement de neuf milliards d’euros d’Action Logement pour soutenir le logement social et le financer, a été signé pour relancer les efforts de construction et de rénovation du logement social à travers un engagement de 125.000 logements sociaux par an (contre 110.000) et à accélérer les rénovations thermiques dans le parc social.

Au-delà de ces principes financiers, diverses dispositions de soutien à l’investissement sont prévues, avec notamment la participation de la CDC. En espérant que toutes ces mesures donneront une meilleure visibilité à nos bailleurs sociaux.


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Recherche et habitat

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L’habitat social en France fait l’objet d’une forte mobilisation de disciplines de recherche.
Elle souligne un accroissement des coopérations entre chercheurs et acteurs de l’habitat comme les organismes Hlm.


Des institutions soutiennent la recherche dans le domaine de l’habitat:


Le Plan urbanisme construction architecture: est une agence interministérielle dont l’objet est de faire progresser les connaissances sur les territoires et les villes.

Caisse des dépôts: par ses travaux de recherche dans les champs d’intervention stratégiques

Le Commissariat général à l’égalité des territoires: par ses travaux d’observation, ses études et son activité de prospective, il produit des analyses sur les territoires pour orienter les politiques publiques et prévenir les inégalités.

Le Défenseur des droits: institution indépendante de l’État s’est vu confier deux missions : défendre les personnes dont les droits ne sont pas respectés. Le Défenseur des droits réalise des études et soutient des travaux de recherche afin de connaître plus précisément les situations d’inégalité et pour défendre les droits de chacun.

L’Union sociale pour l’habitat soutient des recherches sur les politiques publiques de l’habitat et du logement.

Les travaux portent souvent sur la compréhension des évolutions de l’environnement des organismes Hlm (produits, services, organisation, pratiques collaboratives, maîtrise d’ouvrage) peu de travaux sont en cours sur le rôle et la place de l’acteur Hlm dans les politiques locales ou nationales du logement. Les travaux liés à l’urgence, à l’hébergement, aux trajectoires vers le logement social font partie des travaux qui se sont renforcés .


L’évolution du modèle du logement social


 

Un vaste champ de recherches est consacré à l’évolution du modèle du logement social et à son financement dans une atmosphère de réduction du loyer de solidarité,  de  vente de logements et de restructuration des organismes Hlm.

La montée en puissance des acteurs privés au travers de la VEFA pose questions, les effets des aides au logement pour les plus modestes, la capacité d’adaptation du modèle aux nouveaux enjeux tels que la hausse de la construction de logements neufs malgré le désengagement de l’État en pose d’autre.

Une capacité de production qui repose sur les aides de la puissance publique (État et collectivités locales), mais davantage sur les fonds propres des organismes Hlm et les prêts à long terme de la Caisse des Dépôts. Ce modèle a des impacts positifs en matière sociale et environnementale, l’apport de la recherche sur ces impacts est indispensable aux acteurs pour développer analyse permettant une meilleure argumentation auprès des pouvoirs publics.


Sous la loupe des chercheurs: 


La vente Hlm:  Où vend-on? À qui? Dans quelles proportions?
Les effets produits par les ventes déjà effectuées?
Les parcours résidentiels et les cœurs de ville?
La mobilité dans le logement social?
Le fonctionnement social des quartiers avant et après la rénovation urbaine?

L’évolution de la situation du logement social en France dans le cadre de vente de logement ne viserait pas à aider une large partie de la population à se loger ou à servir de filet de sécurité, mais à faciliter la mise en œuvre de projets professionnels et résidentiels de ménages. Une évolution observée dans de nombreux pays européens, mais dans laquelle la France s’engagerait différemment puisqu’elle n’a pas sacrifié son secteur du logement social.


En conclusion


Pour répondre à la crise du logement, l’enjeu du neuf est-il essentiel? Faut-il se concentrer sur la construction neuve? Que construit-on ? Et où ? Sachant que la crise du logement touche les grandes agglomérations sur l’ensemble de l’offre et que les centre villes se dépeuplent.

Les questions sont innombrables, la recherche sur l’avenir de l’habitat s’avère indispensable, elle réside dans la capacité à disposer au moment opportun de travaux sur des sujets qui se révéleront vitaux demain.


