Les résultats impactent probablement directement les stratégies des bailleurs :
​
​- Domination de la droite et du centre : avec environ 56 % des mairies conservées par la droite, de nombreux bailleurs font face à des maires qui pourraient parfois privilégier la rénovation urbaine et l’accession à la propriété plutôt qu’une forte création de nouveaux flux locatifs sociaux.
​- Poussée du RN : la progression du Rassemblement National dans certaines communes moyennes pourrait modifier les critères d’attribution locale, un sujet de vigilance pour les bailleurs qui sont garants de la neutralité et de la mixité sociale.

– Le renforcement de la gauche dans certaines métropoles : à Paris, Marseille, Lyon ou Montpellier pourrait présager un soutien accru à la construction sociale.

Le logement social comme solution à la crise

Le logement social est une solution, pas un problème : tel est le message lancé aux nouveaux élus par l’Union sociale pour l’habitat.

Les bailleurs attendent désormais des maires :
​La délivrance de permis de construire après une période de gel préélectorale habituelle et se doivent de presser les maires afin de relancer les programmes pour répondre aux 2,9 millions de demandeurs en attente.

​Le respect de la loi SRU avec 20 % ou 25 % des communes n’atteignant pas les objectifs de logements sociaux : la pression reste forte sur les communes pour qu’elles rattrapent leur retard.

Programmes municipaux 2026-2032

Les nouveaux chantiers prioritaires imposent de nouvelles contraintes aux bailleurs :

​Le Zéro Artificialisation Nette : Les bailleurs doivent désormais construire sur la ville par des surélévations et des réhabilitation de friches car l’extension urbaine est de plus en plus restreinte.

La rénovation énergétique :

C’est le grand chantier, les maires poussent les bailleurs à accélérer la sortie des passoires thermiques pour protéger le pouvoir d’achat des locataires face à l’envolée des prix de l’énergie.

L’adaptation au vieillissement :

Avec une population de locataires vieillissante, les bailleurs travaillent avec les mairies sur l’adaptation des logements (accessibilité, services de proximité).

Passer de la résilience à la reconquête, même si l’équilibre économique des opérations de construction reste fragile.

​Une tension financière persistante :

​Malgré l’élan des municipales, les bailleurs sociaux restent inquiets pour leur modèle économique. Ils demandent au gouvernement et aux nouveaux élus la suppression de la Réduction de Loyer Solidarité : ce dispositif ponctionne les fonds propres des bailleurs et freine leur capacité d’investissement.

Un soutien sur le foncier :

Les bailleurs appellent les maires à utiliser leur droit de préemption pour leur céder des terrains à des prix compatibles avec les loyers sociaux.

​La Journée du logement social, prévue le 11 juin 2026 à Arras, sera le premier grand rendez-vous de dialogue entre les nouveaux maires et les dirigeants du secteur HLM pour fixer les objectifs de construction.

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Avec 18% des ménages hébergés par les HLM en France, les bailleurs sociaux se doivent de retrouver une forme de stabilité. Cela semble en prendre le chemin en 2026 grâce à la baisse de la réduction du loyer de solidarité et la hausse de leur contribution au Fonds national d’aide à la pierre, dont le but est de financer la construction.

Le plan « Relance logement » 2026 vise à relancer massivement la construction, avec un volet spécifique pour les bailleurs sociaux , objectif : 125 000 logements sociaux construits dès 2026 et un effort budgétaire orienté de l’État.

Objectifs pour le logement social

Il est prévu 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, soit 400 000 par an tous segments confondus.

Dans ce total, 125 000 logements sociaux par ans dès 2026 (locatif social + accession sociale).

Poursuite du renouvellement urbain avec environ 21 000 logements sociaux reconvertis d’ici 2027.

Moyens financiers pour les bailleurs sociaux

Dotation supplémentaire de 500 M€ en 2026 pour soutenir la production et la rénovation de logements sociaux.

Objectif de 110 000 logements locatifs sociaux et en accession sociale financés en 2026, plus les opérations de renouvellement urbain.

Programme de rénovation et de décarbonation d’environ 120 000 logements sociaux par an, en priorité les classes E, F, G.

Paramètres financiers  (RLS, livret A, FNAP)

Baisse de la réduction des loyers de solidarités (RLS) à 900 M€ dans le PLF 2026, ce qui allège en partie la « taxe sur les loyers » supportée par les bailleurs sociaux.

Hausse de la cotisation des bailleurs à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social pour abonder le FNAP : 275 M€ en 2026 contre 75 M€ en 2025

Abaissement du taux du livret A à 1,5 % à partir de février 2026 pour améliorer le coût des financements de long terme des bailleurs sociaux.

Dispositifs complémentaires 

Prolongation jusqu’au 31 décembre 2027 de l’exonération de plus-value en cas de cession de terrains au profit du logement social pour faciliter l’accès au foncier des bailleurs.

Nouveau « statut du bailleur privé » côté parc privé, avec avantage fiscal pour l’investissement locatif et la rénovation, qui vise à relancer globalement l’offre locative et donc à réduire la pression sur le parc social.

Points opérationnels pour un bailleur social

Financement 2026‑2030 intégration de la baisse du livret A, nouvelle RLS, hausse de la cotisation FNAP, et enveloppes d’aides à la pierre.

Prioriser les opérations : production neuve (logements sociaux et accession sociale), reconstitution dans les NPNRU, rénovation énergétique des E‑F‑G pour capter au mieux les enveloppes nationales.

Suivre les textes d’applications (décrets, circulaires) qui préciseront les modalités d’accès aux 500 M€, les critères de sélection des programmes et les conditions exactes de financement.

Les bailleurs sociaux doivent adapter leurs projets en 2026

En 2026, le bailleur social devra avoir une production plus ciblée pour rester capable d’investir malgré un cadre budgétaire plus tendu.

Construire moins, mais mieux ciblé : concentrer le neuf là où la tension est forte et où les loyers peuvent couvrir la charge financière.

Prioriser les opérations en bilan long terme avec des charges d’exploitations futures maîtrisées (optimisation énergétique, maintenance).

Intégrer les prélèvements 2026 (RLS, FNAP, aide à la pierre en baisse) pour ne pas surcalibrer le volume de programmes.

Adapter les programmes de construction.

Recalibrer les typologies : plus de petits logements et de produits adaptés aux parcours résidentiels (seniors, jeunes, ménages mobiles), moins de grands logements « standards » difficiles à financer.

Travailler des opérations mixtes (social, intermédiaire, accession sociale) pour rééquilibrer les plans de financement tout en répondant aux besoins locaux.

Intégrer systématiquement la performance énergétique pour limiter les charges des locataires et sécuriser l’actif sur 30 ans.

Accélérer la réhabilitation et la décarbonation

Mettre au premier plan la rénovation des étiquettes E‑F‑G, en profitant des enveloppes nationales dédiées (120 000 rénovations de logements sociaux par an annoncées).

