Category Archive Habitat collectif en France

Gouvernement Barnier face à la crise du logement

Techliquid l’utilisation efficace de l’énergie et de l’eau

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Le secteur HLM, c’est :

• 10 millions de locataires
• 5,3 millions de logements sociaux
• 541 organismes HLM

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La crise du logement est aussi liée à celle du foncier.

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Nommé Premier ministre, Michel Barnier doit gérer les mesures politiques et budgétaires qui ont privé d’une manne financière les fonds propres des bailleurs sociaux prélevés sur les loyers des locataires à destination de l’Etat,  réduisant ainsi la capacité de production et de rénovation.

Lors de son discours de politique générale du 1er octobre 2024 en pleine crise du logement, Michel Barnier a présenté des mesures essentielles pour le secteur du logement et de l’immobilier pour relancer ce marché sous tension. Ces annonces prétendent répondre à la crise du logement, à faciliter l’accession à la propriété et à renforcer la durabilité des bâtiments. Selon Michel Barnier, la crise du logement est aussi liée à celle du foncier. Pour relancer, il exprime ainsi l’importance des terrains pour répondre aux besoins du logement social : « pour construire il faut du foncier » .

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Le marché du logement social : un segment important de l’immobilier.

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A ce titre, Michel Barnier souhaite un tournant dans la politique du logement en France par un certain nombre de mesures pour répondre aux défis de la crise du logement.

• Simplification des normes de construction en adaptant le ZAN

La réglementation ZAN qui limite la construction sur certains terrains sera réévaluée et pourra permettre la construction de nouveaux logements, cela permettrait à de nombreuses communes de retrouver des marges de manœuvre notamment dans les zones où les restrictions foncières ont freiné la construction et offrir de nouvelles perspectives de croissance alors qu’il manque plus de 500 000 logements sociaux dans les 1 161 communes déficitaires qui contournent la loi SRU.

Resté flou sur le sujet, le premier ministre a exprimé son désir de simplifier certaines normes qui alourdissent actuellement le processus de construction des logements neufs et de réhabilitation

Perçues comme trop contraignantes, ces normes entraînent des délais de livraison importants et freinent le développement de nouveaux projets immobiliers et leurs livraisons.

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• Simplification des normes de construction.

Le gouvernement souhaite simplifier au maximum les normes qui pèsent sur la construction des logements neufs ou la réhabilitation des anciens. Une simplification des normes stimulera le marché de la construction et de la rénovation.

• Élargissement du Prêt à Taux Zéro.

Michel Barnier s’est montré favorable à l’extension du prêt pour ceux qui achètent un logement la première fois.

Le retour du Prêt à Taux Zéro sur l’ensemble du territoire signifie la possibilité de bénéficier d’un financement sans intérêt pour une partie du prêt immobilier afin de relancer l’accession à la propriété et donc la construction neuve. Actuellement, cette aide est réservée à certaines zones géographiques et à certains types de logements, notamment les logements neufs dans les zones tendues. Cette mesure contribuera à la primo-accession des ménages modestes. Les biens précédemment situés dans des territoires qui semblaient peu attractifs pourraient désormais trouver preneur, afin de répondre là aussi à la demande de logements sur tout le territoire .

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Réforme souhaitable dans le logement social.

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Michel Barnier a annoncé des réformes dans le logement social, incluant la possibilité pour les bailleurs de réexaminer régulièrement la situation financière de leurs locataires, pour adapter les loyers qui pourraient être ajustés aux niveaux de ressources.

Il souhaite aussi renforcer le rôle des maires en leur donnant plus de pouvoir dans l’attribution de logements sociaux.

La suppression de la Réduction de Loyer de Solidarité pour permettre aux organismes HLM de produire plus de logements sociaux et pour améliorer la qualité de service aux locataires.

Le rétablissement d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour l’ensemble de la production et de la rénovation du parc social.

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Le secteur HLM lutte contre le dérèglement climatique.

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La loi Climat et résilience créée en 2021 a pour but de supprimer les logements énergivores du marché de la location. Les propriétaires devaient entreprendre des travaux sous peine d’interdiction de location et étaient soumis à des contraintes strictes pour améliorer la performance de leur bien.

• Simplification du Diagnostic de Performance Énergétique.

Michel Barnier a annoncé la pérennisation du plan de financement de la rénovation énergétique du parc social, mais aussi le réaménagement du DPE ainsi qu’une révision de son calendrier. Critiqué pour sa complexité et les sanctions qu’il impose aux propriétaires de logements, cette mesure pourrait notamment repousser certaines obligations imposées aux bailleurs comme l’interdiction de louer des logements classés F, G ou E. Les propriétaires pourraient obtenir plus de temps pour réaliser les travaux de rénovation et leur permettre d’augmenter l’offre de biens disponibles.

Le gouvernement s’engage à accompagner les propriétaires en proposant des aides et des dispositifs de financement pour accélérer la mise aux normes énergétiques.

La protection  des chaudières individuelles est une étape inévitable dont découlera la réussite d’économies d’énergie, l’apaisement, le confort des locataires, mais aussi d’éviter des catastrophes bien plus importantes. Mais aussi afin d’éviter une multiplication des postes et des coûts, Techliquid vous rappelle qu’il est possible d’utiliser efficacement une protection anti calcaire Techliquid sur l’eau froide générale (EFG) d’un bâtiment.

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La sécurité: sujets majeurs pour les bailleurs sociaux.

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Le secteur HLM, c’est :

• 10 millions de locataires
• 5,3 millions logements sociaux
• 541 organismes HLM

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1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM

La France compte plus de 5 millions de logements sociaux en France métropolitaine et territoires d’Outre-mer. Les bailleurs sociaux jouent un rôle clé dans la cohésion sociale, dans la construction, le développement urbain et ils ont pour obligation de garantir  la jouissance paisible des lieux à leurs locataires .

Les bailleurs sont de plus en plus souvent confrontés à des actes d’incivilité ou délinquance qui obligent  l’Union Sociale pour l’habitat à se doter d’un observatoire.  Atteintes aux biens, atteintes aux personnes, troubles de voisinage, repli identitaire, trafics. Ces situations peuvent sérieusement compromettre la tranquillité et la sécurité des résidents et aussi engendrer des coûts humains et financiers.

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Les missions des bailleurs sociaux vont au-delà de la gestion du parc locatif.

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Ils doivent favoriser la tranquillité du parc social et des locataires. Les bailleurs sociaux sont ainsi soumis à des obligations de gardiennage, de surveillance, de prévention technique de la malveillance et en qualité d’employeurs, ils sont tenus de garantir la sécurité des employés intervenant dans les logements locatifs.

Le bailleur social doit avoir une stratégie globale de la réduction des risques de malveillance et prendre à bras le corps la question de la sûreté. La lois de sécurité cite : mettre en œuvre des moyens de surveillance et de protection proportionnés au risque de trouble et de malveillance,  en d’autres termes celui qui génère le risque doit l’assumer.

Les facteurs sont désormais analysés sous l’angle des risques de malveillance en imposant aux concepteurs d’ouvrages une analyse de leur impact prévisible sur la sûreté et avec une étude de sûreté et de sécurité publique obligatoire allant jusqu’à la facilitation du travail futur des forces de sécurité.

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La sécurité est donc l’un des sujets majeurs pour les bailleurs sociaux.

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Les actions menées vont de la médiation sociale au gardiennage par des sociétés de sécurité privées (précédemment  le concept de sûreté était associé à la sphère publique), à la pose de caméras de vidéosurveillance même si ces dispositifs présentent une limite d’efficacité. Le but, maintenir l’autorité des bailleurs sur leur patrimoine en faisant respecter le règlement intérieur. Mais depuis la loi du 2 mars 2010 il est aussi possible, pour les bailleurs sociaux, de constituer une société de sécurité privée qui serait en charge de la protection et de la tranquillité des immeubles.

Il est clair que la lutte pour la sécurité est un véritable défi pour les bailleurs sociaux. et les résultats seront très certainement potentialisés par une bonne répartition  du rôle des différents intervenants.

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Loi SRU mai 2024 la solution ?

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Le secteur HLM, c’est :

• 10 millions de locataires
• 5,3 millions logements sociaux
• 541 organismes HLM

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1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM

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5,3 millions de logements sociaux sur l’hexagone et + de 2 millions de ménages à faibles revenus qui y prétendent. Pour obtenir un logement HLM, vous faites votre demande et  le temps d’attente peut s’avérer extrêmement long…

L’attribution des HLM se fait théoriquement, habituellement et prioritairement au profit des personnes dont les revenus n’excèdent pas un certain montant.

En 2024 entre 7 et 9 % des locataires de HLM ne seraient plus éligibles s’ils présentaient une nouvelle demande d’accès au logement social pour des raisons de revenus trop importants, une chasse aux sorcières compliquée.

Le ministère exige dorénavant des bailleurs sociaux une évaluation régulière et obligatoire de  la situation financière et patrimoniale des locataires du parc HLM et compte partir à la chasse aux locataires trop  »aisés » pour les parcs sociaux.

S’ils dépassent un certain plafond de ressources, deux outils sont alors à la disposition du bailleur : majorer leur loyer ou dans certains cas ne pas renouveler le bail. En sont évidement excluent certaine catégories :  les plus de 65 ans et les situations de handicap.

Projet de loi attendu en mai 2024 : mot d’ordre fin du logement social à vie.

Le gouvernement compte faire inscrire le texte le 7 mai en Conseil des ministres dans la prochaine réforme de la loi SRU. Le texte du gouvernement devrait répondre à l’objectif de diminution des listes d’attentes des candidats aux logements sociaux, cela suffira-t-il à pallier l’insuffisance de production de logement et n’est-ce pas aller à l’encontre de la recherche de la mixité tant courue.

Ce texte doit également donner plus de pouvoir aux maires dans l’attribution ou la vente des logements sociaux et plus largement de favoriser la construction de logements intermédiaires à plus forte valeurs ajoutées accessibles à la classe moyenne tout en maintenant les objectifs de 23% de logements sociaux dans les communes concernées par la loi SRU.

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1 milliard deux cents millions d’euros pour la rénovation énergétique

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Le secteur HLM, c’est :

• 10 millions de locataires
• 5,3 millions logements sociaux
• 541 organismes HLM

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1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM 4 millions de personnes mal-logées.

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Une grande partie des ménages qui peuvent prétendre à un logement social ne le font pas en raison des délais d’attente pour y accéder Phénomène lié à la chute du taux de mobilité (passé de 14 à moins de 8%) de nombreux locataires préfèrent ne pas quitter leur logement social notamment depuis la forte hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers, mais aussi du fait d’une diminution des mises en service.
Alors que l’urgence est là : fin 2022, 2,42 millions de ménages étaient en attente d’un logement social dont 1,63 million pour une première attribution. 4 millions sont mal-logés, 330 000 sans domicile.

Les principaux moteurs de la production de logements sociaux en France connaissent une sévère baisse de régime.

L’objectif précédent, fixé en 2021 par la ministre d’alors, visait alors 250.000 nouveaux logements en deux ans. Il a été largement raté, avec moins de 100.000 autorisations par an octroyées en 2021 et 2022.

Les statistiques gouvernementales pour le mois de juin 2023 indiquent une remontée des autorisations de logements.  Mais malgré tout le nombre de logements autorisés est toujours inférieur de 16% à la moyenne 2019. Les mises en chantiers demeurent toujours très en deçà des besoins, 56 000 logements neufs collectifs ne seront pas construits en 2023. La moyenne des autorisations de logements collectifs reste bien inférieure à celle constatée sur 10 ans.