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Action Logement achète des HLM pour un milliard d’euros

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Action Logement va racheter des HLM pour un milliard d’euros


 

Action Logement souhaite se défaire de 1 % de son patrimoine chaque année et entraîner le reste du secteur dans son mouvement.

La vente de ces logements sociaux permettra aux organismes HLM d’augmenter leurs capacités financières pour maintenir leur production et la réhabilitation des immeubles.


Adoptée en octobre par les parlementaires, la loi logement permet de renégocier les emprunts auprès de la Caisse des dépôts et de recourir à des prêts dits de haut de bilan, dont le remboursement commencera dans vingt ans. Elle simplifie les procédures avec la création d’organismes nationaux de vente (ONV), opérationnels quand le décret d’application de la loi Elan sera publié et la création d’une structure de portage destinée à réhabiliter des logements avant de les revendre aux locataires sachant que les bailleurs sociaux conserveront la gestion des bâtiments.


L’ONV sera chargé d’acheter les immeubles de logement social aux bailleurs sociaux, pour les revendre aux locataires du parc HLM.

Doté d’un milliard d’euros en complétant par des emprunts, l’ONV va acquérir 40 000 logement aux organismes HLM sous condition de réinvestissents dans des travaux de construction neuve ou lors des chantiers de rénovation d’ici 2022.


Un appel à manifestation d’intérêt a été lancé auprès des bailleurs sociaux, la clôture était le 19 octobre avec un cahier des charges disponible dès le 18 juillet. Le but: identifier et présenter les actifs que les bailleurs souhaitaient vendre.

Finalement seuls 70 bailleurs HLM , (un sur dix) sont prêts à vendre quelque 11.000 logements via l’organisme Action Logement, nous sommes bien loin du compte. Aujourd’hui, peu de bailleurs sont enclins à vendre.

Action Logement se donne jusqu’au 24 décembre pour  sélectionner  les immeubles en projet d’acquisition afin de démarrer les contrats dès les premiers mois de 2019.


 

Seuls les logements  sociaux construits ou acquis par le bailleur social depuis plus de 10 ans et répondant aux dernières normes y compris de performances énergétiques seront proposés à l’achat.

 


Rénovés par Action Logement, les appartements ou les maisons seront proposés à leurs locataires qui seront contraints (sauf en cas de déménagement pour des raisons professionnelles) de les occuper plusieurs années pour éviter les effets d’aubaine à la revente.

Si le locataire souhaite acquérir son logement social, il doit attendre que le bailleur décide de le mettre en vente ou lui demander par courrier si la cession du bien est prévue. Si oui, le locataire est prioritaire pour l’achat mais peut également céder son droit à  ses proches (époux/épouse, ascendants, descendants, à condition qu’ils respectent le plafond de ressources exigé pour l’attribution).

Si le locataire refuse d’acheter le logement, le bailleur doit attendre son départ pour pouvoir proposer la vente aux autres locataires de son parc immobilier.

Pour un logement vacant une proposition est faite à l’ensemble des locataires ainsi qu’aux employés sociaux du parc immobilier. Passé 60 jours sans manifestation d’intérêt, le bailleur est autorisé à chercher un preneur à l’extérieur du parc social.


Les prix sont fixés par les organismes HLM et devraient se situer aux environs de 2200 € en province et 3200 € en Île de France. L’État s’engage à verser un bonus entre 5 000 € et 10 000 € pour l’achat d’un logement HLM, la TVA sera réduite à 5,5 %.
L’accession à la propriété d’un logement HLM donne droit aux aides financières proposées par l’État, prêt sur PEL, prêt à 1 %, prêt à taux zéro, crédits amortissables.


Une garantie bailleur sera appliquée dans le cas où l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de rembourser son prêt à n’importe quel moment. Le bailleur s’engage à racheter le bien au même prix… et à reloger l’acheteur dans son parc HLM. L’engagement vaut sur 15 ans et(ô miracle) dans un délai de 10 ans après l’achat du logement HLM, le bailleur compensant financièrement une éventuelle décote du bien lors de la revente.

Dernier avantage étonnant pour le propriétaire, il est permis de mettre en location son logement HLM sous  condition de respecter un loyer plafonné (ancien loyer) si la location commence dans les 5 années qui suivent l’achat du bien.