Prioriser les résidences où la rénovation permet de réduire fortement les dépenses d’énergie et d’entretien (chaufferies, réseaux, traitement de l’eau, etc.).

Quelles sont les aides financières pour la rénovation en 2026

En 2026, les principales aides pour la rénovation restent centrées sur la rénovation énergétique des logements, autour de MaPrimeRénov’, des Certificats Economies d’Energies, de la TVA réduite et des prêts spécifiques.

TVA réduite à 5,5 % (ou 10 % selon les cas) sur la plupart des travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de 2 ans, appliquée directement sur les devis.

Prêts et dispositifs complémentaires

L’Anah dispose en 2026 d’un budget annoncé autour de 4,4 milliards d’euros pour financer MaPrimeRénov’ et les aides à la rénovation, avec un objectif de 120 000 rénovations d’ampleur :

Prioritairement les logements de plus de 15 ans (avec quelques exceptions à partir de 2 ans, par exemple pour certains remplacements de chaudières).

Des aides complémentaires régionales, départementales ou communales (subventions, bonus pour rénovation performante, primes fenêtres, etc.) peuvent s’ajouter aux aides nationales, avec des règles variables selon le territoire.

Pour l’instant, un bailleur social ne peut accéder à MaPrimeRénov’ que de façon très limitée : la prime n’est pas ouverte directement aux organismes HLM pour leurs logements locatifs classiques, mais seulement via certains montages, notamment en copropriété mixte.

MaPrimeRénov’ est formellement ouverte aux propriétaires bailleurs « classiques » (personnes physiques, parfois personnes morales) et aux syndicats de copropriété, pas aux organismes HLM sur leur parc locatif social.

Les bailleurs sociaux ne peuvent donc pas déposer un dossier MaPrimeRénov’ pour un immeuble 100 % social dont ils sont seuls propriétaires.

En copropriété mixte (un même immeuble avec des lots appartenant à des bailleurs privés et à un bailleur social), le syndicat de copropriété peut demander MaPrimeRénov Copropriété pour les travaux sur les parties communes.

Le bailleur social bénéficie alors indirectement de la prime, via la quote‑part de travaux financés par la copropriété (charges de copropriété réduites, reste à charge moindre sur les appels de fonds).

Il existe un débat récurrent sur l’ouverture de MaPrimeRénov aux bailleurs sociaux pour accélérer la rénovation du parc HLM, mais aucun dispositif spécifique n’est officiellement acté à ce jour

En attendant, les bailleurs sociaux doivent s’appuyer surtout sur les aides spécifiques au logement social (subventions Anah/État, prêts bonifiés, programmes CEE collectifs, NPNRU) .

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2026

Une année placée sous le signe de la rénovation et de la durabilité car votre partenaire Techliquid multiplie les initiatives pour se concilier avec les enjeux de développement durable.
Excellente année à tous…

En 2026 la rénovation énergétique des logements sociaux est au cœur des préoccupations.

L’isolation des bâtiments n’est pas suffisante pour obtenir de bons rendements thermiques, les bailleurs sociaux ont compris qu’il faut opter pour des techniques d’optimisation thermique, notamment lors de la rénovation des systèmes d’eau chaude et de chauffage d’un bâtiment, leur permettant ainsi d’effectuer d’importante économie d’énergie et de maintenance.

Le calcaire et les dégâts qu’il engendre sont l’une des préoccupations des bailleurs sociaux.

Aujourd’hui, une partie importante de la surconsommation énergétique ainsi que les dégâts des eaux sont liés à la corrosion interne des canalisations. Il est donc impératif d’y accorder une attention toute particulière la prévention du risque est indispensable. 

Pour minimiser l’impact de la corrosion et du calcaire, les concepteurs se doivent évidemment de soigner la réalisation des assemblages et de développer dans une plus large mesure les traitements d’eau anti calcaire par électrolyse Techliquid pour lutter contre la corrosion et l’entartrage dans les canalisations d’eau chaude sanitaire ainsi que l’eau froide générale sans maintenance ni consommable.

Pour maintenir ces objectifs de rénovation sur l’ensemble des bailleurs sociaux, des aides seront disponibles, l’Etat poursuivra son soutien aux projets d’amélioration et rénovation de l’habitat pour 2026.

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Construction

Fin 2024, 83 800 nouveaux logements sociaux avaient été agréés, alors que dans le même temps, à fin juin 2025, 2,87 millions de ménages sont en attente d’un logement social.

En 2023, le parc des logements locatifs sociaux comptait 5,3 millions de logements, soit 16% des résidences principales en France. En 2022, la demande de logement social était déjà de 4 fois supérieure au nombre de logements disponibles, un an plus tard elle a augmenté de plus de 7%.

Cette forte demande de logement social concerne tous les territoires de France. Une demande de logement social sur sept a été satisfaite en 2024, nous sommes évidemment bien loin du compte.

Feuilles de route :

La feuille de route signée en février 2025 vise à relancer la production de logements sociaux via des mesures réglementaires, financières, et techniques, notamment en favorisant la création de logements de petite surface pour étudiants et jeunes actifs pour répondre à leurs besoins spécifiques.

Les nouveautés dans la construction pour les bailleurs sociaux en 2025 sont marquées par une forte dynamique visant à atteindre l’objectif de 100 000 logements sociaux produits cette année.

Cet objectif est en bonne voie d’être réalisé avec près de 99 500 intentions de programmation déjà engagées dans le contexte actuel. Objectifs de production : Les bailleurs sociaux atteindront ou dépasseront la cible des 100 000 logements pour 2025.

Cependant, les fonds propres des bailleurs sociaux peuvent ne pas permettre de maintenir ce niveau de production de nouveaux logements dans les prochaines décennies, et risquent de les contraindre à réduire les réhabilitations par manque de moyens.

Face aux enjeux climatiques et à la nécessité de réhabiliter massivement le parc existant, les bailleurs sociaux ont un double défi : continuer à construire tout en rénovant pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 avec un accent sur la rénovation des logements classés E à G.

Aubaine et nouveaux leviers financiers : La baisse du taux du livret A à 2,4% (au lieu de 3%) permet d’alléger le coût des financements pour ces projets, représentant environ 850 millions d’euros supplémentaires pour soutenir la création et la rénovation, mais aussi des idées de nouvelles sources de revenus possibles émergent, telles que la production d’énergie renouvelable ou la création de logements non sociaux plus haut de gamme aux loyers plus importants, mais aux marges bien plus élevées. Les bailleurs sociaux doivent désormais reconsidérer et identifier les enjeux et les opportunités nouvelles.

Projets innovants et adaptation :

Un appel à projets pour l’adaptation des logements sociaux au vieillissement des locataires a été lancé pour soutenir ces efforts, une dotation spécifique lui est attribuée.

