Archive annuelle 13 décembre 2020

Fusion au 01/01/ 2021 quand est-il ?

Techliquid l’utilisation efficace de l’énergie et de l’eau

Les chiffres

Selon les chiffres du ministère de la Cohésion des territoires,  le secteur HLM c’est :

• 10 millions de locataires
• 4,7 millions logements sociaux
• 82 000 salariés
• 12 000 administrateurs bénévoles
• 720 organismes HLM

1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM

Dans le cadre de la loi Elan les bailleurs sociaux et tous les organismes de logement social gérant moins de 12.000 logements sont soumis à l’obligation de se regrouper au 1er janvier 2021. Ils se sont effectivement engagés dans une démarche de rapprochement,  mais l’objectif du 31 décembre semblait assez peu vraisemblable voir invraisemblable compte tenu de l’état de crise sanitaire et ses conséquences. Cette date limite ne sera pas respectée,  de plus les OPH y étaient peu enclin voire opposés car personne n’aime les mariages arrangés. Les bailleurs n’ont pas cessé de prévenir du manque de temps dont ils disposaient pour entreprendre les différentes mutations de leur structure.

Ce regroupement vise à augmenter les marges financières des organismes et accélérer la professionnalisation du secteur du logement social, il peut se faire par fusion ou par création d’une société de coordination.

Les organismes concernés 

• Les offices publics de l’habitat
• Les entreprises sociales de l’habitat
• Les coopératives d’habitations à loyer modéré
• Les fondations d’habitations à loyer modéré
• Les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux

Si les OPH de moins de 12.000 logements rattachés à une même collectivité décident de fusionner dès le 1 janvier 2021, l’obligation de regroupement est reportée au 1^er janvier 2023. Ces mêmes OPH peuvent reporter leur obligation de fusion au 1^er janvier 2023 s’ils sont regroupés dans un groupe d’organismes de logement social dès le 1^er janvier 2021.

Dans le cas contraire,  à compter du 1^er janvier 2021, l’organisme de logement social s’expose à être mis en demeure par le ministère du logement et être obligé de céder tout ou partie de son patrimoine locatif social ainsi que son capital à d’autre organismes de logement social ou groupe capitalistique qui comporte majoritairement des organismes de logement social, l’un d’entre eux ou une autre société contrôlant directement ou indirectement les autres dans le but de l’élaboration d’un cadre stratégique de patrimoine commun et d’utilité sociale. Mais cet organisme peut encore souscrire une part sociale dans une société de coordination. A l’inverse, ce même ministère peut mettre en demeure un organisme de logement social d’acquérir des logements ou du capital d’un organisme qui serait dans l’impossibilité de respecter leurs obligations par une société de coordination permettant ainsi à cet organisme de souscrire au moins une part sociale de la société. Chargé d’un projet collectif, cet outil permet un regroupement d’organismes HLM en structure commune pour coordonner leurs actions et d’optimiser la gestion de leur patrimoine.

Les petits organismes

Les organismes d’HLM risquent la dissolution et les SEM le retrait d’agrément:

• S’ils détiennent moins de 1.500 logements
• Si ils n’ont pas construit au moins 500 logements sur dix ans

Les exceptions

• Organismes de logement social qui n’ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des 6 dernières années
• Organismes de logement social ayant leur siège dans un département dans lequel aucun groupe, ni aucun autre organisme d’HLM ou SEM agréées n’appartenant pas à un groupe, n’a son siège
• SEM agréées dont le chiffre d’affaires moyen sur 3 ans de l’ensemble de ses activités est supérieur à 40 millions d’euros
• Organismes de logement social dont le siège social est situé sur les îles Françaises

En bref

Le ministère de la Transition écologique a mis en consultation un projet d’arrêté prorogeant la dérogation permettant aux logements collectifs neufs de consommer jusqu’à 57,5 kWh/m²/an. Celle-ci devait prendre fin au 31 décembre 2020. La nouvelle date proposée, le 1er septembre 2021, vise à maintenir cette dérogation jusqu’à l’entrée en vigueur de la RE2020, attendue à l’été.

Cette prorogation sera la dernière, puisque l’arrêté ne s’appliquera plus une fois la RE2020 en vigueur.

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Besoins de réformes pour l’organisation des logements sociaux

Le secteur du logement social nécessite un changement en profondeur.

Les réformes changent en profondeur l’organisation des logements sociaux en France. Au cours des dernières années, les législations sur le logement social se sont multipliées.