En conclusion


Processus étonnant que ces ventes de parc qui visiblement ne semble pas recueillir  les suffrages des bailleur sociaux en France visiblement absents du protocole de vente.


Action Logement
Depuis plus de 60 ans, Action Logement facilite l’accès au logement pour favoriser l’emploi.
Action Logement gère paritairement la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (dispositif du 1 % logement).
Le groupe Action Logement compte un patrimoine d’un million de logements sociaux et intermédiaires.


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Congrès Union sociale pour l’habitat 79e du nom

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79e congrès de l’Union sociale


Un esprit plus constructif pour le 79e congrès de l’Union sociale pour l’habitat d’octobre 2018 à Marseille. Il succède à la colère de 2017, lors de la confirmation des économies pour 2018 imposées au secteur. Le mouvement HLM se réinvente pour faire face aux contraintes liées au budget de l’Etat. Les Hlm sont à un des tournants de leur histoire. C’était l’occasion pour les responsables des organismes du logement social de préparer l’avenir du mouvement HLM.


Les bailleurs sociaux sortent d’une période d’investissement intensif entre construction et réhabilitation, effort accompli sans régression de la situation financière du secteur.


Vision positive pour le logement social, la production et la rénovation de logements sociaux se maintiendraient à un niveau élevé, l’autofinancement resterait supérieur aux investissements en fonds propres des bailleurs sociaux jusqu’à 2030, et aux mesures d’accompagnement (prêts de haut de bilan bonifiés et plan Logement de la Caisse des Dépôts) et au doublement des ventes de logements sociaux, la vente de logements sociaux aux locataires qui résident dans les lieux sera encouragée pour générer des revenus. Les logements sociaux que le Gouvernement espère vendre est de 40 000 grâce à la promulgation de la loi ELAN, contre 8 000 aujourd’hui. Les collectivités percevront jusqu’à 50 % du produit de la vente pour permetre la réalisation du nouveau programme national de renouvellement urbain. Le parc social devrait continuer de progresser au cours des vingt prochaines années pour culminer à un ratio de 19,2%  Le parc social atteindrait 6,5 millions de logements dans vingt ans, une hausse de 25%.


La loi Elan entame sa dernière ligne droite après l’Assemblée, le Sénat les économies budgétaires sont déjà d’actualité.

Le gouvernement a engagé une réforme des HLM plus de logements à prix attractifs, simplification des procédures, plus de bureaux transformés en logements, moins de normes et plus de permis de construire.cette réforme impose une réorganisation en profondeur et pèse sur les organismes gérant moins de 12 000 logements en  les forçant mécaniquement à se regrouper. L’objectif étant de réaliser des économies d’échelle et d’optimiser les ressources humaines.


En conclusion


Le poids du logement social dans l’ensemble du parc devrait croître malgré la baisse globale de la production en 2017-2018, un peu de positif ne nuit pas.


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Bailleurs sociaux prêt haut de bilan 2.0

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Haut de bilan en question.


Le haut de bilan est une information financière
située dans la partie supérieure du bilan,
dont les éléments dits solides sont orientés
sur le long terme.

Ces hauts de bilan font apparaître les emplois
durables d’une entreprise et les ressources à long terme que sont les fonds propres,
les immobilisations financières, les dettes à moyen terme, long terme et les financements
sur le long terme.

On désigne par opérations de haut de bilan les stratégies d’ingénierie financière sur le long terme mises en place par les entreprises et qui permettent de réaliser : des augmentations de capital, des fusions acquisitions, des émissions d’obligations ou encore des restructurations de dettes.


Prêts de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0 en France


Après une première enveloppe de prêts de haut de bilan bonifiés, distribués de 2016 à 2018, les pouvoirs publics ont souhaité soutenir les investissements des organismes Hlm liés à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité. La période de souscription prêt de haut de bilan de deuxième génération pour 2018 était ouverte du 5 juin au 10 juillet

Grâce au différé d’amortissement ainsi qu’à la bonification intégralement apportée par Action Logement, ces prêts offrent aux bailleurs sociaux des conditions financières exceptionnelles.


Cette offre bonifiée vise à soutenir les investissements des bailleurs sociaux par l’octroi d’un financement assimilable à des fonds propres, à hauteur de 2 milliards d’euros.