Efforts de financement :

La réduction du Loyer de Solidarité et l’extension du prêt à taux zéro pour les logements neufs facilitent la mobilisation de fonds pour la construction et la rénovation.

En résumé, 2025 voit un effort massif de relance de la construction sociale avec des mesures innovantes, un allègement des coûts financiers, et une attention accrue à la rénovation énergétique, tout en faisant face à une demande en forte croissance. Ces initiatives illustrent une volonté politique de répondre à l’urgence sociale et climatique dans le secteur du logement social.

Mais la complexité administrative et réglementaire  demeure un problème majeur, ce qui a limité l’efficacité des nouvelles mesures. Le financement reste insuffisant pour atteindre les objectifs ambitieux en matière de logement durable et de rénovation sans compter sur les résistances locales et les inégalités territoriales.

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L’influence de la législation sur les normes de construction est un sujet d’actualité central reflétant l’évolution constante en matière environnementale, de sécurité et d’efficacité énergétique. Les lois et réglementations qui encadrent le secteur du bâtiment ont pour but de garantir la sécurité des occupants, tout en tenant compte des défis écologiques. Ces réglementations sont souvent le résultat d’un processus qui prend en compte les avancées technologiques et les urgences climatiques.

Dans ce cadre où chaque nouvelle loi bouleverse les pratiques, il est essentiel que tous les acteurs concernés intègrent ces nouvelles données dans leurs projets.

Les normes de construction garantissent un niveau minimal de qualité et de sécurité dans les bâtiments. Elles permettent aussi d’encadrer le secteur, d’éviter les dérives et de protéger les locataire. Ces initiatives peuvent avoir un effet positif sur la santé publique, cependant, la multiplication des normes pose plusieurs problèmes, elles peuvent engendrer des coûts supplémentaires pour la formation, l’innovation ou la mise à niveau du matériel.

Adaptation permanente

L’un des défis majeurs pour les entreprises du bâtiment est leur adaptation au changement législatif. L’expertise et la formation des professionnels aux nouvelles techniques représentent un investissement conséquent pour les entreprises. Les normes de construction évoluent : progrès technologiques, respect de l’environnement, l’adaptation doit être permanente.

Les entreprises doivent s’adapter aux bouleversements législatifs, 25 % des emplois dans le secteur du bâtiment devront se réformer. De plus, la multitude de normes engendre une complexité administrative pour les professionnels du secteur nécessitant un travail supplémentaire et pouvant causer des retards, donc ralentir le développement de l’urbanisme. Des efforts de simplification sont en cours : la loi ESSOC, votée en 2018, visait déjà à simplifier les démarches administratives dans le secteur du bâtiment.

Les nouvelles normes influencent profondément la compétitivité des entreprises.

Même si elles améliorent la qualité des projets et des ouvrages, l’intégration de nouvelles règles rend les études bien plus complexes. Le respect de ces nouvelles normes engendre là aussi des coûts supplémentaires pour les entreprises, notamment pour les matériaux. Les tarifs sont d’ailleurs en constante évolution, le coût d’un bâtiment basse consommation est bien plus élevé et peut représenter jusqu’à 36% de coûts supplémentaires par logement, le retour sur investissement grâce aux économies d’énergie est estimé à 15 ans en moyenne.

La réglementation thermique (RT) en France est un exemple. Conçue pour limiter les consommations énergétiques des bâtiments, elle a connu plusieurs versions depuis 1974. La RT2012 a imposé un maximum de consommation énergétique pour les nouveaux logements. Cette contrainte a poussé les constructeurs à innover et investir, entraînant une évolution dans les matériaux utilisés, en isolation, ventilation et même dans l’orientation des bâtiments, pour optimiser la lumière.

La RT2020 impose plus de performance concernant l’isolation thermique, le chauffage et la ventilation avec une limitation supérieure des émissions de carbone. On estime qu’elle induit une augmentation bien supérieure des coûts de construction du bâtiment. Les nouvelles normes et certifications impactent durablement les acteurs du bâtiment dans leur compétitivité.

Normes de qualité et de durabilité. Des certifications évaluent la performance globale des bâtiments tout au long de leur cycle de vie.

 Conclusion : l’évolution des normes dans le secteur du bâtiment nécessite une adaptation constante dans tout les domaines de la construction. Une approche globale, intégrant les aspects économiques, sociaux et environnementaux est indispensable. Bien que les normes soient nécessaires pour garantir la qualité et la sécurité des constructions, leur prolifération excessive pose des problèmes significatifs pour le secteur du bâtiment en France. La simplification serait une bonne chose, un équilibre entre régulation et flexibilité semble nécessaire pour favoriser la construction et répondre aux nouveaux défis du secteur. Les pouvoirs publics ont un rôle primordial dans l’accompagnement des nouvelles normes par la mise en place d’incitations financières, de programmes de formation et la mise en œuvre des simplifications administratives.

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Le secteur HLM, c’est :

• 10 millions de locataires
• 5,3 millions logements sociaux
• 541 organismes HLM

1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM

La France compte plus de 5 millions de logements sociaux en France métropolitaine et territoires d’Outre-mer. Les bailleurs sociaux jouent un rôle clé dans la cohésion sociale, dans la construction, le développement urbain et ils ont pour obligation de garantir  la jouissance paisible des lieux à leurs locataires .

Les bailleurs sont de plus en plus souvent confrontés à des actes d’incivilité ou délinquance qui obligent  l’Union Sociale pour l’habitat à se doter d’un observatoire.  Atteintes aux biens, atteintes aux personnes, troubles de voisinage, repli identitaire, trafics. Ces situations peuvent sérieusement compromettre la tranquillité et la sécurité des résidents et aussi engendrer des coûts humains et financiers.

Les missions des bailleurs sociaux vont au-delà de la gestion du parc locatif.

Ils doivent favoriser la tranquillité du parc social et des locataires. Les bailleurs sociaux sont ainsi soumis à des obligations de gardiennage, de surveillance, de prévention technique de la malveillance et en qualité d’employeurs, ils sont tenus de garantir la sécurité des employés intervenant dans les logements locatifs.

Le bailleur social doit avoir une stratégie globale de la réduction des risques de malveillance et prendre à bras le corps la question de la sûreté. La lois de sécurité cite : mettre en œuvre des moyens de surveillance et de protection proportionnés au risque de trouble et de malveillance,  en d’autres termes celui qui génère le risque doit l’assumer.

Les facteurs sont désormais analysés sous l’angle des risques de malveillance en imposant aux concepteurs d’ouvrages une analyse de leur impact prévisible sur la sûreté et avec une étude de sûreté et de sécurité publique obligatoire allant jusqu’à la facilitation du travail futur des forces de sécurité.

La sécurité est donc l’un des sujets majeurs pour les bailleurs sociaux.