Pour 77 % des bailleurs, les changements législatifs vont pousser le logement social à rénover et innover davantage. Cette innovation passe avant tout par de nouvelles initiatives et la refonte du lien social.

Les bailleurs sociaux ont entre leurs mains une responsabilité majeure, l’avenir d’un secteur qui concerne 10 millions de ménages, considérable à l’échelle de la France. De ce fait, le logement social constitue l’un des maillons essentiels de l’ascenseur social.

Les bailleurs majoritairement, estiment que le logement social en France doit se réinventer,  se réformer rapidement pour répondre aux récents changements imposés par la loi Elan, pour cela ils doivent enrichir leurs offres de services et  amorcer une transition écologique et énergétique de leur parc social .

Les bailleurs sociaux qui innovent, transforment la relation avec leurs locataires et se doivent de choisir des outils numériques adaptés pour desservir les enjeux métiers d’aujourd’hui . De plus,  les évolutions réglementaires et les attentes des organismes de tutelle imposent de produire des indicateurs.

Et si La loi change, le numérique lui, imprime les usages . Le rôle des bailleurs sociaux change également : innovation, modernisation, transformation tout en passant par  la digitalisation de la relation bailleur / locataire, événement indispensable.

les chiffres parlent d’eux mêmes : le digital et les nouvelles technologies au sein des logements sociaux occupent une place considérable .  En 2020, la France compte 200 000 logements sociaux de plus sur une implantation  numérique globale du parc déjà très importante.

• (94%) possèdent un ordinateur
• (84%) un smartphone

Améliorer la qualité de service est devenu une préoccupation majeure pour beaucoup de bailleurs sociaux, le numérique y prendra certainement une place considérable,  sachant que le bailleur de demain sera surtout un fournisseur de services .

Sortie du marasme pour les bailleurs sociaux

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Les bailleurs sociaux prennent la main

Les deux principales fédérations de l’Union sociale pour l’habitat (USH) ont décidé de travailler ensemble sur des mesures à prendre pour faire face à cette situation exceptionnelle. Elles entendent se mobiliser fortement pour être les artisans majeurs de la relance.

Elles s’engagent sur une accélération des constructions et des réhabilitations à travers un Manifeste pour une relance socialement juste et écologiquement responsable pour répondre à l’urgence.

Un programme ambitieux et nécessaire pour porter une amélioration de la qualité de vie des habitants et en même temps réduire l’empreinte carbone du bâtiment.

Ces organismes proposent une accélération massive des investissements dès 2020 et pour une période de trois ans de 2021 à 2023 ( réhabilitations et constructions incluses). Pour y parvenir, un engagement fort de la part de l’État  qui permettrait dans un premier temps d’anticiper les commandes à venir par des mesures de simplification de la commande publique, les attributions et plus généralement les normes sur l’immobilier et la construction. Mais aussi de remplir son rôle de soutien à l’investissement en terme de fonds propres pour ceux qui joueront le jeu . A cette présence forte de l’état  il faut rajouter la présence indéfectible de tous ses partenaires notamment la Caisse des dépôts ( concerne la poursuite des mesures d’allongement de la dette et la consolidation du haut de bilan des organismes HLM ) et Action logement.

• le blocage de la RLS au niveau actuel (1,3 milliard compensé par 300 millions provenant d’Action Logement et 50 millions de la CDC).
• le renvoi après 2022 des réformes en cours concernant les APL et le RUA (revenu universel d’activité ) .
• la création d’un super PLAI avec des loyers du niveau du plafond APL.
• un abondement par le budget de l’État des FSL (fonds de solidarité logement) départementaux ou métropolitains .

Construire davantage grâce à une TVA à 5,5 % 

Retour d’une TVA à 5,5 % permettant de construire plus et de manière écologiquement responsable. Un retour à la TVA ramenée à 5,5% pour tous les investissements engagés par les HLM, cette baisse de la TVA devrait représenter 4.000 à 7.000 euros d’économie par logement construit neuf et de 1.000 à 2.000 euros par logement réhabilité.

Minimum 130.000 constructions par an

Les partenaires s’engagent sur un volume pour les 36 mois à venir correspondant à la moyenne des trois derniers exercices connus. Avec une accélération du volume d’affaire dans les 18 premiers mois, pour une moyenne à terme de 130.000 constructions neuves, 150.000 réhabilitations par an, 9.000 démolitions hors ANRU et 1 milliard d’euros d’autres investissements.