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On ne connaît pas encore les chiffres d’agréments de production pour 2023 , mais le nombre d’autorisations en France devrait être en dessous des 95 000 de 2022, qui était déjà il faut le dire une bien mauvaise année. Le ministre chargé du Logement a annoncé qu’il y aura un nombre d’agréments de logements sociaux avoisinant les 85.000 en 2023. Nous en sommes loin, très loin, il faudrait créer 198.000 nouveaux logements sociaux par an pour répondre à la demande et aux besoins.

De plus les communes urbaines qui n’atteignent pas le taux de 20 % à 25 % de logements sociaux que leur impose la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) n’ont pas comblé leur retard. Parmi ces 1105 communes déficitaires, de 700 à 800 n’ont pas respecté les objectifs qui leur avaient été fixés. Seulement 70 % de l’objectif global a été atteint.

D’après les études, la construction HLM devrait continuer de ralentir pour se stabiliser à une moyenne de 66 000 nouveaux logements annuels à partir de 2030, ça sera compliqué.

Des mauvaises nouvelles mais pas que..

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A l’occasion du congrès HLM qui se tenait à Nantes ce jeudi 5 octobre 2023 .

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Le gouvernement a décidé d’accompagner les organismes HLM dans la transition énergétique en créant un fonds dédié à la rénovation des logements sociaux doté de 1,2 milliard d’euros pour les trois prochaines années (projet de loi de finances 2024).
Un objectif de 120 000 rénovations énergétiques par an dans le logement social pour monter progressivement à 150 000 et permettre aux bailleurs de tenir le calendrier imposé par la loi pour les passoires thermiques.

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Une économie de 650 millions d’euros pour les bailleurs sociaux

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• • Bonification des prêts à la production de 8 milliards,
  • Maintien d’un prêt à taux zéro pour l’accession sociale
  • La Caisse des dépôts et consignations devra aussi augmenter son soutien aux bailleurs sociaux, avec 150 millions d’euros supplémentaires pour produire des logements et transformer des quartiers prioritaires.
  • La CDC devra aussi proposer des prêts plus avantageux pour les logements sociaux et davantage de crédits pour le logement intermédiaire via sa filiale la Banque des territoires.
  •  L’Agence de la Transition Ecologique débloquera également des prêts bonifiés pour le raccordement des HLM aux réseaux de chaleur urbains et le développement des énergies renouvelables dans le parc social.

Ces prêts représentent au total une économie de 650 millions d’euros pour les bailleurs sociaux.

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Objectif construction 2023-2027

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Climat, écologie, vieillissement, logement, jeunesse, numérique, les défis à relever pour l’habitat sont nombreux, et à ce titre pour y répondre, un certain nombre de mesures ont été prises par le gouvernement en juin 2023. Ces mesures voudraient favoriser l’accès au logement pour tous, par le développement de la production et de la rénovation de logements sociaux, plus précisément par le développement des logements intermédiaires pour les classes moyennes et ceux qui ont des difficultés à trouver un logement. Le gouvernement met également l’accent sur la transition écologique par la rénovation énergétique. Appartements ou maisons mal isolés, équipements corrodés, fuites… la rénovation énergétique est un enjeu clé du secteur résidentiel social. Il est indispensable d’accélérer la rénovation énergétique des logements sociaux.

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Les 100 jours du gouvernement pour l’habitat

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L’Etat et Action Logement ont enfin signé l’accord sur la convention quinquennale qui les lie pour 2023-2027.
Action Logement promet de mobiliser 14,4 milliards d’euros sur cinq ans (à comparer aux 15,2 milliards pour le plan précédent). Avec trois objectifs fixés avec le gouvernement :

• Accompagner les salariés dans leur « parcours résidentiel en lien avec l’emploi »
• Développer du logement dans les territoires en tension ou en voie de réindustrialisation
• Contribuer à la transition écologique et à la réduction des émissions carbone.

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Les enveloppes

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5,25 milliards seront fléchés vers le financement de politiques publiques,
3,8 milliards iront à l’Agence nationale de la rénovation urbaine (ANRU),
1 milliard au programme Action Coeur de Ville, avec la réhabilitation de logements dans les centres anciens.
5,5 milliards seront dédiés au financement de bailleurs sociaux et intermédiaires – objectif : financer la construction de 200 000 nouveaux logements en cinq ans, et la réhabilitation de 200 000 autres. Rappelons que les permis de construire de logements sociaux sont à la baisse, et que plus de 2,4 millions de ménages sont en attente d’un logement social en France.
3,9 milliards pour la production de nouveaux logements.
3,7 milliards dans l’accompagnement des salariés, dont 2 milliards à des prêts dédiés à l’accession à la propriété ou à la réalisation de travaux. La baisse des taux de prêts d’accession à la propriété dans le neuf et les programmes de vente HLM, descendus à 1 %, contre 1,5 % actuellement. La nouvelle convention doit profiter à quatre millions de ménages.

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Garantie Visale

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La garantie Visale va prendre de l’ampleur, avec plus de 2 millions de bénéficiaires sur cinq ans.
Cette caution gratuite  a d’abord a été réservée aux jeunes de 18 à 30 ans,  étendue mi-2021 aux plus de trente ans gagnant moins de 1.500 euros nets par mois et s’étendra dorénavant aux travailleurs saisonniers, aux salariés logés chez des personnes âgées et aux travailleurs indépendants.

Plan logement : comment le gouvernement veut traiter le sujet des classes moyennes
Rénovation énergétique : le gouvernement veut accélérer

Une convention quinquennale, axée sur la transition écologique sur toutes les opérations
Outre la production de 200.000 logements sur cinq ans soit 40.000 par an avec le souci de construire plus vert, le groupe prévoit la rénovation du même nombre de logements.

Action Logement a aussi été mobilisé pour venir en aide aux promoteurs en difficulté en rachetant 30.000 logements, CDC Habitat en acquérant de son côté 17.000.

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Favoriser l’accès à la propriété :

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• Le gouvernement est favorable à un assouplissement des règles d’octroi des crédits immobiliers. Celui-ci concernera les primo-accédants et les investisseurs locatifs. C’est le Haut Conseil de Stabilité Financière.
• Poursuite de la mensualisation du taux d’usure. Cela devrait permettre d’éviter le blocage de certains dossiers d’emprunt.
• Prolongation du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il devait s’arrêter initialement fin 2023, il sera ouvert pour les logements neufs dans le collectif. Dans les zones non tendues, il sera ouvert pour les logements anciens sous condition de travaux de rénovation.
• Le Bail Réel Solidaire va être développé, il permet de dissocier le foncier du bâti pour permettre à des familles modestes d’accéder à la propriété sur le bâti. Les plafonds de ressources pour y accéder vont ainsi être relevés.

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Faciliter l’accès aux classes moyennes

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• Le rachat et la rénovation des logements dans l’ancien par les opérateurs construisant les logements intermédiaires.
• L’augmentation d’1 milliard d’euros de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
• Adapter la fiscalité locative pour favoriser les locations longues durées plutôt que les locations courtes durées.

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Production des logements

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• Simplification des lourdeurs administratives et juridiques pour la construction des logements en zones tendues.
• Libération du foncier tout en agissant en priorité sur des zones déjà artificialisées et sur des grandes friches urbaines. L’objectif est le développement de nouveaux quartiers durables et mixtes.
• Libération du foncier public.
• Révision du zonage des « zones tendues » pour l’élargir à certaines communes.
• Favoriser la production de logements compatibles avec la transition écologique et la sobriété foncière. Par exemple faciliter la transformation des bureaux en logements ou la construction hors site.

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Accélération de la rénovation énergétique des logements

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L’objectif est d’enclencher une transformation profonde des passoires thermiques pour optimiser leur consommation d’énergie, diminuer les émissions de gaz à effet de serre associées et améliorer le confort.

Rappel :

• Depuis le 1^er janvier, sont considérés comme hors norme  les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2/an ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation.
• En 2025, les G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) deviennent impossibles à la location.
• En 2028, la classe F.
• En 2034, pour les E la location devient impossible.

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• Simplification de Ma Prim’Renov et augmentation des crédits pour une rénovation globale. L’objectif : 200 000 logements rénovés efficacement en 2024.
• Augmentation du nombre d’accompagnateurs Rénov de 2000 actuellement à 5000 en 2024.
• Solutions complémentaires de financement pour inciter à rénover le logement, notamment en facilitant l’accès au Prêt Avance Rénovation.
• Lancement d’un second plan Logement d’Abord avec 160 millions d’euros supplémentaires débloqués. L’objectif est de fournir un meilleur accompagnement et de créer de nouvelles places en résidences sociales, en pension de famille ou en logement en intermédiation locative.
• Mise en place d’un pacte de confiance avec les bailleurs sociaux. Celui-ci inclut des aides pour faciliter l’emprunt : prêts avec des taux plus bas et des durées plus longues. Ainsi que le gel des cotisations dues par les bailleurs sociaux.
• Aides pour la Rénovation énergétique des logements sociaux et développement du dispositif de seconde-vie.

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C’est la prise en compte de la dimension écologique et bas carbone dans l’ensemble qui marquera cette mouture 2023

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Loi de finances 2023 et logement social

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Plusieurs mesures de la loi de finances 2023 concernent le logement social et notamment en faveur de la transition énergétique et de l’environnement par des dispositions destinées à soutenir financièrement les bailleurs sociaux et tout particulièrement la rénovation.

Ces préoccupations autour de l’écologie touchent l’ensemble des bailleurs qui entreprennent déjà d’importants travaux de rénovation afin de rendre leur habitation plus fonctionnelle et plus en accord avec les valeurs écologiques actuelles.

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Renforcer le financement en faveur de la transition énergétique.

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2023, le budget de la transition écologique et de la cohésion des territoires atteindra 40 milliards d’euros, celui de la transition énergétique 19 milliards et les concours aux collectivités territoriales, 53 milliards. Le Gouvernement donne la priorité a la rénovation énergétique pour réduire la consommation d’énergie, lutter contre le réchauffement climatique et la précarité énergétique.

Les moyens du Fonds national des aides à la pierre sont mobilisés pour atteindre des objectifs de construction, mais également de rénovation thermique des logements sociaux.

L’État, par des primes, prévoit de mobiliser au total 2,5 milliards en 2023 pour financer l’aide à la rénovation énergétique des bailleurs, elle s’ajoute aux autres MaPrimeRénov existantes. Ces aides vont permettre de rénover 700 000 logements.

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Prolongation des exonérations d’impôts sur les plus-values d’opérations immobilières des bailleurs sociaux

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En 2023, le modèle de financement du logement devrait être également conforté sur le plan fiscal. Les logements sociaux pourront ainsi continuer de bénéficier d’une exonération de taxe foncière de 25 ans jusqu’au 31 décembre 2026. Néanmoins, à partir d’avril 2023, les nouvelles constructions qui respecteront des critères environnementaux plus performant bénéficieront d’une exonération de la taxe foncière pouvant atteindre 30 ans.

Pour accompagner le secteur du logement social dans la production d’une  »offre exemplaire » du point de vue énergétique et environnemental *Action Logement et la *Banque des Territoires proposent en 2023 une nouvelle tranche de prêts de haut de bilan dédiée aux constructions vertes progressistes. Des opérations qui visent l’atteinte, dès à présent, des seuils fixés pour 2025.

Le budget de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat est augmenté de 500 millions d’euros, 200 millions pour la rénovation des logements  « passoires thermiques » ; 300 millions d’euros sont apportés par Action logement, dans le cadre des financements du fond national des aides à la pierre.

De plus les bailleurs sociaux bénéficient d’un crédit d’impôt pour les nouvelles livraisons de logements intermédiaires.