Les actions menées vont de la médiation sociale au gardiennage par des sociétés de sécurité privées (précédemment  le concept de sûreté était associé à la sphère publique), à la pose de caméras de vidéosurveillance même si ces dispositifs présentent une limite d’efficacité. Le but, maintenir l’autorité des bailleurs sur leur patrimoine en faisant respecter le règlement intérieur. Mais depuis la loi du 2 mars 2010 il est aussi possible, pour les bailleurs sociaux, de constituer une société de sécurité privée qui serait en charge de la protection et de la tranquillité des immeubles.

Il est clair que la lutte pour la sécurité est un véritable défi pour les bailleurs sociaux. et les résultats seront très certainement potentialisés par une bonne répartition  du rôle des différents intervenants.

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Le secteur HLM, c’est :

• 10 millions de locataires
• 5,3 millions logements sociaux
• 541 organismes HLM

1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM

5,3 millions de logements sociaux sur l’hexagone et + de 2 millions de ménages à faibles revenus qui y prétendent. Pour obtenir un logement HLM, vous faites votre demande et  le temps d’attente peut s’avérer extrêmement long…

L’attribution des HLM se fait théoriquement, habituellement et prioritairement au profit des personnes dont les revenus n’excèdent pas un certain montant.

En 2024 entre 7 et 9 % des locataires de HLM ne seraient plus éligibles s’ils présentaient une nouvelle demande d’accès au logement social pour des raisons de revenus trop importants, une chasse aux sorcières compliquée.

Le ministère exige dorénavant des bailleurs sociaux une évaluation régulière et obligatoire de  la situation financière et patrimoniale des locataires du parc HLM et compte partir à la chasse aux locataires trop  »aisés » pour les parcs sociaux.

S’ils dépassent un certain plafond de ressources, deux outils sont alors à la disposition du bailleur : majorer leur loyer ou dans certains cas ne pas renouveler le bail. En sont évidement excluent certaine catégories :  les plus de 65 ans et les situations de handicap.

Projet de loi attendu en mai 2024 : mot d’ordre fin du logement social à vie.

Le gouvernement compte faire inscrire le texte le 7 mai en Conseil des ministres dans la prochaine réforme de la loi SRU. Le texte du gouvernement devrait répondre à l’objectif de diminution des listes d’attentes des candidats aux logements sociaux, cela suffira-t-il à pallier l’insuffisance de production de logement et n’est-ce pas aller à l’encontre de la recherche de la mixité tant courue.

Ce texte doit également donner plus de pouvoir aux maires dans l’attribution ou la vente des logements sociaux et plus largement de favoriser la construction de logements intermédiaires à plus forte valeurs ajoutées accessibles à la classe moyenne tout en maintenant les objectifs de 23% de logements sociaux dans les communes concernées par la loi SRU.

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Climat, écologie, vieillissement, logement, jeunesse, numérique, les défis à relever pour l’habitat sont nombreux, et à ce titre pour y répondre, un certain nombre de mesures ont été prises par le gouvernement en juin 2023. Ces mesures voudraient favoriser l’accès au logement pour tous, par le développement de la production et de la rénovation de logements sociaux, plus précisément par le développement des logements intermédiaires pour les classes moyennes et ceux qui ont des difficultés à trouver un logement. Le gouvernement met également l’accent sur la transition écologique par la rénovation énergétique. Appartements ou maisons mal isolés, équipements corrodés, fuites… la rénovation énergétique est un enjeu clé du secteur résidentiel social. Il est indispensable d’accélérer la rénovation énergétique des logements sociaux.

Les 100 jours du gouvernement pour l’habitat

L’Etat et Action Logement ont enfin signé l’accord sur la convention quinquennale qui les lie pour 2023-2027.
Action Logement promet de mobiliser 14,4 milliards d’euros sur cinq ans (à comparer aux 15,2 milliards pour le plan précédent). Avec trois objectifs fixés avec le gouvernement :

• Accompagner les salariés dans leur « parcours résidentiel en lien avec l’emploi »
• Développer du logement dans les territoires en tension ou en voie de réindustrialisation
• Contribuer à la transition écologique et à la réduction des émissions carbone.

Les enveloppes

5,25 milliards seront fléchés vers le financement de politiques publiques,
3,8 milliards iront à l’Agence nationale de la rénovation urbaine (ANRU),
1 milliard au programme Action Coeur de Ville, avec la réhabilitation de logements dans les centres anciens.
5,5 milliards seront dédiés au financement de bailleurs sociaux et intermédiaires – objectif : financer la construction de 200 000 nouveaux logements en cinq ans, et la réhabilitation de 200 000 autres. Rappelons que les permis de construire de logements sociaux sont à la baisse, et que plus de 2,4 millions de ménages sont en attente d’un logement social en France.
3,9 milliards pour la production de nouveaux logements.
3,7 milliards dans l’accompagnement des salariés, dont 2 milliards à des prêts dédiés à l’accession à la propriété ou à la réalisation de travaux. La baisse des taux de prêts d’accession à la propriété dans le neuf et les programmes de vente HLM, descendus à 1 %, contre 1,5 % actuellement. La nouvelle convention doit profiter à quatre millions de ménages.

Garantie Visale

La garantie Visale va prendre de l’ampleur, avec plus de 2 millions de bénéficiaires sur cinq ans.
Cette caution gratuite  a d’abord a été réservée aux jeunes de 18 à 30 ans,  étendue mi-2021 aux plus de trente ans gagnant moins de 1.500 euros nets par mois et s’étendra dorénavant aux travailleurs saisonniers, aux salariés logés chez des personnes âgées et aux travailleurs indépendants.

Plan logement : comment le gouvernement veut traiter le sujet des classes moyennes
Rénovation énergétique : le gouvernement veut accélérer

Une convention quinquennale, axée sur la transition écologique sur toutes les opérations
Outre la production de 200.000 logements sur cinq ans soit 40.000 par an avec le souci de construire plus vert, le groupe prévoit la rénovation du même nombre de logements.

Action Logement a aussi été mobilisé pour venir en aide aux promoteurs en difficulté en rachetant 30.000 logements, CDC Habitat en acquérant de son côté 17.000.

Favoriser l’accès à la propriété :

• Le gouvernement est favorable à un assouplissement des règles d’octroi des crédits immobiliers. Celui-ci concernera les primo-accédants et les investisseurs locatifs. C’est le Haut Conseil de Stabilité Financière.
• Poursuite de la mensualisation du taux d’usure. Cela devrait permettre d’éviter le blocage de certains dossiers d’emprunt.
• Prolongation du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il devait s’arrêter initialement fin 2023, il sera ouvert pour les logements neufs dans le collectif. Dans les zones non tendues, il sera ouvert pour les logements anciens sous condition de travaux de rénovation.
• Le Bail Réel Solidaire va être développé, il permet de dissocier le foncier du bâti pour permettre à des familles modestes d’accéder à la propriété sur le bâti. Les plafonds de ressources pour y accéder vont ainsi être relevés.