Les bailleurs sociaux n’étaient pas plus préparés que le reste de la société à gérer la pandémie et c’est dans ce cas précis de confrontation aux difficultés sociales d’une partie de la population, qu’ils justifient leur existence. De nombreux organismes HLM ont mis en place des mesures pour lutter contre l’isolement des personnes fragiles et atténuer les difficultés économiques d’un certains nombre de leurs locataires. A ce titre aussi nous pouvons leur rendre hommage.

C’est la population qui fait l’économie

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Faire face collectivement.

La leçon principale du coronavirus et aussi la plus ahurissante, c’est qu’il est possible en quelques semaines  de suspendre le système économique mondial. Le suspendre rapidement pour sauver le monde c’est bien, mais il est indispensable de le relancer tout aussi rapidement.

Les dégâts sont sévères, mais les atouts ne manquent pas pour un sérieux rebond… à condition que l’économie soit portée par un peuple déterminé qui va de l’avant et nous savons que l’économie est faite par la population. Reprenons ensemble pied dans la vraie vie, car nous ne pouvons faire face que collectivement.

Nous devons faire appel à la capacité de résilience qu’il y a en chacun de nous. Il est préférable de voir le verre à moitié plein et il est indispensable d’être tous ensemble dans cette épreuve.

Dans le milieu professionnel, la confiance semble de mise : 76 % des répondants prévoient un retour à l’activité normale et 33 % anticipent même une digitalisation accélérée de l’entreprise comme conséquence positive de cette crise.

Cette fois comme dans toutes les crises, le redémarrage favorise les entreprises entrepenantes et inovantes notamment dans les nouvelles méthodes de communication numérique. La période que nous traversons est justement propice à une réinvention de nos sociétés, la façon de produire, d’organiser le travail, de manager. Plus remarqué est l’essor du télétravail,  pourvoyeur de multiples économies et dont les avantages sont nombreux, sujet sur lequel Techliquid est largement précurseur puisqu’un nombre croissant de nos rendez-vous s’effectue déjà par voie numerique. Nous constatons d’ailleurs que nos clients instalent plus largement ces moyens de communication car dans ce type de technologie chacun est tributaire des autres.

Un certain nombre d’activités ont été suspendues et de nombreuses autres sont en gestation. Il paraît essentiel  que la reprise soit insipensable à l’économie et donc aux entreprises. Techliquid est prêt à reprendre nos relations dans les plus brefs délais numériquement si vous le désirez.

L’individu n’est rien sans ce qu’il reçoit des autres, ainsi prennent sens les notions de continuité commerciale.

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Hommage, solidarité et urgence

Pendant le confinement Techliquid est actif

Nous nous devons de témoigner notre soutien et notre solidarité en hommage aux héros de la lutte contre le coronavirus.
Ils sont en première ligne face à la pandémie de Covid.19.
Merci à chacun d’entre eux pour leur dévouement et leur passion de l’humain.

Ce plan de confinement est une mesure d’urgence incontestable. Il entraine un risque économique sérieux, l’addition risque d’être salée et le redémarrage est indispensable. En parallèle d’autres menaces liées au confinement et pas des moindres se font jour :

Les signes de détresse.

74 % des adultes rapportent des problèmes de sommeil dont la moitié sont apparus depuis le confinement et 37 % présentent des signes de détresse psychologique. Les études indiquent que les femmes présentent un plus haut degré de détresse psychologique que les hommes et que cette détresse touche davantage les individus âgés de 18 à 30 ans ou ceux de plus de 60 ans.

Les dérives humaines.

Accentuées par l’impact psychologique, les études réalisées en Chine et sur les sous-mariniers montrent qu’ en cas de confinement on voit monter une colère et une angoisse qui se répercutent sur les proches.

Ces dernières semaines de confinement, le monde a connu une horrible flambée de violence domestique. Le confinement a pour conséquence une hausse des violences conjugales, le nombre d’interventions des forces de l’ordre pour des violences intrafamiliales a augmenté de 35% en France.

Mais soyons clairs, sur notre territoire 216 000 femmes par an sont victimes de violences de la part de leurs conjoints. Selon L’ONU une femme sur trois expérimente la violence durant sa vie. Les femmes victimes de violences doivent être relogées prioritairement et en urgence. La loi Égalité et Citoyenneté est là pour y veiller.

Une circulaire récemment publiée par Emmanuelle Cosse est destinée à faciliter le relogement de femmes victimes de violences ou en grandes difficultés ce qui s’avère être tristement d’actualité.