Ces 2 milliards d’euros seront débloqués en trois temps :

  • Une première souscription de 700 M€ pour la construction neuve sur agréments 2018.
  • Deux autres tranches au titre des années 2019 pour 700 M€.
  • 2020 600 M€.

Le prêt 2.0 de haut de bilan bonifié  (Bonification: supporter le coût du taux d’intérêt pour ramener le crédit à taux zéro) sera un prêt d’une durée de 30 à 40 ans avec :

Une première phase avec un différé total d’amortissement du capital de 20 ans à 0% (Cela signifie que pendant la période, le bailleur social ne rembourse ni capital ni intérêt) et une seconde phase de 10 ans (réhabilitation) à 20 ans (construction) au taux du livret A + 0,60%


Le prêt de haut de bilan est destiné à financer les investissements des organismes d’Hlm, SEM immobilières et organismes agréés MOI en construction neuve  comme en réhabilitation .

L’octroi des  prêts de haut de bilan basé  sur l’analyse de la faibilité financière à long terme des bailleurs sociaux est soumis à un accord entre le bénéficiaire et Action Logements, distribués par la Caisse des Dépôts ont vocation à être garantis par les collectivités locales .


Les organismes d’Hlm devront informer la Caisse des Dépôts de leur situation au regard des objectifs de restructuration du secteur Hlm contenu dans le projet de loi Elan.  Cette information, consistera en 2018 à une simple information sur les démarches envisagées et la situation de l’organisme.


En conclusion 

Le prêt de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0  apporte une ressource significative aux organismes de logement social. Sont but: compléter efficacement l’arsenal de mesures de soutien à la construction et à l’investissement par la réduction substantielle et pérenne des charges financières des bailleurs sociaux en France .


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La loi Elan réforme le droit immobilier

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26 juillet 2018 la loi Elan, va réformer le droit immobilier


loi ELAN au Sénat Techliquid

Après 188 amendements adoptés en séance publique, les sénat a adopté à une large majorité le projet de loi Elan (évolution du logement, aménagement  numérique).  le projet de loi Elan est certainement la pièce majeure de mise en œuvre de la Stratégie logement du Gouvernement Macron


l’état des lieux 


Le logement c’est 26 % du budget des ménages.
17 % des ménages sont locataires d’un bailleur social dans 4,5 millions de logements.
140 000 nouveaux logements sociaux ont été financés en 2017.
Il reste 1,8 millions de demandeurs de logement social.
13 000 dossiers contentieux en matière d’urbanisme en 2016.
7 millions de logements à optimiser sur le plan énergétique.

Evolution du mode de vie :

  • la mobilité professionnelle a augmenté,
  • la structure et les modes de vie des familles évoluent

Le logement est devenu  difficile d’accès pour certains ménages. Les jeunes peinent à se loger, les files d’attente s’allongent dans le logement social et les inégalités entre les territoires se creusent.

Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants : c’est l’ambition du projet de cette loi Elan qui tient compte des évolutions de la société et de ces nouveaux modes de vie.


Les axes fort du projet de loi :

  • construire plus et mieux
  • réformer le secteur du logement social, pour qu’il réponde mieux à ses missions d’intérêt général
  • répondre aux besoins de chacun, favoriser la mobilité et la mixité sociale
  • répondre aux besoins numériques

Le projet de loi prévoit :