Pour finir, le 1er janvier 2024, une aide financière de plus de 30 milliards destinée à l’aménagement des séniors désireux de demeurer chez eux le plus longtemps possible, de manière à faire les travaux nécessaires à leur autonomie, sujet sur lequel nous reviendrons prochainement.

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Le logement du futur sera donc écolo. A travers cette loi de finance le gouvernement engage par des moyens  financiers les acteurs de l’immobilier à réduire l’impact du secteur sur la planète, au regard menaçant du réchauffement climatique.

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*  LA BANQUE DES TERRITOIRES

Depuis 2018, la Banque des Territoires propose des solutions sur mesure de conseil et de financement pour répondre aux besoins des collectivités locales, des organismes de logement social, des entreprises publiques locales et des professions juridiques. Elle est déployée dans les 16 directions régionales et les 37 implantations territoriales.

*  ACTION LOGEMENT

Action Logement permet de faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi. Action Logement gère paritairement la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction en faveur du logement des salariés, de la performance des entreprises avec un patrimoine de plus d’un million de logements sociaux.

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Les prétendants à l’Elysée face au défi du logement

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Construire 250.000 logements sociaux d’ici à fin 2022

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Le pari risque d’être intenable: il était prévu 120.000 logements en 2021 et 130.000 en 2022

124.000 agréments en 2016, 113.000 en 2017, 109.000 en 2018, 105.000 en 2019, 87.500 en 2020

Crise sanitaire et paralysie des chantiers pendant les confinements. Cette année 2021 seulement 92.700 agréments ont été autorisés, on est loin du compte alors que le nombre de demandeurs d’une place en logement social est lui de 2,2 millions et le mal-logement en France touche 1 personne sur 5 soit 15 millions de personnes.

Les organismes français de logements sociaux annoncent une crise du logement sans précédent dans les prochaines années en raison d’un manque de construction lié à la crise sanitaire mais pas que. L’augmentation des prix  et les mises aux normes dans le parc privé en rajoute, or peu de candidats dans la présidentielle à venir ont étayé leur programme sur le logement, alors quelles sont les annonces ?

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Emmanuel Macron
Construire plus de logements là où c’est nécessaire dans les zones tendues.
Définir des zones où la construction de logements est une priorité absolue.
L’état pourra se porter opérateur d’intérêt dans des zones très tendues.
Faciliter l’accès au logement pour les jeunes et les actifs en mobilité.
Mobiliser les bailleurs sociaux à construire des logements jeunes sur le parc HLM.
Construire 80 000 logements pour les jeunes.
Création d’un bail mobilité professionnelle.
Accroître les solutions de logements pour les ménages aux ressources modestes.
Maintenir la loi SRU.
Accélérer la production de logements sociaux.
Développer plus de pensions de familles.
Accélérer la transition environnementale avec la rénovation des logements.
Audit énergétique gratuit pour les ménages en précarité énergétique.
Rénovation de la moitié des logements-passoires dès 2022.

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Anne Hidalgo,
Encadrement des loyers dans toutes les zones tendues.
Revalorisation des aides aux logements qui ont récemment baissé pour beaucoup d’allocataires avec le calcul en temps réel.
Accélérer l’augmentation des logements abordables avec un taux de 25% de logements sociaux.
Favoriser les rénovations énergétiques globales.
Mise en place d’une prime climat à la pierre pour aider les ménages à réaliser des travaux d’économie d’énergie.
Copropriété:
Evolution des règles de majorité pour faciliter les travaux de rénovation énergétique
Possibilité de faire réaliser les travaux de rénovation énergétique par un Organisme de foncier solidaire avec un remboursement progressif par les occupants

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Jean-Luc Mélenchon
Construire une société où chacun ait accès à un logement décent et abordable grâce à une offre massive de logements de qualité, durables et économes en énergie.
Une aide à la pierre pour l’isolation thermique et la construction de logements publics.
Relancer la construction de logements sociaux avec un objectif de 200 000 logements sociaux construits par an.
Une fiscalité plus exigeante pour les plus aisés et notamment via le rétablissement de l’ISF.
Une aide pour les étudiants et tous les élèves de l’enseignement professionnel qui auront une allocation d’autonomie de 1 000 €, à condition évidemment qu’ils ne soient pas rattachés fiscalement à leurs parents, que leurs parents renoncent à la demi part.

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Yannick Jadot 
Propose de construire plus de 700.000 logements sociaux durant le quinquennat
Droit à la rénovation gratuite
Mise en place d’une assurance loyers impayés obligatoire pour les bailleurs
Copropriété : évolution des règles de majorité pour faciliter les travaux de rénovation énergétique.

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Marine le Pen
Exonération d’Impôt sur le revenu pour les moins de 30 ans.
Abattement de 100 000 € tous les 10 ans sur les droits de donation entre parent/enfants et grands-parents/petits enfants.
Suppression de l’impôt sur la fortune immobilière.
Faciliter l’accueil des néoruraux avec la vente de logements à bas prix en échange d’un engagement d’installation.
Abattement de 300 000 € sur les droits de succession pour permettre aux héritiers de conserver le patrimoine immobilier familial.
Portabilité des prêts immobiliers ou transfert à l’acheteur.

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Valérie Pécresse
Simplification administrative dans la construction et les procédures. Ainsi que des avantages fiscaux et un élargissement du PTZ.
Simplification et dématérialisation des procédures liées à la construction.
Délai maximal de 6 mois pour rendre les jugements liés à des opérations immobilières.
Elargissement du prêt à taux zéro à l’ensemble du territoire.
Abattement de 100 000 € tous les 6 ans sur les droits de donation entre parents/enfants et grands-parents/petits enfants.
Droits de succession défiscalisation de 200 000 € par enfant.

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Eric Zemmour
La fin de la loi SRU et de son quota de 25% de logements sociaux aux communes.
Pas de rétablissement de l’ISF et exonération de la résidence principale dans le calcul de l’IFI.
Plus de frais de notaires pour les jeunes ou primo-acquéreurs de leur résidence principale ( moins de 25 ans).

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Il y a qu’à,  il faudrait…
Inconscience ? manque d’information ? démagogie ? Il semblerait que nos politiques n’aient pas mesuré l’ampleur de la crise du logement qui se prépare…

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Meilleurs vœux de bonheur, de santé et de succès

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 Cap sur 2022. Au nom de l’entreprise, je tiens à vous remercier de votre confiance et vous présente mes meilleurs vœux pour l’année 2022 pleine d’énergie et de beaux projets et sera à n’en pas douter une étape essentielle dans le développement de nos activités. Je profite de ces bons vœux pour vous remercier sincèrement de votre fidélité tout au long de cette année compliquée en raison du contexte sanitaire Covid-19. Nous n’avons rien lâché et ensemble nous avons surmonté cette crise.
Un immense merci.

Christophe MICHEL – Directeur général

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L’impression 3D l’avenir de l’habitat social ?

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La construction de nouveaux bâtiments revêt aujourd’hui des enjeux variés : choix de matériaux respectueux de l’environnement, réduction des gaz à effet de serre, préoccupations énergétiques, nouvelles normes. Il est enfin possible d’optimiser la consommation de l’énergie. Techliquid contribue par ses technologies électrolytiques à réguler cette consommation tout en assurant un confort maximal aux utilisateurs et assurer une continuité de fonctionnement du chauffage tout en minimisant son empreinte énergétique. C’est grâce à la gestion intelligente de cette énergie que ce confort sera assuré. Penser écologique c’est également penser sur le long terme, là les enjeux de constructions, la rentabilité des infrastructures sont essentielles.

Le secteur de la construction s’adapte et s’actualise pour créer des bâtiments plus en phase avec l’époque dans laquelle nous vivons. De belles initiatives voient le jour pour produire des bâtiments. Les projets d’impression 3D en matière de logement se multiplient à travers le monde, reste à savoir si la technologie changera le secteur du logement.

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L’impression 3D a des avantages incontestables

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Depuis quelques années, de nombreux projets de construction soutenus par l’impression 3D ont été menés. L’utilisation de l’impression 3D permet de réduire les coûts de construction. Les technologies évoluent et ses nombreux atouts attirent également le secteur du logement social.

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L’impression 3D dans le secteur du bâtiment permet des solutions réellement innovantes car elles peuvent être utilisées dès l’étape de modélisation, permettant de multiples personnalisations de structures. Cette technologie confère une liberté de design permettant de répondre aux besoins en matière d’habitat.

Concernant les projets à grande échelle, les technologies 3D nous permettent déjà de construire différents types de structures, de construire des villes entières et de manière plus générale, construire des habitats plus durables.

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Impression 3D et efficacité économique 

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Un des multiples avantages de l’impression 3D dans le secteur de la construction est la réduction des coûts.

Presque zéro gaspillage de matériaux. En utilisant exactement la quantité dont elles ont besoin, donc en les réduisant, cette technologie permet de réduire considérablement les coûts tout en étant capable de les recycler.

De plus les imprimantes sont autonomes, le gros du processus de production n’implique pas d’intervention humaine, donc moins de personnel sur le terrain de construction et ne requièrent pas de temps d’arrêt. Plus vite l’imprimante 3D termine la construction, plus vous réduisez significativement les temps de production et plus vous réduisez les coûts. Leur efficacité s’améliore, les machines sont rapides et certaines d’entre elles sont capable de fabriquer des bâtiments de 55 à 75 m² en 24 heures.

On estime que la réduction des coûts sera de 25% dans 4 ans et jusqu’à 40% dans 10 à 15 ans.

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L’engagement écoresponsable du concept 3D.

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L’impression 3D a un bien plus petit impact sur l’environnement que les technologies de fabrications traditionnelles. Ceci ce traduit par une chute très importante des émissions de CO2 de l’ordre de 20%  par rapport aux techniques de constructions actuelles, un enjeu essentiel dans le secteur de la construction. La technologie 3D combinée avec des matériaux naturels ou recyclés peut considérablement réduire la facture écologique. Un logement social de 95 m² fabriqué grâce à l’impression 3D peut afficher une isolation thermique plus performante de 40 % qu’une construction classique.

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L’impression 3D est une alternative aux techniques de constructions traditionnelles. Il est fort probable que nous vivions un jour, dans des logements construits par le biais de l’impression 3D. Au Mexique une immense imprimante 3D a été conçue pour répondre à la pénurie de logements. Elle est à l’origine du tout premier quartier imprimé au monde, alors peut-être sommes-nous face à l’avenir de la construction.

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SRU transformation de la loi en profondeur

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Rapport de la loi SRU : il faut s’adapter aux réalités du terrain

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L’État pointe du doigt les maires qui ne font pas assez de place au logement social.

Plus qu’un manque de volonté des élus, le rapport évoque un objectif statistique trop éloigné des spécificités locales et des contraintes auxquelles fait face le territoire.

Près de 68% des maires considèrent la loi quasi irréalisable à un niveau local. La loi SRU reste difficile à appliquer et ne prend pas suffisamment en compte les difficultés du rattrapage à réaliser le mouvement de construction de logements sociaux qui a été réel. Quotas atteints pour 47% des communes soumises à la loi SRU.

Les propositions du rapport transforment la loi en profondeur pour l’adapter aux réalités du terrain. Le rapport conserve les grandes lignes de la loi, 20 ou 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales des communes, mais sans fixer de date butoir.

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La nouvelle réglementation pour les bâtiments neufs inquiète : les surcoûts auxquels devront faire face les bailleurs sociaux, devront être compensés.