Les Français sortiront-ils indemnes sur le plan psychique du long confinement qui semble mettre en danger le lien social ?
La situation est en effet inédite et par conséquent, son impact le sera aussi.

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Habitat 2020 plusieurs nouvelles réformes

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Le logement n’a jamais aussi peu coûté à l’État et ne lui a jamais autant rapporté. Le solde net atteint le record de 38 milliards d’euros et pourtant le budget du ministère de la Cohésion des territoires  est abaissé de 1,5 milliard d’euros à 14,9 milliards d’euros , selon le projet de loi de finances 2020. les prélèvements fiscaux s’élèvent à plus de 78 milliards d’euros pour des aides légèrement inférieures à 40 milliards une étude qui montre que les aides fiscales dans le logement rapportent plus qu’elles ne coûtent (rapport de la commission des comptes au logement)

Cette étude mesure l’ensemble des coûts et des recettes générés par la construction de logements financés par des bailleurs, elle démontre que les logements qui ont bénéficié des dispositifs fiscaux en soutien de l’immobilier locatif neuf ont contribué de manière bénéficiaire à l’équilibre des finances publiques depuis 2000.

Pour 2020 plusieurs nouvelles réformes concernent les locataires et les propriétaires. Voici toutes les mesures applicables le 1er janvier ou en cours d’année.

Fin du CITE arrivée de la prime Rénov

Le système actuel de crédit d’impôt pour la transition énergétique qui pouvait jusqu’ici être cumulé, sous condition de revenus, avec une aide de l’Agence nationale de l’habitat, est ainsi remplacé par une prime unique  la Prime Rénov, ce nouveau dispositif se substitue au crédit d’impôt pour la transition énergétique pour les ménages les plus modestes, les ménages aux revenus intermédiaires continueront de bénéficier du crédit d’impôt jusqu’à fin décembre 2020. À partir de janvier 2021, l’aide sera transformée en prime. Les 20% des ménages les plus aisés continueront à bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique pour une liste de travaux plus restreinte et finiront par en être totalement exclus .

Achat d’appartement sociaux le prêt à taux zéro est maintenu

Depuis le 1er janvier pour les acquéreurs d’appartements sociaux le prêt à taux zéro est maintenu par l’Assemblée nationale dans le cadre du vote du projet de loi de finances jusqu’à fin décembre 2020 dans les mêmes conditions qu’en 2019 à condition de ne pas dépasser un certain niveau de revenus, de plus un dispositif permet d’éviter aux nouveaux acquéreurs d’avoir à payer les charges de copropriété concernant les parties communes (ravalement, réfection de toiture etc.) pendant dix années pour favoriser l’accession à la propriété mais aussi de permettre aux bailleurs sociaux de bénéficier de ressources nouvelles.

Réforme des APL

A partir de janvier 2020 un nouveau mode de calcul dans la réforme des APL (aides personnalisées au logement) est en vigeur, le montant versé aux allocataires sera réévalué tous les trimestres en fonction des revenus des douze derniers mois (et non plus des revenus perçus deux ans avant l’année en cours) grâce à l’instauration du prélèvement de l’impôt à la source, les Caf pourront récupérer auprès du fisc les montants de salaires déclarés chaque mois par les employeurs et actualiser automatiquement les droits des allocataires. Cette réforme devrait mécaniquement bénéficier aux comptes publics .

Fin de la taxe d’habitation

Le mouvement de suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale continue, en 2020 80% des foyers bénéficient de la suppression progressive de leur taxe d’habitation sur leur résidence principale.
Les autres ménages verront leur taxe diminuer de 30 % en 2021 et de 65 % l’année suivante.
La suppression sera étalée sur trois ans jusqu’en 2023.
L’enjeu pour le gouvernement est de compenser la perte de revenu induite par cette mesure pour les communes dont c’était une source majeure de financement. Il est prévu de puiser dans la part des recettes issues de la taxe sur le foncier bâti qui revenait aux départements. Ils se verront reverser une partie de la TVA.

Extension du dispositif Denormandie

La Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier dernier et vient compléter le dispositif loi Pinel  déjà en place.

Elle vise à rénover les logements vétustes de certaines villes françaises par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Pour améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.

La loi de finances a rénové ce dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien.  La mesure est étendue à l’ensemble du territoire des communes concernées au lieu des seuls centres-villes , tandis que  la liste des travaux éligibles est allongée.

Rappel:

• Acquérir un bien avant le 31 décembre 2022
• Louer le bien non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
• Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) pour un maximum de 300 000 euros.

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