Faciliter l’accès aux classes moyennes

• Le rachat et la rénovation des logements dans l’ancien par les opérateurs construisant les logements intermédiaires.
• L’augmentation d’1 milliard d’euros de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
• Adapter la fiscalité locative pour favoriser les locations longues durées plutôt que les locations courtes durées.

Production des logements

• Simplification des lourdeurs administratives et juridiques pour la construction des logements en zones tendues.
• Libération du foncier tout en agissant en priorité sur des zones déjà artificialisées et sur des grandes friches urbaines. L’objectif est le développement de nouveaux quartiers durables et mixtes.
• Libération du foncier public.
• Révision du zonage des « zones tendues » pour l’élargir à certaines communes.
• Favoriser la production de logements compatibles avec la transition écologique et la sobriété foncière. Par exemple faciliter la transformation des bureaux en logements ou la construction hors site.

Accélération de la rénovation énergétique des logements

L’objectif est d’enclencher une transformation profonde des passoires thermiques pour optimiser leur consommation d’énergie, diminuer les émissions de gaz à effet de serre associées et améliorer le confort.

Rappel :

• Depuis le 1^er janvier, sont considérés comme hors norme  les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2/an ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation.
• En 2025, les G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) deviennent impossibles à la location.
• En 2028, la classe F.
• En 2034, pour les E la location devient impossible.

• Simplification de Ma Prim’Renov et augmentation des crédits pour une rénovation globale. L’objectif : 200 000 logements rénovés efficacement en 2024.
• Augmentation du nombre d’accompagnateurs Rénov de 2000 actuellement à 5000 en 2024.
• Solutions complémentaires de financement pour inciter à rénover le logement, notamment en facilitant l’accès au Prêt Avance Rénovation.
• Lancement d’un second plan Logement d’Abord avec 160 millions d’euros supplémentaires débloqués. L’objectif est de fournir un meilleur accompagnement et de créer de nouvelles places en résidences sociales, en pension de famille ou en logement en intermédiation locative.
• Mise en place d’un pacte de confiance avec les bailleurs sociaux. Celui-ci inclut des aides pour faciliter l’emprunt : prêts avec des taux plus bas et des durées plus longues. Ainsi que le gel des cotisations dues par les bailleurs sociaux.
• Aides pour la Rénovation énergétique des logements sociaux et développement du dispositif de seconde-vie.

C’est la prise en compte de la dimension écologique et bas carbone dans l’ensemble qui marquera cette mouture 2023

La construction de nouveaux bâtiments revêt aujourd’hui des enjeux variés : choix de matériaux respectueux de l’environnement, réduction des gaz à effet de serre, préoccupations énergétiques, nouvelles normes. Il est enfin possible d’optimiser la consommation de l’énergie. Techliquid contribue par ses technologies électrolytiques à réguler cette consommation tout en assurant un confort maximal aux utilisateurs et assurer une continuité de fonctionnement du chauffage tout en minimisant son empreinte énergétique. C’est grâce à la gestion intelligente de cette énergie que ce confort sera assuré. Penser écologique c’est également penser sur le long terme, là les enjeux de constructions, la rentabilité des infrastructures sont essentielles.

Le secteur de la construction s’adapte et s’actualise pour créer des bâtiments plus en phase avec l’époque dans laquelle nous vivons. De belles initiatives voient le jour pour produire des bâtiments. Les projets d’impression 3D en matière de logement se multiplient à travers le monde, reste à savoir si la technologie changera le secteur du logement.

L’impression 3D a des avantages incontestables

Depuis quelques années, de nombreux projets de construction soutenus par l’impression 3D ont été menés. L’utilisation de l’impression 3D permet de réduire les coûts de construction. Les technologies évoluent et ses nombreux atouts attirent également le secteur du logement social.

L’impression 3D dans le secteur du bâtiment permet des solutions réellement innovantes car elles peuvent être utilisées dès l’étape de modélisation, permettant de multiples personnalisations de structures. Cette technologie confère une liberté de design permettant de répondre aux besoins en matière d’habitat.

Concernant les projets à grande échelle, les technologies 3D nous permettent déjà de construire différents types de structures, de construire des villes entières et de manière plus générale, construire des habitats plus durables.

Impression 3D et efficacité économique 

Un des multiples avantages de l’impression 3D dans le secteur de la construction est la réduction des coûts.

Presque zéro gaspillage de matériaux. En utilisant exactement la quantité dont elles ont besoin, donc en les réduisant, cette technologie permet de réduire considérablement les coûts tout en étant capable de les recycler.

De plus les imprimantes sont autonomes, le gros du processus de production n’implique pas d’intervention humaine, donc moins de personnel sur le terrain de construction et ne requièrent pas de temps d’arrêt. Plus vite l’imprimante 3D termine la construction, plus vous réduisez significativement les temps de production et plus vous réduisez les coûts. Leur efficacité s’améliore, les machines sont rapides et certaines d’entre elles sont capable de fabriquer des bâtiments de 55 à 75 m² en 24 heures.

On estime que la réduction des coûts sera de 25% dans 4 ans et jusqu’à 40% dans 10 à 15 ans.

L’engagement écoresponsable du concept 3D.

L’impression 3D a un bien plus petit impact sur l’environnement que les technologies de fabrications traditionnelles. Ceci ce traduit par une chute très importante des émissions de CO2 de l’ordre de 20%  par rapport aux techniques de constructions actuelles, un enjeu essentiel dans le secteur de la construction. La technologie 3D combinée avec des matériaux naturels ou recyclés peut considérablement réduire la facture écologique. Un logement social de 95 m² fabriqué grâce à l’impression 3D peut afficher une isolation thermique plus performante de 40 % qu’une construction classique.

L’impression 3D est une alternative aux techniques de constructions traditionnelles. Il est fort probable que nous vivions un jour, dans des logements construits par le biais de l’impression 3D. Au Mexique une immense imprimante 3D a été conçue pour répondre à la pénurie de logements. Elle est à l’origine du tout premier quartier imprimé au monde, alors peut-être sommes-nous face à l’avenir de la construction.

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Rapport de la loi SRU : il faut s’adapter aux réalités du terrain

L’État pointe du doigt les maires qui ne font pas assez de place au logement social.

Plus qu’un manque de volonté des élus, le rapport évoque un objectif statistique trop éloigné des spécificités locales et des contraintes auxquelles fait face le territoire.

Près de 68% des maires considèrent la loi quasi irréalisable à un niveau local. La loi SRU reste difficile à appliquer et ne prend pas suffisamment en compte les difficultés du rattrapage à réaliser le mouvement de construction de logements sociaux qui a été réel. Quotas atteints pour 47% des communes soumises à la loi SRU.