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SRU et 4D

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La réforme de la loi SRU fait partie des objectifs du projet de loi « 4D » : différenciation, décentralisation, déconcentration et décomplexification portant sur la simplification de l’action publique locale. La loi de transformation du paysage urbain vise à favoriser la construction de logements sociaux, pour ce faire le texte favorise les compétences des collectivités par l’extension du pouvoir réglementaire local en plaçant la relation couple maire-préfet au cœur de la procédure et en développement des délégations de compétences inter collectivité dans trois domaines : logement, transports et transition écologique. Le gouvernement pérennise le dispositif de la loi SRU fixant des objectif en matière de logement sociaux instaurant d’un rythme de rattrapage applicable à toutes les communes par l’adaptation temporaire du calendrier. Le rapport liste aussi une série de freins financiers à la construction du logement social, qu’il serait nécessaire de lever. Le premier concerne la taxe foncière.

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Transport

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– Transfert du réseau routier national non concédé aux départements et métropoles qui le demandent.

– Mise à disposition de routes nationales et autoroutes non concédées aux régions et départements volontaires.

– Possibilité pour l’Etat de transférer la maîtrise d’ouvrage d’une opération d’aménagement du réseau routier national.

– Modalités du transfert des petites lignes ferroviaires et mise à disposition des salariés de SNCF Réseau et SNCF Gares & Connexions. Possibilité pour la région d’obtenir la pleine propriété d’une ligne.

– Autorisation donnée aux collectivités territoriales et à leurs groupements d’installer des radars automatiques aux abords des routes.

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Transition écologique.

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Clarification de la répartition entre les collectivités territoriales et leurs groupements des compétences dans le domaine de la transition écologique.

– Délégation à la région des fonds « chaleur » et « économie circulaire » gérés par l’Agence de la transition écologique.

– Renforcement du pouvoir de police des maires et du préfet de département dans les espaces naturels protégés : par un arrêté motivé, ils pourront réglementer ou interdire l’accès à ces espaces.

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Logement et urbanisme

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– Amélioration des dispositions qui exonèrent certaines communes de l’application des obligations de la loi SRU, fixant un objectif de 20% ou 25% de logements sociaux.

– Possibilité pour le préfet de département de prendre des mesures correctives si les EPCI à fiscalité propre ou les établissements publics fonciers bénéficiaires des pénalités versées par les communes ne respectant pas les obligations de la loi SRU, n’utilisent pas ces ressources, ou si elles ne les utilisent pas conformément à la loi.

– Création à la demande des communes, et avec l’accord de l’EPCI à fiscalité propre et de l’Etat, du contrat de mixité sociale détermine les objectifs et les moyens pour les réaliser.

– Renforcement des sanctions financières applicables aux communes carencées par l’instauration de taux de majorations plancher.

– Suppression de l’actuelle procédure d’aménagement des obligations de réalisation de logements sociaux et des commissions départementales chargées de l’examen des demandes d’aménagement.

– Elargissement de l’objet social de l’Association Foncière Logement, filiale du groupe Action Logement.

-Attributions de logements sociaux : renforcement du rôle des groupements à fiscalité propre dans la définition des objectifs de mixité sociale et l’accès au logement des personnes exerçant une activité professionnelle essentielle à la vie du territoire. Prolongation des délais de mise en œuvre de la cotation de demande de logement social et de la gestion en flux des réservations de logements sociaux

– Prolongation de l’expérimentation sur l’encadrement des loyers, prévue par la loi Elan. Elle s’achèvera en novembre 2026.

– Prolongation du délai pour procéder à la mise en conformité des règlements de copropriété dans le but de prendre en compte les notions de parties communes spéciales, de parties communes à jouissance privative et de lots transitoires créées par la loi Elan.

– Harmonisation des conventions conclues entre l’Etat et les EPCI à fiscalité propre, pour la délégation de compétences en matière de logement social et d’hébergement.

– Possibilité de mener une opération de revitalisation du territoire sur le périmètre d’une ou plusieurs communes situées dans une métropole, et ce sans la participation de la ville principale.

– Réduction de 30 à 10 ans du délai pour lancer une procédure d’acquisition de biens sans maître, dans le cadre d’une ORT ou d’une grande opération d’urbanisme. Elargissement de la procédure d’acquisition des biens en état d’abandon manifeste.

– Clarification des dispositions juridiques sur les organismes de foncier solidaire. Habilitation donnée au gouvernement de légiférer par ordonnance pour conforter l’activité de ces organismes à but non lucratif.

– Possibilité pour le département d’apporter gratuitement un appui technique aux communautés de communes pour l’élaboration du programme local de l’habitat.

– Renforcement des outils mobilisables dans le cadre des projets partenariaux d’aménagement et des grandes opérations d’urbanisme instaurées par la loi Elan de novembre 2018.

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Relance de la production de logements sociaux en 2021 et 2022

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Le logement social représente 17 % du parc résidentiel en France, les bailleurs sociaux doivent répondre à une demande toujours plus forte. 2,3 millions de nos concitoyens sont en attente d’un logement social avec plus de 80 % des ménages éligibles au logement social dont 2/3 au logement très social.  Les bailleurs sociaux doivent parvenir à augmenter la production de logements.

L’année 2021 s’annonce riche en enjeux pour le futur du logement social. Le premier d’entre eux concerne le redémarrage de la production après une année 2020 médiocre où moins de 90.000 logements avaient été agrées. Une réduction de 17% du nombre de logements locatifs sociaux agrées soit 80% de l’objectif fixé ( 87.500 logements financés pour un objectif de 110.000) une baisse de la construction de logements sociaux observée depuis déjà plusieurs années.

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Le gouvernement représenté par La ministre du logement Emmanuelle Wargon et les acteurs du logement social ont signé un protocole pour la relance de la production de logements à hauteur de 250.000 logements sociaux entre 2021 et 2022.

Protocole signé par :

• L’Union sociale pour l’habitat
•  Fédération des ESH,
• Fédération des Coop Hlm
• Procivis la fédération nationale des associations régionales HLM
• Action logement
• La Banque des territoires

Action Logement le principal financeur du logement social en France avec la Caisse des dépôts va consacrer 920 millions d’euros supplémentaires à la production de logements,  le financement par Action Logement est ainsi porté à 7,4 milliards d’euros, dont 2,8 milliards d’euros de subventions. L’organisme contribuera également au financement de 14 000 logements pour étudiants et le doublement du nombre de logements sociaux à très bas couts. L’effort doit aussi porter sur le développement d’une offre d’hébergement pour les publics les plus fragiles.

Pour la Banque des Territoires, le montant prévisionnel total des concours financiers accordés aux bailleurs sociaux sur les années 2021 et 2022 sera d’environ 24 milliards d’euros.

Le secteur investit également pour lutter contre les passoires thermiques en faveur de la réhabilitation de logements sociaux déja prévus dans le Plan de relance, permettant ainsi une réduction significative des charges, du mieux-vivre tout en luttant contre le réchauffement climatique.

L’état s’engage par ailleurs à mobiliser les établissements publics fonciers et les établissements publics d’aménagement pour mettre sur le marché du fonciers destinés aux programmes de logements sociaux, en maîtrise d’ouvrage directe. Létat poursuivra les travaux engagés, visant une démarche de simplification du processus de financement et d’agrément des logements locatifs sociaux. L’état impose une politique volontariste de vente des terrains dans des conditions privilégiées pour que les opérateurs puissent y construire des logements sociaux toujours en maîtrise d’ouvrage directe. Un comité de suivi régional se réunira deux fois par an sous la surveillance des préfets. Les terrains recencés par les préfets de Région pourront faire l’objet de fortes décotes.

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La loi SRU trop loin des objectifs : attention

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L’habitat un mouvement permanent

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La ville est avant tout le lieu du collectif, pendant le confinement, les Français se sont  sentis très isolés socialement, affaiblis économiquement, ils ont pour certains développés l’envie de verdure et de calme. Dans l’avenir ne trouvant plus en ville une qualité de vie attractive (et cela a déjà commencer), la campagne proche et les petites et moyennes villes auront certainement la préférence de la population. Sachant que les prévisions annoncent 75% de citadins dans la population mondiale en 2050 nous menant tout droit vers la saturation urbaine.

Une concentration peu souhaitable où les métropoles s’étaleraient et la fracture territoriale s’intensifierait très certainement.

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Les zones rurales éloignées auraient alors des avantages en termes de tranquillité, de coût de la vie et de confort au sein d’un espace plus vert et naturel. Les villes moyennes à la périphérie des métropoles se développeraient pour prendre le relais des grandes métropoles, constituant de ce fait un nouveau réseau urbain.

Etalement urbain , familles monoparentales, vieillissement de la population, autant de changements qui vont modifier notre manière d’habiter, soulevant de nouveaux défis. La résilience sera au coeur des enjeux de l’habitat de demain pour les années à venir, la nécessité est donc de recréer des espaces de vies collectives malgré  la raréfaction du foncier et à la tension sur les budgets de fonctionnement, il nous  faudra donc plus d’espaces communs.

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Conséquence directe des confinements, le logement est redevenu un lieu où l’on aime se réfugier.

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Il n’est plus question de construire uniquement un bâtiment, les projets immobiliers sont pensés avec les mairies et les collectivités locales pour répondre plus efficacement aux besoins des futurs habitants dans des constructions plus respectueuses de l’environnement (60 % des émissions d’un bâtiment ont lieu au moment de la construction). C’est à nous de nous adapter, de construire en ayant préalablement pensé ces contraintes avec un modèle de société oû il faudra construire au long-court ou bien construire moins cher avec une durée de vie plus courte et reconstruire différemment selon les besoins : l’ossature bois aura en ce sens un brillant avenir. La technologie aura évidemment un vrai rôle à jouer. Tous les logements seront connectés aussi bien pour le confort des occupants que pour l’usage et la pratique des parties communes.

On sait que 60 % des jeunes de 20 à 30 ans préfèreraient devenir propriétaire d’un logement neuf plutôt que d’un logement ancien, pour le confort, l’absence de travaux et la personnalisation. Le logement neuf c’est aussi la capacité à se projeter, mais la France manque d’un million de logements.

Nos  objectifs sont de 300.000 logements nouveaux par an ( loin d’être atteints ) il en faut entre 500.000 et 700.000 pour rattraper le retard  et répondre aux nouvelles demandes. En complément, le reconditionnement des m2 de bureaux sera certainement une piste à envisager, mais restera insuffisant. Il sera indispensable de poursuivre la rénovation  du parc existant sur le plan thermique pour le rendre plus acceptable, plus économique, plus confortable et moins polluant.

Ce nombre de logements en France s’élève à 5 millions. Il s’agit d’habitations dont la consommation d’énergie est classé F et G.

• 35,2 % des logements une pièce dépasse le grade E.
• 22,3 % des logements deux pièces et 6,1 % pour les trois pièces dépassent le grade E.
• 8,3 % des logements de quatre pièces dépasse le grade E.
• Les logements dotés d’un chauffage électrique sont 36,7 % à avoir un DPE supérieur à E.
• Les biens chauffés au fioul sont 16,7 % à dépasser ce niveau E.
• Le total pour les logements chauffés au gaz s’élève à 10,7 % au niveau E.
• En rez-de-chaussée, ils sont 40,5 % à voir leur diagnostic de performance énergétique dépasser le niveau E, pour atteindre les 17,9 % des logements installés au quatrième étage, les logements bénéficiant de la chaleur émanant des appartements du dessus et du dessous.

Cette année il est interdit aux propriétaires de ce type de logement d’augmenter le loyer entre deux contrats de location sans l’avoir rénové. Le diagnostic de performance énergétique devra être accompagné d’un audit énergétique dès 2022, pour toutes transactions immobilières, vente ou location. Le diagnostic de performance énergétique devra être accompagné d’un audit énergétique. Pour 2023 les nouveaux contrats de location afficheront un critère de décence. Un seuil maximum de consommation par mètre carré et par an devra être spécifié. A la date butoir de 2028, ces logements énergivores devront s’engager à respecter une obligation légale de travaux pour atteindre la classe E, il sera alors impossible de louer une passoire thermique.