  • La rénovation énergétique des 7 millions de logements.
  • la création de nouveaux dispositifs pour accompagner les projets urbains en matière d’aménagement pour faciliter les grandes opérations d’urbanisme.
  • Simplification des normes pour donner aux entreprises des solutions nouvelles et de construire davantage. L’un des objectifs consiste à simplifier les règles d’urbanisme afin d’ assouplir les procédures de construction de logement et de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire, en cas d’abus, plus de sanctions .
  • de redonner davantage de responsabilités aux élus locaux dans la conduite de leurs politiques d’urbanisme.
  • des mesures de simplifications pour accélérer le déploiement de la téléphonie mobile (voix et données).
  • la possibilité d’encadrer les loyers sur une commune ou un secteur, à l’initiative des intercommunalités. La loi Alur de 2014 a instauré un dispositif d’encadrement des loyers, seules deux communes Paris et Lille l’avaient mis en œuvre puis par la suite annulées par les tribunaux administratifs de ces dernières en 2017.
    La loi Elan en conserve les principes de manière optionnelle.
    Le texte prévoit de permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers. La mise en place de ces observatoires locaux des loyers sera une obligation dans toutes les zones tendues.
  • La création d’un bail mobilité, plus souple, de 1 à 10 mois, pour faciliter la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes ; Le projet prévoit de créer un nouveau type de bail d’habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concernerait la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. la durée du bail sera convenue dès l’origine, il ne sera pas renouvelable et sera sans dépôt de garantie, les charges seront versées forfaitairement.
    Le locataire pourra résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois et sans avoir à justifier sa décision ,aucune clause de solidarité ne sera applicable en cas de colocation.
  • La reconditionnement des centre-villes dégradés.
  • Le réexamen périodique de la situation des locataires de logement sociaux par la commission d’attribution.  Le but, favoriser la mobilité des habitants de HLM. La Commission d’attribution des logements étudiera leur dossier tous les 6 ans afin de tenir compte de l’évolution de leur situation familiale et professionnelle. Un nouveau logement pourra alors être proposé, notamment aux locataires souhaitant opter pour un logement plus petit et moins cher. Le gouvernement veut également proposer des mesures simplifiées d’accession à la propriété dans le parc social.
    • La réorganisation du secteur HLM pour le rendre plus efficace dans le respect des territoires ; Le gouvernement envisage notamment de regrouper les organismes HLM (politique largement entamée…).
  • L’accès à la propriété dans le logement social.
  • L’ouverture de la garantie Visale à l’ensemble des étudiants.
  • La création d’un bail numérique ; Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signature numérique.
  • L’application de pénalités plus fortes contre les locations saisonnières abusives. Le projet renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l’obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Les sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations devraient également être renforcées.
    L’objectif du gouvernement est de lutter contre les locations touristiques abusives, c’est-à-dire, globalement, celles dont la location dépasse 120 nuits par an.
  • Une meilleure coordination des procédures de prévention des expulsions locatives avec celles de surendettement.
  • Des sanctions accrues pour les marchands de sommeil.
  • La transformation de bureaux en logements ; Le texte vise également à favoriser la transformation des bureaux vides en logement. Les normes applicables pour les convertir seront assouplies. Des dispositifs seront aussi mis en oeuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.

En conclusion


Le but de cette loi est de construire plus de logements adaptés aux évolutions de notre société notamment en zones tendues, en passant par la libération du foncier et la simplification de l’acte de construire, l’accélération des procédures administratives et l’encadrement des recours abusifs. Le texte encourage des opérations d’urbanisme plus ambitieusement partenarial et doit permettre aux acteurs du logement social de restructurer leur capacité d’investissement afin de réhabiliter leur parc et construire davantage de logements.

Ainsi soitil…


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Point sur le financement des bailleurs sociaux

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Quand est-il du financement des bailleurs sociaux ?


En France on en compte 755, pour 4,9 millions de logements sociaux, constitués de 275 Offices publics de l’habitat (villes, les intercommunalités ou les départements), 278 Entreprises sociales pour l’habitat, de droit privé et 168 coopératives.


Seulement 93000 logements HLM ont été agréés en 2017 , 100 300 en 2016, – 7% sur un an, soit un repli de 7400 logements.


Les logements sociaux  sont réalisés par l’état, les collectivités territoriales, la Caisse des Dépôts et Consignations, Action Logement ou à l’initiative du bailleur.

Les caractéristiques, le statut, la situation et le marché sont les différents facteurs qui orchestrent la composition des plans de financement. Un bailleur local aura plus de  financements de la part d’Etat et des collectivités. Sur plusieurs régions un organisme HLM sera davantage financé par les prêts d’Action logement.

Les collectivités locales peuvent faciliter l’accès au foncier par la mise à disposition de terrains ou de bâtiments qu’elles possèdent, par la participation à un établissement public foncier, l’état peut lui aussi mobiliser du foncier public.


Trois sources principales de financement : les prêts, les subventions et les fonds propres des bailleurs sociaux. La part des subventions est plus importante dans une réhabilitation que dans une construction. Les opérations de construction  d’un coût plus élevé sont financées essentiellement par des prêts de la Caisse des Dépôts. Plus une opération de construction revêt un caractère social, plus la part des subventions est élevée.