Les propositions du rapport transforment la loi en profondeur pour l’adapter aux réalités du terrain. Le rapport conserve les grandes lignes de la loi, 20 ou 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales des communes, mais sans fixer de date butoir.

La nouvelle réglementation pour les bâtiments neufs inquiète : les surcoûts auxquels devront faire face les bailleurs sociaux, devront être compensés.

SRU et 4D

La réforme de la loi SRU fait partie des objectifs du projet de loi « 4D » : différenciation, décentralisation, déconcentration et décomplexification portant sur la simplification de l’action publique locale. La loi de transformation du paysage urbain vise à favoriser la construction de logements sociaux, pour ce faire le texte favorise les compétences des collectivités par l’extension du pouvoir réglementaire local en plaçant la relation couple maire-préfet au cœur de la procédure et en développement des délégations de compétences inter collectivité dans trois domaines : logement, transports et transition écologique. Le gouvernement pérennise le dispositif de la loi SRU fixant des objectif en matière de logement sociaux instaurant d’un rythme de rattrapage applicable à toutes les communes par l’adaptation temporaire du calendrier. Le rapport liste aussi une série de freins financiers à la construction du logement social, qu’il serait nécessaire de lever. Le premier concerne la taxe foncière.

Transport

– Transfert du réseau routier national non concédé aux départements et métropoles qui le demandent.

– Mise à disposition de routes nationales et autoroutes non concédées aux régions et départements volontaires.

– Possibilité pour l’Etat de transférer la maîtrise d’ouvrage d’une opération d’aménagement du réseau routier national.

– Modalités du transfert des petites lignes ferroviaires et mise à disposition des salariés de SNCF Réseau et SNCF Gares & Connexions. Possibilité pour la région d’obtenir la pleine propriété d’une ligne.

– Autorisation donnée aux collectivités territoriales et à leurs groupements d’installer des radars automatiques aux abords des routes.

Transition écologique.

Clarification de la répartition entre les collectivités territoriales et leurs groupements des compétences dans le domaine de la transition écologique.

– Délégation à la région des fonds « chaleur » et « économie circulaire » gérés par l’Agence de la transition écologique.

– Renforcement du pouvoir de police des maires et du préfet de département dans les espaces naturels protégés : par un arrêté motivé, ils pourront réglementer ou interdire l’accès à ces espaces.

Logement et urbanisme

– Amélioration des dispositions qui exonèrent certaines communes de l’application des obligations de la loi SRU, fixant un objectif de 20% ou 25% de logements sociaux.

– Possibilité pour le préfet de département de prendre des mesures correctives si les EPCI à fiscalité propre ou les établissements publics fonciers bénéficiaires des pénalités versées par les communes ne respectant pas les obligations de la loi SRU, n’utilisent pas ces ressources, ou si elles ne les utilisent pas conformément à la loi.

– Création à la demande des communes, et avec l’accord de l’EPCI à fiscalité propre et de l’Etat, du contrat de mixité sociale détermine les objectifs et les moyens pour les réaliser.

– Renforcement des sanctions financières applicables aux communes carencées par l’instauration de taux de majorations plancher.

– Suppression de l’actuelle procédure d’aménagement des obligations de réalisation de logements sociaux et des commissions départementales chargées de l’examen des demandes d’aménagement.

– Elargissement de l’objet social de l’Association Foncière Logement, filiale du groupe Action Logement.

-Attributions de logements sociaux : renforcement du rôle des groupements à fiscalité propre dans la définition des objectifs de mixité sociale et l’accès au logement des personnes exerçant une activité professionnelle essentielle à la vie du territoire. Prolongation des délais de mise en œuvre de la cotation de demande de logement social et de la gestion en flux des réservations de logements sociaux

– Prolongation de l’expérimentation sur l’encadrement des loyers, prévue par la loi Elan. Elle s’achèvera en novembre 2026.

– Prolongation du délai pour procéder à la mise en conformité des règlements de copropriété dans le but de prendre en compte les notions de parties communes spéciales, de parties communes à jouissance privative et de lots transitoires créées par la loi Elan.

– Harmonisation des conventions conclues entre l’Etat et les EPCI à fiscalité propre, pour la délégation de compétences en matière de logement social et d’hébergement.

– Possibilité de mener une opération de revitalisation du territoire sur le périmètre d’une ou plusieurs communes situées dans une métropole, et ce sans la participation de la ville principale.

– Réduction de 30 à 10 ans du délai pour lancer une procédure d’acquisition de biens sans maître, dans le cadre d’une ORT ou d’une grande opération d’urbanisme. Elargissement de la procédure d’acquisition des biens en état d’abandon manifeste.

– Clarification des dispositions juridiques sur les organismes de foncier solidaire. Habilitation donnée au gouvernement de légiférer par ordonnance pour conforter l’activité de ces organismes à but non lucratif.

– Possibilité pour le département d’apporter gratuitement un appui technique aux communautés de communes pour l’élaboration du programme local de l’habitat.

– Renforcement des outils mobilisables dans le cadre des projets partenariaux d’aménagement et des grandes opérations d’urbanisme instaurées par la loi Elan de novembre 2018.

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La ville est avant tout le lieu du collectif, pendant le confinement, les Français se sont  sentis très isolés socialement, affaiblis économiquement, ils ont pour certains développés l’envie de verdure et de calme. Dans l’avenir ne trouvant plus en ville une qualité de vie attractive (et cela a déjà commencer), la campagne proche et les petites et moyennes villes auront certainement la préférence de la population. Sachant que les prévisions annoncent 75% de citadins dans la population mondiale en 2050 nous menant tout droit vers la saturation urbaine.

Une concentration peu souhaitable où les métropoles s’étaleraient et la fracture territoriale s’intensifierait très certainement.

Les zones rurales éloignées auraient alors des avantages en termes de tranquillité, de coût de la vie et de confort au sein d’un espace plus vert et naturel. Les villes moyennes à la périphérie des métropoles se développeraient pour prendre le relais des grandes métropoles, constituant de ce fait un nouveau réseau urbain.

Etalement urbain , familles monoparentales, vieillissement de la population, autant de changements qui vont modifier notre manière d’habiter, soulevant de nouveaux défis. La résilience sera au coeur des enjeux de l’habitat de demain pour les années à venir, la nécessité est donc de recréer des espaces de vies collectives malgré  la raréfaction du foncier et à la tension sur les budgets de fonctionnement, il nous  faudra donc plus d’espaces communs.

Conséquence directe des confinements, le logement est redevenu un lieu où l’on aime se réfugier.