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En 2020, le parc locatif social comptait 5 153 600 logements.

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Le manque de logements est un problème qu’aucun responsable public n’a réussi à régler dans la pratique. Les permis de construire sont en chute libre. La capacité du marché locatif à proposer un nombre suffisant de logements est un point-clé de l’écosystème. Nous sommes dans l’attente de l’application des éléments qui peuvent agir sur la fluidité du marché et sa capacité à s’étoffer, les outils existent déjà…

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2021 et son lot de nouveautés

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Que 2021 soit pour vous l’année de toutes les réussites et de toutes les joies. Bonne Année !

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Une nouvelle ère va démarrer et effacer 2020, certainement pas simplement, mais cela ne doit pas nous empêcher de nous projeter déjà dans une année porteuse d’espoir grâce à notre capacité de résilience. Remonter ne sera certes pas simple, certaines entreprises ne s’en remettront certainement pas, d’autres et nous l’espèrons la plus grande partie, en profiteront pour se réinventer.

Notre souhait est de pouvoir vous accompagner dans cette vision d’avenir, alors débutons l’année avec un regain d’optimisme et d’espoir qui s’accompagne de son lot de nouveautés dans le milieu de l’habitat mais pas seulement.

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Marchés publics de travaux

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Relèvement à 100 000 € HT du seuil de dispense de publicité et de mise en concurrence pour la conclusion des marchés publics de travaux jusqu’au 31/12/2022.

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Elargissement du champ des bénéficiaires de l’Anah

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L’Anah octroie sous conditions, des subventions aux propriétaires bailleurs, aux propriétaires occupants et aux syndicats de copropriétaires.

Pour favoriser les objectifs de rénovation des centres, quartiers anciens et des copropriétés l’Anah étend son champ de bénéficiaires.

Les modifications concernent principalement l’extension de MaPrimeRénov à tous les syndicats de copropriété. Il complète aussi le dispositif des opérations de revitalisation du territoire pour soutenir le programme Action Cœur de Ville et accentuer l’action de l’Anah en centres anciens et sur le champ des copropriétés.

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Modification du règlement de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

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Le 1ᵉʳ janvier 2021, l’ANRU est passée du régime de la comptabilité publique à celui de la
comptabilité industrielle et commerciale, conformément à la loi ELAN. L’évolution de ce cadre comptable n’amène aucune modification des missions ou des modalités d’intervention, mais favorise un lancement rapide des chantiers et permet d’accélérer le paiement des subventions aux collectivités locales et aux bailleurs sociaux.

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De nouvelles enveloppes pour la relance des territoires

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Les dispositifs de soutien à l’investissement public local sont tous reconduits et de nouvelles enveloppes supplémentaires pour la relance des territoires sont adoptées dans le cadre de la loi de finances pour 2021.

• 650 M€ pour promouvoir la rénovation thermique des bâtiments des communes.
• 300 M€ en faveur de la rénovation thermique des bâtiments des départements.
• 600 M€ en faveur des investissements des régions.

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La Prime Renov 

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Fusion au 01/01/ 2021 quand est-il ?

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Les chiffres

Selon les chiffres du ministère de la Cohésion des territoires,  le secteur HLM c’est :

• 10 millions de locataires
• 4,7 millions logements sociaux
• 82 000 salariés
• 12 000 administrateurs bénévoles
• 720 organismes HLM

1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM

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Dans le cadre de la loi Elan les bailleurs sociaux et tous les organismes de logement social gérant moins de 12.000 logements sont soumis à l’obligation de se regrouper au 1er janvier 2021. Ils se sont effectivement engagés dans une démarche de rapprochement,  mais l’objectif du 31 décembre semblait assez peu vraisemblable voir invraisemblable compte tenu de l’état de crise sanitaire et ses conséquences. Cette date limite ne sera pas respectée,  de plus les OPH y étaient peu enclin voire opposés car personne n’aime les mariages arrangés. Les bailleurs n’ont pas cessé de prévenir du manque de temps dont ils disposaient pour entreprendre les différentes mutations de leur structure.

Ce regroupement vise à augmenter les marges financières des organismes et accélérer la professionnalisation du secteur du logement social, il peut se faire par fusion ou par création d’une société de coordination.

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Les organismes concernés 

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• Les offices publics de l’habitat
• Les entreprises sociales de l’habitat
• Les coopératives d’habitations à loyer modéré
• Les fondations d’habitations à loyer modéré
• Les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux

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Si les OPH de moins de 12.000 logements rattachés à une même collectivité décident de fusionner dès le 1 janvier 2021, l’obligation de regroupement est reportée au 1^er janvier 2023. Ces mêmes OPH peuvent reporter leur obligation de fusion au 1^er janvier 2023 s’ils sont regroupés dans un groupe d’organismes de logement social dès le 1^er janvier 2021.

Dans le cas contraire,  à compter du 1^er janvier 2021, l’organisme de logement social s’expose à être mis en demeure par le ministère du logement et être obligé de céder tout ou partie de son patrimoine locatif social ainsi que son capital à d’autre organismes de logement social ou groupe capitalistique qui comporte majoritairement des organismes de logement social, l’un d’entre eux ou une autre société contrôlant directement ou indirectement les autres dans le but de l’élaboration d’un cadre stratégique de patrimoine commun et d’utilité sociale. Mais cet organisme peut encore souscrire une part sociale dans une société de coordination. A l’inverse, ce même ministère peut mettre en demeure un organisme de logement social d’acquérir des logements ou du capital d’un organisme qui serait dans l’impossibilité de respecter leurs obligations par une société de coordination permettant ainsi à cet organisme de souscrire au moins une part sociale de la société. Chargé d’un projet collectif, cet outil permet un regroupement d’organismes HLM en structure commune pour coordonner leurs actions et d’optimiser la gestion de leur patrimoine.

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Les petits organismes

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Les organismes d’HLM risquent la dissolution et les SEM le retrait d’agrément:

• S’ils détiennent moins de 1.500 logements
• Si ils n’ont pas construit au moins 500 logements sur dix ans

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Les exceptions

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• Organismes de logement social qui n’ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des 6 dernières années
• Organismes de logement social ayant leur siège dans un département dans lequel aucun groupe, ni aucun autre organisme d’HLM ou SEM agréées n’appartenant pas à un groupe, n’a son siège
• SEM agréées dont le chiffre d’affaires moyen sur 3 ans de l’ensemble de ses activités est supérieur à 40 millions d’euros
• Organismes de logement social dont le siège social est situé sur les îles Françaises

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En bref

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Le ministère de la Transition écologique a mis en consultation un projet d’arrêté prorogeant la dérogation permettant aux logements collectifs neufs de consommer jusqu’à 57,5 kWh/m²/an. Celle-ci devait prendre fin au 31 décembre 2020. La nouvelle date proposée, le 1er septembre 2021, vise à maintenir cette dérogation jusqu’à l’entrée en vigueur de la RE2020, attendue à l’été.

Cette prorogation sera la dernière, puisque l’arrêté ne s’appliquera plus une fois la RE2020 en vigueur.

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Besoins de réformes pour l’organisation des logements sociaux

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Le secteur du logement social nécessite un changement en profondeur.

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Les réformes changent en profondeur l’organisation des logements sociaux en France. Au cours des dernières années, les législations sur le logement social se sont multipliées.

Pour 77 % des bailleurs, les changements législatifs vont pousser le logement social à rénover et innover davantage. Cette innovation passe avant tout par de nouvelles initiatives et la refonte du lien social.

Les bailleurs sociaux ont entre leurs mains une responsabilité majeure, l’avenir d’un secteur qui concerne 10 millions de ménages, considérable à l’échelle de la France. De ce fait, le logement social constitue l’un des maillons essentiels de l’ascenseur social.

Les bailleurs majoritairement, estiment que le logement social en France doit se réinventer,  se réformer rapidement pour répondre aux récents changements imposés par la loi Elan, pour cela ils doivent enrichir leurs offres de services et  amorcer une transition écologique et énergétique de leur parc social .

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Les bailleurs sociaux qui innovent, transforment la relation avec leurs locataires et se doivent de choisir des outils numériques adaptés pour desservir les enjeux métiers d’aujourd’hui . De plus,  les évolutions réglementaires et les attentes des organismes de tutelle imposent de produire des indicateurs.

Et si La loi change, le numérique lui, imprime les usages . Le rôle des bailleurs sociaux change également : innovation, modernisation, transformation tout en passant par  la digitalisation de la relation bailleur / locataire, événement indispensable.

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les chiffres parlent d’eux mêmes : le digital et les nouvelles technologies au sein des logements sociaux occupent une place considérable .  En 2020, la France compte 200 000 logements sociaux de plus sur une implantation  numérique globale du parc déjà très importante.

• (94%) possèdent un ordinateur
• (84%) un smartphone

Améliorer la qualité de service est devenu une préoccupation majeure pour beaucoup de bailleurs sociaux, le numérique y prendra certainement une place considérable,  sachant que le bailleur de demain sera surtout un fournisseur de services .

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Sortie du marasme pour les bailleurs sociaux

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Les bailleurs sociaux prennent la main

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Les deux principales fédérations de l’Union sociale pour l’habitat (USH) ont décidé de travailler ensemble sur des mesures à prendre pour faire face à cette situation exceptionnelle. Elles entendent se mobiliser fortement pour être les artisans majeurs de la relance.

Elles s’engagent sur une accélération des constructions et des réhabilitations à travers un Manifeste pour une relance socialement juste et écologiquement responsable pour répondre à l’urgence.

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Un programme ambitieux et nécessaire pour porter une amélioration de la qualité de vie des habitants et en même temps réduire l’empreinte carbone du bâtiment.

Ces organismes proposent une accélération massive des investissements dès 2020 et pour une période de trois ans de 2021 à 2023 ( réhabilitations et constructions incluses). Pour y parvenir, un engagement fort de la part de l’État  qui permettrait dans un premier temps d’anticiper les commandes à venir par des mesures de simplification de la commande publique, les attributions et plus généralement les normes sur l’immobilier et la construction. Mais aussi de remplir son rôle de soutien à l’investissement en terme de fonds propres pour ceux qui joueront le jeu . A cette présence forte de l’état  il faut rajouter la présence indéfectible de tous ses partenaires notamment la Caisse des dépôts ( concerne la poursuite des mesures d’allongement de la dette et la consolidation du haut de bilan des organismes HLM ) et Action logement.

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• le blocage de la RLS au niveau actuel (1,3 milliard compensé par 300 millions provenant d’Action Logement et 50 millions de la CDC).
• le renvoi après 2022 des réformes en cours concernant les APL et le RUA (revenu universel d’activité ) .
• la création d’un super PLAI avec des loyers du niveau du plafond APL.
• un abondement par le budget de l’État des FSL (fonds de solidarité logement) départementaux ou métropolitains .

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Construire davantage grâce à une TVA à 5,5 % 

Retour d’une TVA à 5,5 % permettant de construire plus et de manière écologiquement responsable. Un retour à la TVA ramenée à 5,5% pour tous les investissements engagés par les HLM, cette baisse de la TVA devrait représenter 4.000 à 7.000 euros d’économie par logement construit neuf et de 1.000 à 2.000 euros par logement réhabilité.

Minimum 130.000 constructions par an

Les partenaires s’engagent sur un volume pour les 36 mois à venir correspondant à la moyenne des trois derniers exercices connus. Avec une accélération du volume d’affaire dans les 18 premiers mois, pour une moyenne à terme de 130.000 constructions neuves, 150.000 réhabilitations par an, 9.000 démolitions hors ANRU et 1 milliard d’euros d’autres investissements.