Sur la seule année 2016, la CDC a prêté 14 milliards d’euros aux bailleurs sociaux, ce qui a permis, notamment, de construire 109 000 logements sociaux  et d’en réhabiliter 311 000.


Depuis 2018, les logements sociaux bénéficient:

  • d’un taux de TVA à taux réduit de 10 %
  • d’exonération d’impôt sur les sociétés.
  • d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur une période de 25 ans

Doit-on  rappeler que les bailleurs sociaux supporteront la baisse des APL, pour ces bénéficiaires  du logement social la baisse sera compensée par une diminution équivalente des loyers.

En contrepartie de la baisse des revenus, des conditions d’emprunts très favorables sont accordés par la CDC aux bailleurs sociaux, ces prêts à très long terme de 30 à 70 ans  constituent près de 75 % des financements globaux. Ils s’appuient sur un gel du taux du livret A d’épargne populaire  permettant une plus grande stabilité dans l’action du bailleur social.

Les banques ayant l’obligation de remonter en moyenne 59 % des sommes déposées sur ces livrets à la CDC .

 

La CDC fournira avec le concours d’Action Logement
dix milliards d’euros de financements supplémentaire
aux bailleurs sociaux pour construire et rénover leurs logements.

 

Ces financements sont composés :

  • 4 milliards d’euros de prêts à taux fixes,
  • 2 milliards de prêts de haut de bilan financés par Action Logement,
  • 3 milliards d’aide de trésorerie et 1 milliard d’investissement.
  • À ces financements s’ajoute un rallongement de la dette que les bailleurs sociaux ont contracté auprès de la CDC  pour financer la construction de leur parc immobilier existant.

Le ministère de la Cohésion des territoires met en oeuvre le financement d’un plan d’hébergement à hauteur d’1,9 milliard.

L’urbanisme confié à l’Agence nationale de rénovation urbaine est financé par les collectivités, les bailleurs sociaux et Action Logement. L’état abonde d’1 milliard d’euros, inscrit dans la loi d’engagement des dépenses publiques.

Le programme “Habiter mieux gérer” par l’Agence nationale de l’habitat devrait au cours des 5 ans consacrer 1,3 milliard à la rénovation et l’optimisation thermique .


En parallèle d’autre pistes se dessinent le financement n’est pas tout, l’optimisation de l’existant auquel et sensé répondre un des axes du projet de la loi Elan prévoit de rendre plus transparente l’attribution des logements sociaux et d’augmenter le taux de rotation du parc.  Les revenus supérieurs aux plafonds devront payer un loyer plus important, ceux qui vivent dans un logement trop grand  devront envisager une surface inférieure et seront réexaminés tous les six ans par la commission d’attribution aux logements…


Il est évident que malgré toutes ces mesures  les bailleur sociaux devront être extrêmement  habiles et visionnaires car il ne sera pas simple de répondre aux besoins de chacun, de favoriser la mobilité et la mixité sociale.


Techliquid à disposition des professionnels du secteur,  technologies pour l’optimisation thermique des circuits de chauffage et de leurs seuils de performance .

Techliquid pour l’optimisation de la performance énergétique 

Publié le

Bailleurs sociaux habitat collectif en France

Techliquid vous informe

Techliquid économiseur d'énergie

Bailleurs Sociaux  et habitat collectif en France


  • Qui plus que les bailleurs sociaux sont évidemment concernés par l’optimisation énergétique,
    le logement social étant rationné de fait, l’obligation est de mieux gérer et d’optimiser.

Le but étant d’augmenter le confort thermique des logements tout en les rendant moins coûteux, tout en valorisant le patrimoine bâti, réduire les dépenses énergétiques qui ne profitent à personne, un autre point d’amélioration
du pouvoir d’achat .

Équation difficile, pas impossible.

Le secteur HLM, depuis le premier les années 70 intègre l’éco-performance
dans ses objectifs sociaux. Aujourd’hui, les performances du parc HLM
sont probablement trés supérieures aux autres secteurs résidentiels.