Il n’est plus question de construire uniquement un bâtiment, les projets immobiliers sont pensés avec les mairies et les collectivités locales pour répondre plus efficacement aux besoins des futurs habitants dans des constructions plus respectueuses de l’environnement (60 % des émissions d’un bâtiment ont lieu au moment de la construction). C’est à nous de nous adapter, de construire en ayant préalablement pensé ces contraintes avec un modèle de société oû il faudra construire au long-court ou bien construire moins cher avec une durée de vie plus courte et reconstruire différemment selon les besoins : l’ossature bois aura en ce sens un brillant avenir. La technologie aura évidemment un vrai rôle à jouer. Tous les logements seront connectés aussi bien pour le confort des occupants que pour l’usage et la pratique des parties communes.

On sait que 60 % des jeunes de 20 à 30 ans préfèreraient devenir propriétaire d’un logement neuf plutôt que d’un logement ancien, pour le confort, l’absence de travaux et la personnalisation. Le logement neuf c’est aussi la capacité à se projeter, mais la France manque d’un million de logements.

Nos  objectifs sont de 300.000 logements nouveaux par an ( loin d’être atteints ) il en faut entre 500.000 et 700.000 pour rattraper le retard  et répondre aux nouvelles demandes. En complément, le reconditionnement des m2 de bureaux sera certainement une piste à envisager, mais restera insuffisant. Il sera indispensable de poursuivre la rénovation  du parc existant sur le plan thermique pour le rendre plus acceptable, plus économique, plus confortable et moins polluant.

Ce nombre de logements en France s’élève à 5 millions. Il s’agit d’habitations dont la consommation d’énergie est classé F et G.

• 35,2 % des logements une pièce dépasse le grade E.
• 22,3 % des logements deux pièces et 6,1 % pour les trois pièces dépassent le grade E.
• 8,3 % des logements de quatre pièces dépasse le grade E.
• Les logements dotés d’un chauffage électrique sont 36,7 % à avoir un DPE supérieur à E.
• Les biens chauffés au fioul sont 16,7 % à dépasser ce niveau E.
• Le total pour les logements chauffés au gaz s’élève à 10,7 % au niveau E.
• En rez-de-chaussée, ils sont 40,5 % à voir leur diagnostic de performance énergétique dépasser le niveau E, pour atteindre les 17,9 % des logements installés au quatrième étage, les logements bénéficiant de la chaleur émanant des appartements du dessus et du dessous.

Cette année il est interdit aux propriétaires de ce type de logement d’augmenter le loyer entre deux contrats de location sans l’avoir rénové. Le diagnostic de performance énergétique devra être accompagné d’un audit énergétique dès 2022, pour toutes transactions immobilières, vente ou location. Le diagnostic de performance énergétique devra être accompagné d’un audit énergétique. Pour 2023 les nouveaux contrats de location afficheront un critère de décence. Un seuil maximum de consommation par mètre carré et par an devra être spécifié. A la date butoir de 2028, ces logements énergivores devront s’engager à respecter une obligation légale de travaux pour atteindre la classe E, il sera alors impossible de louer une passoire thermique.

En 2020, le parc locatif social comptait 5 153 600 logements.

Le manque de logements est un problème qu’aucun responsable public n’a réussi à régler dans la pratique. Les permis de construire sont en chute libre. La capacité du marché locatif à proposer un nombre suffisant de logements est un point-clé de l’écosystème. Nous sommes dans l’attente de l’application des éléments qui peuvent agir sur la fluidité du marché et sa capacité à s’étoffer, les outils existent déjà…

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Le secteur du logement social nécessite un changement en profondeur.

Les réformes changent en profondeur l’organisation des logements sociaux en France. Au cours des dernières années, les législations sur le logement social se sont multipliées.

Pour 77 % des bailleurs, les changements législatifs vont pousser le logement social à rénover et innover davantage. Cette innovation passe avant tout par de nouvelles initiatives et la refonte du lien social.

Les bailleurs sociaux ont entre leurs mains une responsabilité majeure, l’avenir d’un secteur qui concerne 10 millions de ménages, considérable à l’échelle de la France. De ce fait, le logement social constitue l’un des maillons essentiels de l’ascenseur social.

Les bailleurs majoritairement, estiment que le logement social en France doit se réinventer,  se réformer rapidement pour répondre aux récents changements imposés par la loi Elan, pour cela ils doivent enrichir leurs offres de services et  amorcer une transition écologique et énergétique de leur parc social .

Les bailleurs sociaux qui innovent, transforment la relation avec leurs locataires et se doivent de choisir des outils numériques adaptés pour desservir les enjeux métiers d’aujourd’hui . De plus,  les évolutions réglementaires et les attentes des organismes de tutelle imposent de produire des indicateurs.

Et si La loi change, le numérique lui, imprime les usages . Le rôle des bailleurs sociaux change également : innovation, modernisation, transformation tout en passant par  la digitalisation de la relation bailleur / locataire, événement indispensable.

les chiffres parlent d’eux mêmes : le digital et les nouvelles technologies au sein des logements sociaux occupent une place considérable .  En 2020, la France compte 200 000 logements sociaux de plus sur une implantation  numérique globale du parc déjà très importante.

• (94%) possèdent un ordinateur
• (84%) un smartphone

Améliorer la qualité de service est devenu une préoccupation majeure pour beaucoup de bailleurs sociaux, le numérique y prendra certainement une place considérable,  sachant que le bailleur de demain sera surtout un fournisseur de services .

Fort de 83 Milliards de patrimoine Action Logement donne le ton

Après avoir annoncé un plan d’investissement de 9 milliards d’euros, Action Logement le plus gros bailleur social de France créé en 1953 (un cinquième du logement en France) a présenté les premiers comptes consolidés de son histoire en 2019 peu après son changement de statut en 2017 et le rapprochement des 600 organismes.

Le groupe représente 83 milliards de patrimoine dont 55 d’actif immobilier, il a dégagé en 2018 8,5 milliards de revenus et 1,15 milliard de bénéfice net. Sa bonne santé financière (capitaux propres de 33 milliards, trésorerie nette 7,7 milliards) va lui permettre d’emprunter plus.

Alors qu’il se finance traditionnellement auprès de la Caisse des Dépôts et de banques, Action Logement est allé chercher de nouvelles ressources (11 milliards) sur le marché obligataire pour investir massivement et doubler son ratio d’endettement (de 33 % du passif à 61 %) d’ici 2023. Le groupe va aussi davantage exploiter sa trésorerie.

Faciliter la production de logements (45.000 logements sociaux neufs en 2023 contre 22.000 en 2018), améliorer le confort et la mobilité au sein du parc immobilier, tel est l’objectif que s’est assigné Action Logement: produire plus et moins cher.

945 millions d’euros seront mobilisés contre la dégradation de l’habitat, 145 millions pour intervenir dans les copropriétés et les logements, 300 millions pour l’habitat indigne et 500 millions pour démolir 30.000 logements sociaux en fin de vie et d’en reconstruire 16.000 sur quatre ans.