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Les bailleurs sociaux n’étaient pas plus préparés que le reste de la société à gérer la pandémie et c’est dans ce cas précis de confrontation aux difficultés sociales d’une partie de la population, qu’ils justifient leur existence. De nombreux organismes HLM ont mis en place des mesures pour lutter contre l’isolement des personnes fragiles et atténuer les difficultés économiques d’un certains nombre de leurs locataires. A ce titre aussi nous pouvons leur rendre hommage.

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C’est la population qui fait l’économie

Techliquid l’utilisation efficace de l’énergie et de l’eau

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Faire face collectivement.

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La leçon principale du coronavirus et aussi la plus ahurissante, c’est qu’il est possible en quelques semaines  de suspendre le système économique mondial. Le suspendre rapidement pour sauver le monde c’est bien, mais il est indispensable de le relancer tout aussi rapidement.

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Les dégâts sont sévères, mais les atouts ne manquent pas pour un sérieux rebond… à condition que l’économie soit portée par un peuple déterminé qui va de l’avant et nous savons que l’économie est faite par la population. Reprenons ensemble pied dans la vraie vie, car nous ne pouvons faire face que collectivement.

Nous devons faire appel à la capacité de résilience qu’il y a en chacun de nous. Il est préférable de voir le verre à moitié plein et il est indispensable d’être tous ensemble dans cette épreuve.

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Dans le milieu professionnel, la confiance semble de mise : 76 % des répondants prévoient un retour à l’activité normale et 33 % anticipent même une digitalisation accélérée de l’entreprise comme conséquence positive de cette crise.

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Cette fois comme dans toutes les crises, le redémarrage favorise les entreprises entrepenantes et inovantes notamment dans les nouvelles méthodes de communication numérique. La période que nous traversons est justement propice à une réinvention de nos sociétés, la façon de produire, d’organiser le travail, de manager. Plus remarqué est l’essor du télétravail,  pourvoyeur de multiples économies et dont les avantages sont nombreux, sujet sur lequel Techliquid est largement précurseur puisqu’un nombre croissant de nos rendez-vous s’effectue déjà par voie numerique. Nous constatons d’ailleurs que nos clients instalent plus largement ces moyens de communication car dans ce type de technologie chacun est tributaire des autres.

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Un certain nombre d’activités ont été suspendues et de nombreuses autres sont en gestation. Il paraît essentiel  que la reprise soit insipensable à l’économie et donc aux entreprises. Techliquid est prêt à reprendre nos relations dans les plus brefs délais numériquement si vous le désirez.

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L’individu n’est rien sans ce qu’il reçoit des autres, ainsi prennent sens les notions de continuité commerciale.

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du lundi au vendredi
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Hommage, solidarité et urgence

Pendant le confinement Techliquid est actif

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Nous nous devons de témoigner notre soutien et notre solidarité en hommage aux héros de la lutte contre le coronavirus.
Ils sont en première ligne face à la pandémie de Covid.19.
Merci à chacun d’entre eux pour leur dévouement et leur passion de l’humain.

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Ce plan de confinement est une mesure d’urgence incontestable. Il entraine un risque économique sérieux, l’addition risque d’être salée et le redémarrage est indispensable. En parallèle d’autres menaces liées au confinement et pas des moindres se font jour :

Les signes de détresse.

74 % des adultes rapportent des problèmes de sommeil dont la moitié sont apparus depuis le confinement et 37 % présentent des signes de détresse psychologique. Les études indiquent que les femmes présentent un plus haut degré de détresse psychologique que les hommes et que cette détresse touche davantage les individus âgés de 18 à 30 ans ou ceux de plus de 60 ans.

Les dérives humaines.

Accentuées par l’impact psychologique, les études réalisées en Chine et sur les sous-mariniers montrent qu’ en cas de confinement on voit monter une colère et une angoisse qui se répercutent sur les proches.

Ces dernières semaines de confinement, le monde a connu une horrible flambée de violence domestique. Le confinement a pour conséquence une hausse des violences conjugales, le nombre d’interventions des forces de l’ordre pour des violences intrafamiliales a augmenté de 35% en France.

Mais soyons clairs, sur notre territoire 216 000 femmes par an sont victimes de violences de la part de leurs conjoints. Selon L’ONU une femme sur trois expérimente la violence durant sa vie. Les femmes victimes de violences doivent être relogées prioritairement et en urgence. La loi Égalité et Citoyenneté est là pour y veiller.

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Une circulaire récemment publiée par Emmanuelle Cosse est destinée à faciliter le relogement de femmes victimes de violences ou en grandes difficultés ce qui s’avère être tristement d’actualité.

 

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Les Français sortiront-ils indemnes sur le plan psychique du long confinement qui semble mettre en danger le lien social ?
La situation est en effet inédite et par conséquent, son impact le sera aussi.

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Habitat 2020 plusieurs nouvelles réformes

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Le logement n’a jamais aussi peu coûté à l’État et ne lui a jamais autant rapporté. Le solde net atteint le record de 38 milliards d’euros et pourtant le budget du ministère de la Cohésion des territoires  est abaissé de 1,5 milliard d’euros à 14,9 milliards d’euros , selon le projet de loi de finances 2020. les prélèvements fiscaux s’élèvent à plus de 78 milliards d’euros pour des aides légèrement inférieures à 40 milliards une étude qui montre que les aides fiscales dans le logement rapportent plus qu’elles ne coûtent (rapport de la commission des comptes au logement)

Cette étude mesure l’ensemble des coûts et des recettes générés par la construction de logements financés par des bailleurs, elle démontre que les logements qui ont bénéficié des dispositifs fiscaux en soutien de l’immobilier locatif neuf ont contribué de manière bénéficiaire à l’équilibre des finances publiques depuis 2000.

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Pour 2020 plusieurs nouvelles réformes concernent les locataires et les propriétaires. Voici toutes les mesures applicables le 1er janvier ou en cours d’année.

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Fin du CITE arrivée de la prime Rénov

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Le système actuel de crédit d’impôt pour la transition énergétique qui pouvait jusqu’ici être cumulé, sous condition de revenus, avec une aide de l’Agence nationale de l’habitat, est ainsi remplacé par une prime unique  la Prime Rénov, ce nouveau dispositif se substitue au crédit d’impôt pour la transition énergétique pour les ménages les plus modestes, les ménages aux revenus intermédiaires continueront de bénéficier du crédit d’impôt jusqu’à fin décembre 2020. À partir de janvier 2021, l’aide sera transformée en prime. Les 20% des ménages les plus aisés continueront à bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique pour une liste de travaux plus restreinte et finiront par en être totalement exclus .

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Achat d’appartement sociaux le prêt à taux zéro est maintenu

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Depuis le 1er janvier pour les acquéreurs d’appartements sociaux le prêt à taux zéro est maintenu par l’Assemblée nationale dans le cadre du vote du projet de loi de finances jusqu’à fin décembre 2020 dans les mêmes conditions qu’en 2019 à condition de ne pas dépasser un certain niveau de revenus, de plus un dispositif permet d’éviter aux nouveaux acquéreurs d’avoir à payer les charges de copropriété concernant les parties communes (ravalement, réfection de toiture etc.) pendant dix années pour favoriser l’accession à la propriété mais aussi de permettre aux bailleurs sociaux de bénéficier de ressources nouvelles.

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Réforme des APL

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A partir de janvier 2020 un nouveau mode de calcul dans la réforme des APL (aides personnalisées au logement) est en vigeur, le montant versé aux allocataires sera réévalué tous les trimestres en fonction des revenus des douze derniers mois (et non plus des revenus perçus deux ans avant l’année en cours) grâce à l’instauration du prélèvement de l’impôt à la source, les Caf pourront récupérer auprès du fisc les montants de salaires déclarés chaque mois par les employeurs et actualiser automatiquement les droits des allocataires. Cette réforme devrait mécaniquement bénéficier aux comptes publics .

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Fin de la taxe d’habitation

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Le mouvement de suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale continue, en 2020 80% des foyers bénéficient de la suppression progressive de leur taxe d’habitation sur leur résidence principale.
Les autres ménages verront leur taxe diminuer de 30 % en 2021 et de 65 % l’année suivante.
La suppression sera étalée sur trois ans jusqu’en 2023.
L’enjeu pour le gouvernement est de compenser la perte de revenu induite par cette mesure pour les communes dont c’était une source majeure de financement. Il est prévu de puiser dans la part des recettes issues de la taxe sur le foncier bâti qui revenait aux départements. Ils se verront reverser une partie de la TVA.

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Extension du dispositif Denormandie

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La Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier dernier et vient compléter le dispositif loi Pinel  déjà en place.

Elle vise à rénover les logements vétustes de certaines villes françaises par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Pour améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.

La loi de finances a rénové ce dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien.  La mesure est étendue à l’ensemble du territoire des communes concernées au lieu des seuls centres-villes , tandis que  la liste des travaux éligibles est allongée.

Rappel:

• Acquérir un bien avant le 31 décembre 2022
• Louer le bien non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
• Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) pour un maximum de 300 000 euros.

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HLM dérive de la financiarisation évitée

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Le monde des HLM a tenu son congrès annuel à Paris du 24 au 26 septembre au cours duquel ont été rejetées les ambitions de prise de contrôle de son patrimoine par des investisseurs privés . Une dérive contraire aux principes fondateurs et à la mission historique des HLM qui consiste à loger des ménages modestes et moyens. S’y est tenu également, la remise des prix des Trophées de l’Innovation Hlm.

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En février, le gouvernement Lemaire a mis en place une lettre de mission concernant l’analyse du spectre des sources de financement du secteur du logement social et donc la possibilité d’envisager sa diversification . Plusieurs investisseurs: banques, assurances, fonds de pensions, sociétés foncières proposent de s’investir dans le patrimoine du logement social qu’ils considèrent aujourd’hui comme un très bon placement.

les HLM, qui détiennent 4,6 millions de logements à loyer modéré dans lesquels habitent près d’un Français sur six.  Une manne qui en fait baver plus d’un surtout lorsque la mécanique qui les gère est comparée à une start-up.

Cette financiarisation du logement a déjà été menée dans plusieurs pays européens au cours des dernières décennies. Le désengagement public du logement social s’est révélé catastrophique : baisse de production des logements sociaux, réduction du parc d’habitat social, difficulté d’accès au logement des ménages pauvres et des personnes aux revenus modestes, dégradation de l’habitat.

À l’occasion du 80e Congrès, l’Union sociale pour l’habitat a organisé les Trophées de l’Innovation Hlm qui encouragent et récompensent les initiatives innovantes des organismes Hlm sur tout le territoire.

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Quatre catégories : l’innovation architecturale et environnementale, l’innovation sociale, l’innovation locale et économique ,  l’innovation managériale et la nouveauté: le coup de cœur.

les 12 finalistes des Trophées de l’Innovation Hlm 2019 ont présenté leur projet. Les congressistes ont voté pour choisir les 5 lauréats parmi les 12 finalistes représentatifs de l’innovation dans le monde Hlm en France. Chaque lauréat a reçu une dotation de 5 000 euros, intégralement reversée à une association.

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Prix de l’innovation architecturale et environnementale

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Trois finalistes dans cette catégorie :

– Groupe des Chalets (Occitanie)

– Paris Habitat (Ile-de-France)

– Grand Dijon Habitat (Bourgogne – Franche – Comté)

• Prix de l’innovation architecturale et environnementale – Paris Habitat

​Pour un immeuble chauffé par la chaleur du métro

Lors de la rénovation d’un immeuble de 20 logements, Paris Habitat décide de récupérer la chaleur du métro, le dispositif permet de couvrir 35% des besoins en chauffage de l’immeuble avec 2,6 tonnes par an de CO2 en moins, Paris Habitat démontre sa volonté d’améliorer la performance énergétique de son patrimoine en sortant des sentiers battus.