De par leur politique d’éco-performance les bailleurs sociaux sont des acteurs majeurs de la politique de développement durable


Désemboueur permanent pour chauffage habitat collectif Techliquid solution désembouage boues de chauffage partenaire de l'habitat collectif

 

Et oui, l’essentiel du parc de bâtiments à l’horizon 2050 étant aujourd’hui déjà construit (volume de construction neuve 1/2% sur durée de vie des batiments)

 


l’effort de réduction des consommations énergétiques des bâtiments et la rénovation du parc existant sont inexorablement liés.                                                                            
Et malgré l’insuffisance de moyens, les procédures lourdes et peu élastiques, il est maintenant nécessaire de rentrer dans une véritable politique d’investissement à long terme pour atteindre ces objectifs cruciaux de gestion optimale énergétique.

Les bailleurs  sociaux mènent une approche de développement durable  dans leurs activités de maîtrise d’ouvrage et de gestion immobilière pour l’optimisation foncière  et l’investissement dans la construction d’ habitat individuel ou dans de petits immeubles collectifs.

Encore insuffisant, mais  l’anti gaspillage et l’optimisation sont engagés de manière certaine, le mouvement est là. Techliquid et ses  réacteurs désemboueur
vous accompagne dans ce parcours de performance énergétique .

Le logement social en France


Initiative publique ou privée,


le logement social en France, est destiné  à des personnes dont les revenus n’excèdent pas certaines limites . Il concerne à la fois la construction de logements, l’occupation
et la gestion de ce patrimoine. Le logement social participe dans une large mesure aux politiques d’économie sociale qui président à son administration.

Par leur statut, les bailleurs peuvent disposer de différents types d’aides directes
et indirectes :

  • Les subventions de collectivités locales et d’Etat au titre de   (l’aide à la pierre)
  • Déduction de TVA sur la construction, exonération de taxe foncière,
  • Prêts à taux réduit de la Caisse des Dépôts et Consignation indexés sur le livret A, ce sont les engagements qui permettent aux bailleurs de garantir les intérêts produits par le livret A

Au passage, il est étonnant d’ententre le secteur financier qui s’intéresse de plus en plus à la rénovation des bâtiments se plaindre de l’insuffisance de projets .

Moyens ok, mais seules les politiques publiques inscrites dans la durée permettront
la transformation,  l’intégration,et la diversification des quartiers à la ville.

Du rural au quartier


Premier pas, le Vicomte Armand de Melun fait voter une loi en 1850, préconisant l’assainissement et l’interdiction des logements insalubres.


Dès la fin du XIXe siècle le développement industriel attire dans les villes européennes une population rurale déracinée qui doit se loger la loi Siegfried
(1892-1894) engendre  les Habitations à bon marché pour améliorer
les conditions de logement des couches populaires .

 

Le logement  social fer de lance d’un projet républicain va permettre d’assurer par la loi une plus grande égalité entre tous les citoyens,

 

la modernisation des projets d’urbanisme, de l’architecture, de la construction et poser les fondations  de l’ingénierie sociale du xxe siècle pour l’habitat collectif.


Dans le cadre du mouvement de restructuration économique des années 50 à 1980  les constructions de logement social  s’intensifient .Les problèmes  de gestion de parc apparaissent dès 1977  suite au désengagement de l’État dans la  construction de logements sociaux (transition de l’aide à la pierre vers  l’aide à la personne).

  • Actuellement deux catégories complémentaires principales de bailleurs sociaux coexistent en France
    L’Office Public de l’Habitat (conseil d’administration piloté directement
    par le Conseil général),
  • Les Sociétés Anonymes d’HLM (conseil d’administration principalement composé des collecteurs ex 1%, cotisation à l’effort de construction des entreprises).

EN 2015 le volume d’accueil dépasse les 10 millions de locataires répartis dans prés
de 5 millions de logements sociaux, soit 19% du parc global d’habitation,
malheureusement les constructions neuves atteignent rarement les 100000  logements
(2013:96000 / 2014:90000).
la loi SRU 2000 rend obligatoire 20 % de logements sociaux dans les communes
de plus de 3 500 habitants comprises dans une agglomération de plus
de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de 15 000 habitants.

70 % de la population française peut prétendre, du fait de ses revenus,
à un logement social  alors que l’offre est fixée par la loi à un niveau de 20 %………cherchez l’ erreur…


pour  l’habitat collectif  et  programme habitat individuel