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Prix de l’innovation sociale

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Trois finalistes dans cette catégorie :

– Domofrance (Nouvelle-Aquitaine)

– Orne Habitat (Normandie)

– Domanys (Bourgogne-Franche-Comté)

• Prix de l’innovation sociale: Domofrance

Pour l’accompagnement en estime de soi des femmes en difficultés

L’innovation: comment redonner confiance aux habitantes dans un but de réinsertion sociale ou professionnelle au travers d’un atelier d’estime de soi permettant de bénéficier de soins de bien-être et de beauté.

Le bailleur social a joué un très grand rôle dans la mise en relation avec les partenaires comme l’obtention des financements et la mise à disposition gratuite de deux logements.

Le projet semble faire école sur d’autres territoires.

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Prix de l’innovation locale & économique

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Trois finalistes dans cette catégorie :

– OPAC S&L (Bourgogne-Franche-Comté)

– Plurial Novilia (Grand Est)

– Archipel Habitat (Bretagne)

• Prix de l’innovation local et économique : Archipel Habitat

Pour une Ecole de proximité

Création de la 1ère L’Ecole de proximité destinée à la formation de gardiens d’immeubles de logements sociaux, réservée aux demandeurs d’emplois issus des locataires d’un logement social.

 A la fin de la formation, les stagiaires obtiennent un diplôme de niveau V qu’ils peuvent valoriser sur le marché de l’emploi. Ce qui a permit à Archipel Habitat de pourvoir à ces besoins en embauchant 70% des stagiaires et en accompagnant les autres dans leur recherche d’emploi.

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Prix de l’innovation managériale

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Trois finalistes dans cette catégorie :

– Seine-Saint-Denis habitat (Ile-de-France)

– OPAC38 (Auvergne-Rhône-Alpes)

– Maisons & Cités (Hauts-de-France)

• Prix de l’innovation managériale : Seine-Saint-Denis Habitat

pour Agilité

Seine-Saint-Denis Habitat a engagé un projet associant l’ensemble des collaborateurs quel que soit leur statut hiérarchique, pour les rendre acteurs et décideurs des changements à mettre en œuvre pour améliorer le service aux locataires visant l’efficacité professionnelle et managériale et de parier sur le fait que de nombreuses améliorations peuvent naître de cette action en libérant  les énergies collectives.

110 managers de l’Office travaillent désormais sous forme de séances sur des cas concrets.

Paris et habitat un algorithme compliqué

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A Paris le logement est rare et cher 

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Dans cette même ville, les notaires confirment qu’un logement coûte désormais plus de 10.000 euros au mètre carré soit une hausse de 62,5% en 10 ans, des prix inaccessibles pour le niveau de vie constaté des Franciliens

et ce n’est pas la plateforme AirBnB qui propose à la location 65.000 logements à Paris et 600.000 en France qui favorise pas l’accés au logement, une compétition déloyale alors que 55 % des Parisiens vivent dans un petit logement,

25 %des Parisiens vivent dans un studio et 32% dans un 2 pièces.

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Paris se vide de ses classes moyennes (12.000 départs par an) et la pyramide des âges fait le reste.

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20 % de la population aura plus de 60 ans â l’horizon 2040, 25 % de cette population parisienne sera composée de personnes âgées. Leur présence progresse dans la capitale suivant une tendance globale du vieillissement de la population qui elle, a encore à peu près les moyens de s’y maintenir.

Avec le temps, il devient impossible pour les Parisiens actifs de se loger. Le logement social apparaît comme l’unique solution d’avenir

En Ile-de-France, 1 résidence principale sur 4 est un logement social (1 300 000 logements sociaux), taux le plus important au niveau national.
Pourtant, seule 1 demande sur 10 est satisfaite chaque année, face à une demande qui ne cesse de s’accroître (720 000 ménages demandeurs en 2019).

En se basant sur le critère des revenus en France, environ 73 % des ménages sont éligibles au logement social contre 70% de la population parisienne qui affronte des coûts bien plus élevés, il est 5 heures et Paris ne s’éveille plus, cette majorité de Franciliens affiche un revenu mensuel inférieur ou égal à 3200 euros par mois, une somme à peine supérieure au plafond de ressources local.

Le gouvernement fixe chaque année un plafond de ressources annuel, au-delà duquel un ménage ne peut effectuer une demande de logement social. Ce montant dépend du type de logement, de sa localisation et de la situation familiale du demandeur.

En France les plafonds de revenus sont d’environ 2000 euros par mois,  à Paris ils sont de 1200 euros par mois (Prés Locatif Aidé d’Intégration), 2200 euros (Prés Locatif à Usage Social) et 2900 euros (Prés Locatif Social)

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En 2040 en France,  les deux de tiers de la population vivront en ville et sa proche banlieue et 31% auront plus de 60 ans.
Comment faire coexister les générations, les critères sociaux économiques, environnementaux et énergétiques ?
Ces questions déterminent les enjeux de l’habitat de demain auquel devront répondre notamment la ville de Paris et ses partenaires, un titanesque chantier…

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Action Logement un patrimoine enfin rentable

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Fort de 83 Milliards de patrimoine Action Logement donne le ton

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Après avoir annoncé un plan d’investissement de 9 milliards d’euros, Action Logement le plus gros bailleur social de France créé en 1953 (un cinquième du logement en France) a présenté les premiers comptes consolidés de son histoire en 2019 peu après son changement de statut en 2017 et le rapprochement des 600 organismes.

Le groupe représente 83 milliards de patrimoine dont 55 d’actif immobilier, il a dégagé en 2018 8,5 milliards de revenus et 1,15 milliard de bénéfice net. Sa bonne santé financière (capitaux propres de 33 milliards, trésorerie nette 7,7 milliards) va lui permettre d’emprunter plus.

Alors qu’il se finance traditionnellement auprès de la Caisse des Dépôts et de banques, Action Logement est allé chercher de nouvelles ressources (11 milliards) sur le marché obligataire pour investir massivement et doubler son ratio d’endettement (de 33 % du passif à 61 %) d’ici 2023. Le groupe va aussi davantage exploiter sa trésorerie.

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Faciliter la production de logements (45.000 logements sociaux neufs en 2023 contre 22.000 en 2018), améliorer le confort et la mobilité au sein du parc immobilier, tel est l’objectif que s’est assigné Action Logement: produire plus et moins cher.

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945 millions d’euros seront mobilisés contre la dégradation de l’habitat, 145 millions pour intervenir dans les copropriétés et les logements, 300 millions pour l’habitat indigne et 500 millions pour démolir 30.000 logements sociaux en fin de vie et d’en reconstruire 16.000 sur quatre ans.

En Outre-Mer 1,5 milliard d’euros seront consacrer à l’amélioration de l’habitat de 42.000 logements.

Action Logement apportera 1,550 milliard d’euros pour aménager un habitat plus inclusif, 550 millions d’euros destiner a la rénovation des établissements médico-sociaux, un milliard sera consacré à l’adaptation du logement des retraités à revenus modestes, les seniors de plus de 70 ans désireux d’adapter leur salle de bains afin de prévenir les chutes pourront bénéficier de subventions de 5.000 euros pour installer des douches à l’italienne avec sol adapté.

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Un milliard d’euros pour améliorer la performance énergétique des logements.

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Sous condition de ressources: il sera versé une prime de 1.000 euros pour favoriser la mobilité des salariés souhaitant déménager pour réduire leur temps de trajet professionnel

Il est désormais possible de bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 20.000 euros pour aider les propriétaires occupants à développer l’optimisation thermique de leur logement et de 15.000 euros pour les propriétaires bailleurs. Cette mesure doit profiter à 50.000 logements privés particulièrement énergivores, ces deux catégories pourront également profiter de prêts complémentaires de 10 à 30.000 euros.
L’ensemble du dispositif pourra être cumulé avec les aides existantes jusqu’à 20.000 euros de subventions et 30.000 euros de prêts, soit 50.000 euros pour des travaux.

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Le géant du logement social affiche ses capacités et ses ambitions, ce plan d’investissement s’ajoute aux 15 milliards déjà prévus dans le cadre de la convention quinquennale signée avec l’État en 2018.

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CDC peut être un nouveau modèle de l’habitat

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CDC Habitat peut être un nouveau modèle de l’habitat

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Avec une capacité d’investissement de 8,5 milliards d’euros dont 4 milliards seront investis dans des opérations de construction et de rénovation à venir, CDC Habitat continue d’attirer  les investisseurs institutionnels dans son Fond de Logement Intermédiaire et ses dernières levées de fonds lui ont permis d’augmenter fortement sa capacité d’autofinancement.

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Ce succès illustre leur volonté d’accompagner la restructuration du secteur en accélérant son rythme de production sur l’ensemble du territoire avec près de 50.000 logements sociaux, 60000 logements intermédiaires, près de 30.000 logements en Outre-Mer et près de 40000 logements très sociaux d’ici à 2029.

Au premier semestre 2019, CDC Habitat a livré 1864 logements, composés à hauteur de 69% de logements sociaux, le solde de 31% étant constitué de logements intermédiaires et a réhabilité 2190 logements.

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Par son modèle industriel CDC Habitat souhaite se mettre au service des autres Organismes de Logement Social  en mettant leur plateforme à disposition des bailleurs locaux pour les accompagner dans leurs programmes de construction, de rénovation et développer davantage  de partenariats. Toulouse Métropole Habitat, la SA d’HLM de la Région d’Elbeuf ou encore la Société d’Économie Mixte Immobilière de Rambouillet, ont rejoint CDC Habitat au sein de Grand Paris Habitat dans cet objectif de partenariat.

Pour accélérer la requalification des copropriétés dégradées, CDC Habitat va investir 300 millions d’euros pour acheter 5000 logements dans des ensembles privés connaissant des difficultés et 200 millions d’euros pour les rénover puis pourrait revendre des logements à l’issue d’une phase de mise en location.

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Ré-investir dans certains centres de villes moyennes en développant une gamme de logements,  sociaux, intermédiaires et destinés aux étudiants qui pourra ce traduire aussi par un soutien aux commerces de proximité tel est l’ambition de CDC Habitat.

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CDC Habitat
Acteur majeur de l’habitat en France avec plus de 495 000 logements (328.000 logements sociaux, 87.000 logements intermédiaires et 79.000 logements accompagnés) CDC Habitat est le premier bailleur français. Son activité s’inscrit dans le cadre de la Banque des Territoires et couvre l’intégralité de l’offre de logements locatifs (très social, social, intermédiaire et accession).

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L’ex SNI s’est réorganisée en lançant, une nouvelle structure, CDC Habitat social, née de la fusion de treize entreprises sociales (ESH) de l’habitat du groupe dans le cadre du regroupement d’organismes HLM prévu par  la loi Elan.

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Réduction des économies budgétaires HLM

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Le gouvernement avait contraint le secteur à contribuer à environ 1,5 milliard d’économies publiques annuelles de 2018 à 2020 par le biais de la baisse des aides personnalisées au logement des locataires du parc social que les organismes HLM ont dû compenser en réduisant d’autant leurs loyers et donc leurs recettes dans le but théorique de réformer son modèle. De plus les avantages des bailleurs sociaux en matière de TVA ont été réduits, représentant pour eux un surcoût de 800 millions d’euros en 2018

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Lors du congrès annuel du secteur, l’ambiance témoignait d’un secteur de l’habitat social qui atteignait ses limites .

Ces économies demandées contribuent à une baisse de la construction d’au moins 7,5% sur les nouveaux logements sociaux en 2018.  Entre décembre et février, le nombre de mises en chantier de logements a reculé de 11 %. Malgré les 10 milliards d’euros de prêt a très long terme que la Caisse a débloqué auprès de 400 organismes, pour une ‘économie immédiate de 1,5 milliard d’où le déséquilibre, d’autant que la vente de HLM pour reconstituer des fonds ressemble fortement à une utopie.

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Un compromis proposé par le gouvernement en matière d’économies budgétaires a été approuvé par le monde HLM.
Les réductions au cours des prochaines années seront moins importantes que prévues.

 

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La réduction des loyers est abaissée à 950 millions d’euros, un dispositif valable de 2020 à 2022. La différence sera compensée par Action Logement( l’ex 1 % logement) pour 300 millions au Fond National d’Aides à la Pierre, s’y ajoutent 50 millions d’euros de ristournes par la Caisse des dépôts.  Le secteur demandait aussi un retour à un taux de TVA préférentiel sur les travaux, celui-ci, remonté depuis deux ans à 10% va partiellement revenir à 5,5% son niveau d’origine, mais seulement pour les opérations réalisées dans certains types de logements qui ne concernera que certains travaux sur les logements les plus sociaux.

Avec ce coup de pouce au monde HLM le gouvernement demande de s’engager sur des objectifs de construction.

Un deuxième accord sur trois ans, sur la base d’un plan d’investissement de neuf milliards d’euros d’Action Logement pour soutenir le logement social et le financer, a été signé pour relancer les efforts de construction et de rénovation du logement social à travers un engagement de 125.000 logements sociaux par an (contre 110.000) et à accélérer les rénovations thermiques dans le parc social.

Au-delà de ces principes financiers, diverses dispositions de soutien à l’investissement sont prévues, avec notamment la participation de la CDC. En espérant que toutes ces mesures donneront une meilleure visibilité à nos bailleurs sociaux.

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Recherche et habitat

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L’habitat social en France fait l’objet d’une forte mobilisation de disciplines de recherche.
Elle souligne un accroissement des coopérations entre chercheurs et acteurs de l’habitat comme les organismes Hlm.

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Des institutions soutiennent la recherche dans le domaine de l’habitat:

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Le Plan urbanisme construction architecture: est une agence interministérielle dont l’objet est de faire progresser les connaissances sur les territoires et les villes.

Caisse des dépôts: par ses travaux de recherche dans les champs d’intervention stratégiques

Le Commissariat général à l’égalité des territoires: par ses travaux d’observation, ses études et son activité de prospective, il produit des analyses sur les territoires pour orienter les politiques publiques et prévenir les inégalités.

Le Défenseur des droits: institution indépendante de l’État s’est vu confier deux missions : défendre les personnes dont les droits ne sont pas respectés. Le Défenseur des droits réalise des études et soutient des travaux de recherche afin de connaître plus précisément les situations d’inégalité et pour défendre les droits de chacun.

L’Union sociale pour l’habitat soutient des recherches sur les politiques publiques de l’habitat et du logement.

Les travaux portent souvent sur la compréhension des évolutions de l’environnement des organismes Hlm (produits, services, organisation, pratiques collaboratives, maîtrise d’ouvrage) peu de travaux sont en cours sur le rôle et la place de l’acteur Hlm dans les politiques locales ou nationales du logement. Les travaux liés à l’urgence, à l’hébergement, aux trajectoires vers le logement social font partie des travaux qui se sont renforcés .

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L’évolution du modèle du logement social

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Un vaste champ de recherches est consacré à l’évolution du modèle du logement social et à son financement dans une atmosphère de réduction du loyer de solidarité,  de  vente de logements et de restructuration des organismes Hlm.

La montée en puissance des acteurs privés au travers de la VEFA pose questions, les effets des aides au logement pour les plus modestes, la capacité d’adaptation du modèle aux nouveaux enjeux tels que la hausse de la construction de logements neufs malgré le désengagement de l’État en pose d’autre.

Une capacité de production qui repose sur les aides de la puissance publique (État et collectivités locales), mais davantage sur les fonds propres des organismes Hlm et les prêts à long terme de la Caisse des Dépôts. Ce modèle a des impacts positifs en matière sociale et environnementale, l’apport de la recherche sur ces impacts est indispensable aux acteurs pour développer analyse permettant une meilleure argumentation auprès des pouvoirs publics.

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Sous la loupe des chercheurs: 

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La vente Hlm:  Où vend-on? À qui? Dans quelles proportions?
Les effets produits par les ventes déjà effectuées?
Les parcours résidentiels et les cœurs de ville?
La mobilité dans le logement social?
Le fonctionnement social des quartiers avant et après la rénovation urbaine?

L’évolution de la situation du logement social en France dans le cadre de vente de logement ne viserait pas à aider une large partie de la population à se loger ou à servir de filet de sécurité, mais à faciliter la mise en œuvre de projets professionnels et résidentiels de ménages. Une évolution observée dans de nombreux pays européens, mais dans laquelle la France s’engagerait différemment puisqu’elle n’a pas sacrifié son secteur du logement social.

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En conclusion

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Pour répondre à la crise du logement, l’enjeu du neuf est-il essentiel? Faut-il se concentrer sur la construction neuve? Que construit-on ? Et où ? Sachant que la crise du logement touche les grandes agglomérations sur l’ensemble de l’offre et que les centre villes se dépeuplent.

Les questions sont innombrables, la recherche sur l’avenir de l’habitat s’avère indispensable, elle réside dans la capacité à disposer au moment opportun de travaux sur des sujets qui se révéleront vitaux demain.

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Action Logement achète des HLM pour un milliard d’euros

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Action Logement va racheter des HLM pour un milliard d’euros

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Action Logement souhaite se défaire de 1 % de son patrimoine chaque année et entraîner le reste du secteur dans son mouvement.

La vente de ces logements sociaux permettra aux organismes HLM d’augmenter leurs capacités financières pour maintenir leur production et la réhabilitation des immeubles.

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L’ONV sera chargé d’acheter les immeubles de logement social aux bailleurs sociaux, pour les revendre aux locataires du parc HLM.

Doté d’un milliard d’euros en complétant par des emprunts, l’ONV va acquérir 40 000 logement aux organismes HLM sous condition de réinvestissents dans des travaux de construction neuve ou lors des chantiers de rénovation d’ici 2022.

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Un appel à manifestation d’intérêt a été lancé auprès des bailleurs sociaux, la clôture était le 19 octobre avec un cahier des charges disponible dès le 18 juillet. Le but: identifier et présenter les actifs que les bailleurs souhaitaient vendre.

Finalement seuls 70 bailleurs HLM , (un sur dix) sont prêts à vendre quelque 11.000 logements via l’organisme Action Logement, nous sommes bien loin du compte. Aujourd’hui, peu de bailleurs sont enclins à vendre.

Action Logement se donne jusqu’au 24 décembre pour  sélectionner  les immeubles en projet d’acquisition afin de démarrer les contrats dès les premiers mois de 2019.

 

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Congrès Union sociale pour l’habitat 79e du nom

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Vision positive pour le logement social, la production et la rénovation de logements sociaux se maintiendraient à un niveau élevé, l’autofinancement resterait supérieur aux investissements en fonds propres des bailleurs sociaux jusqu’à 2030, et aux mesures d’accompagnement (prêts de haut de bilan bonifiés et plan Logement de la Caisse des Dépôts) et au doublement des ventes de logements sociaux, la vente de logements sociaux aux locataires qui résident dans les lieux sera encouragée pour générer des revenus. Les logements sociaux que le Gouvernement espère vendre est de 40 000 grâce à la promulgation de la loi ELAN, contre 8 000 aujourd’hui. Les collectivités percevront jusqu’à 50 % du produit de la vente pour permetre la réalisation du nouveau programme national de renouvellement urbain. Le parc social devrait continuer de progresser au cours des vingt prochaines années pour culminer à un ratio de 19,2%  Le parc social atteindrait 6,5 millions de logements dans vingt ans, une hausse de 25%.

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La loi Elan entame sa dernière ligne droite après l’Assemblée, le Sénat les économies budgétaires sont déjà d’actualité.

Le gouvernement a engagé une réforme des HLM plus de logements à prix attractifs, simplification des procédures, plus de bureaux transformés en logements, moins de normes et plus de permis de construire.cette réforme impose une réorganisation en profondeur et pèse sur les organismes gérant moins de 12 000 logements en  les forçant mécaniquement à se regrouper. L’objectif étant de réaliser des économies d’échelle et d’optimiser les ressources humaines.

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En conclusion

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Le poids du logement social dans l’ensemble du parc devrait croître malgré la baisse globale de la production en 2017-2018, un peu de positif ne nuit pas.

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Bailleurs sociaux prêt haut de bilan 2.0

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Haut de bilan en question.

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Le haut de bilan est une information financière
située dans la partie supérieure du bilan,
dont les éléments dits solides sont orientés
sur le long terme.

Ces hauts de bilan font apparaître les emplois
durables d’une entreprise et les ressources à long terme que sont les fonds propres,
les immobilisations financières, les dettes à moyen terme, long terme et les financements
sur le long terme.

On désigne par opérations de haut de bilan les stratégies d’ingénierie financière sur le long terme mises en place par les entreprises et qui permettent de réaliser : des augmentations de capital, des fusions acquisitions, des émissions d’obligations ou encore des restructurations de dettes.

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Prêts de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0 en France

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Après une première enveloppe de prêts de haut de bilan bonifiés, distribués de 2016 à 2018, les pouvoirs publics ont souhaité soutenir les investissements des organismes Hlm liés à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité. La période de souscription prêt de haut de bilan de deuxième génération pour 2018 était ouverte du 5 juin au 10 juillet

Grâce au différé d’amortissement ainsi qu’à la bonification intégralement apportée par Action Logement, ces prêts offrent aux bailleurs sociaux des conditions financières exceptionnelles.

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Cette offre bonifiée vise à soutenir les investissements des bailleurs sociaux par l’octroi d’un financement assimilable à des fonds propres, à hauteur de 2 milliards d’euros.

Ces 2 milliards d’euros seront débloqués en trois temps :

• Une première souscription de 700 M€ pour la construction neuve sur agréments 2018.
• Deux autres tranches au titre des années 2019 pour 700 M€.
• 2020 600 M€.

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Le prêt 2.0 de haut de bilan bonifié  (Bonification: supporter le coût du taux d’intérêt pour ramener le crédit à taux zéro) sera un prêt d’une durée de 30 à 40 ans avec :

Une première phase avec un différé total d’amortissement du capital de 20 ans à 0% (Cela signifie que pendant la période, le bailleur social ne rembourse ni capital ni intérêt) et une seconde phase de 10 ans (réhabilitation) à 20 ans (construction) au taux du livret A + 0,60%

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Le prêt de haut de bilan est destiné à financer les investissements des organismes d’Hlm, SEM immobilières et organismes agréés MOI en construction neuve  comme en réhabilitation .

L’octroi des  prêts de haut de bilan basé  sur l’analyse de la faibilité financière à long terme des bailleurs sociaux est soumis à un accord entre le bénéficiaire et Action Logements, distribués par la Caisse des Dépôts ont vocation à être garantis par les collectivités locales .

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Les organismes d’Hlm devront informer la Caisse des Dépôts de leur situation au regard des objectifs de restructuration du secteur Hlm contenu dans le projet de loi Elan.  Cette information, consistera en 2018 à une simple information sur les démarches envisagées et la situation de l’organisme.

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En conclusion 

Le prêt de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0  apporte une ressource significative aux organismes de logement social. Sont but: compléter efficacement l’arsenal de mesures de soutien à la construction et à l’investissement par la réduction substantielle et pérenne des charges financières des bailleurs sociaux en France .

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