En Outre-Mer 1,5 milliard d’euros seront consacrer à l’amélioration de l’habitat de 42.000 logements.

Action Logement apportera 1,550 milliard d’euros pour aménager un habitat plus inclusif, 550 millions d’euros destiner a la rénovation des établissements médico-sociaux, un milliard sera consacré à l’adaptation du logement des retraités à revenus modestes, les seniors de plus de 70 ans désireux d’adapter leur salle de bains afin de prévenir les chutes pourront bénéficier de subventions de 5.000 euros pour installer des douches à l’italienne avec sol adapté.

Un milliard d’euros pour améliorer la performance énergétique des logements.

Sous condition de ressources: il sera versé une prime de 1.000 euros pour favoriser la mobilité des salariés souhaitant déménager pour réduire leur temps de trajet professionnel

Il est désormais possible de bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 20.000 euros pour aider les propriétaires occupants à développer l’optimisation thermique de leur logement et de 15.000 euros pour les propriétaires bailleurs. Cette mesure doit profiter à 50.000 logements privés particulièrement énergivores, ces deux catégories pourront également profiter de prêts complémentaires de 10 à 30.000 euros.
L’ensemble du dispositif pourra être cumulé avec les aides existantes jusqu’à 20.000 euros de subventions et 30.000 euros de prêts, soit 50.000 euros pour des travaux.

Le géant du logement social affiche ses capacités et ses ambitions, ce plan d’investissement s’ajoute aux 15 milliards déjà prévus dans le cadre de la convention quinquennale signée avec l’État en 2018.

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et  désemboueur permanent chauffage programmes d’habitats individuels

CDC Habitat peut être un nouveau modèle de l’habitat

Avec une capacité d’investissement de 8,5 milliards d’euros dont 4 milliards seront investis dans des opérations de construction et de rénovation à venir, CDC Habitat continue d’attirer  les investisseurs institutionnels dans son Fond de Logement Intermédiaire et ses dernières levées de fonds lui ont permis d’augmenter fortement sa capacité d’autofinancement.

Ce succès illustre leur volonté d’accompagner la restructuration du secteur en accélérant son rythme de production sur l’ensemble du territoire avec près de 50.000 logements sociaux, 60000 logements intermédiaires, près de 30.000 logements en Outre-Mer et près de 40000 logements très sociaux d’ici à 2029.

Au premier semestre 2019, CDC Habitat a livré 1864 logements, composés à hauteur de 69% de logements sociaux, le solde de 31% étant constitué de logements intermédiaires et a réhabilité 2190 logements.

Par son modèle industriel CDC Habitat souhaite se mettre au service des autres Organismes de Logement Social  en mettant leur plateforme à disposition des bailleurs locaux pour les accompagner dans leurs programmes de construction, de rénovation et développer davantage  de partenariats. Toulouse Métropole Habitat, la SA d’HLM de la Région d’Elbeuf ou encore la Société d’Économie Mixte Immobilière de Rambouillet, ont rejoint CDC Habitat au sein de Grand Paris Habitat dans cet objectif de partenariat.

Pour accélérer la requalification des copropriétés dégradées, CDC Habitat va investir 300 millions d’euros pour acheter 5000 logements dans des ensembles privés connaissant des difficultés et 200 millions d’euros pour les rénover puis pourrait revendre des logements à l’issue d’une phase de mise en location.

Ré-investir dans certains centres de villes moyennes en développant une gamme de logements,  sociaux, intermédiaires et destinés aux étudiants qui pourra ce traduire aussi par un soutien aux commerces de proximité tel est l’ambition de CDC Habitat.

CDC Habitat
Acteur majeur de l’habitat en France avec plus de 495 000 logements (328.000 logements sociaux, 87.000 logements intermédiaires et 79.000 logements accompagnés) CDC Habitat est le premier bailleur français. Son activité s’inscrit dans le cadre de la Banque des Territoires et couvre l’intégralité de l’offre de logements locatifs (très social, social, intermédiaire et accession).

L’ex SNI s’est réorganisée en lançant, une nouvelle structure, CDC Habitat social, née de la fusion de treize entreprises sociales (ESH) de l’habitat du groupe dans le cadre du regroupement d’organismes HLM prévu par  la loi Elan.

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Haut de bilan en question.

Le haut de bilan est une information financière
située dans la partie supérieure du bilan,
dont les éléments dits solides sont orientés
sur le long terme.

Ces hauts de bilan font apparaître les emplois
durables d’une entreprise et les ressources à long terme que sont les fonds propres,
les immobilisations financières, les dettes à moyen terme, long terme et les financements
sur le long terme.

On désigne par opérations de haut de bilan les stratégies d’ingénierie financière sur le long terme mises en place par les entreprises et qui permettent de réaliser : des augmentations de capital, des fusions acquisitions, des émissions d’obligations ou encore des restructurations de dettes.

Prêts de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0 en France

Après une première enveloppe de prêts de haut de bilan bonifiés, distribués de 2016 à 2018, les pouvoirs publics ont souhaité soutenir les investissements des organismes Hlm liés à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité. La période de souscription prêt de haut de bilan de deuxième génération pour 2018 était ouverte du 5 juin au 10 juillet

Grâce au différé d’amortissement ainsi qu’à la bonification intégralement apportée par Action Logement, ces prêts offrent aux bailleurs sociaux des conditions financières exceptionnelles.

Cette offre bonifiée vise à soutenir les investissements des bailleurs sociaux par l’octroi d’un financement assimilable à des fonds propres, à hauteur de 2 milliards d’euros.

Ces 2 milliards d’euros seront débloqués en trois temps :

• Une première souscription de 700 M€ pour la construction neuve sur agréments 2018.
• Deux autres tranches au titre des années 2019 pour 700 M€.
• 2020 600 M€.

Le prêt 2.0 de haut de bilan bonifié  (Bonification: supporter le coût du taux d’intérêt pour ramener le crédit à taux zéro) sera un prêt d’une durée de 30 à 40 ans avec :

Une première phase avec un différé total d’amortissement du capital de 20 ans à 0% (Cela signifie que pendant la période, le bailleur social ne rembourse ni capital ni intérêt) et une seconde phase de 10 ans (réhabilitation) à 20 ans (construction) au taux du livret A + 0,60%

Le prêt de haut de bilan est destiné à financer les investissements des organismes d’Hlm, SEM immobilières et organismes agréés MOI en construction neuve  comme en réhabilitation .

L’octroi des  prêts de haut de bilan basé  sur l’analyse de la faibilité financière à long terme des bailleurs sociaux est soumis à un accord entre le bénéficiaire et Action Logements, distribués par la Caisse des Dépôts ont vocation à être garantis par les collectivités locales .

Les organismes d’Hlm devront informer la Caisse des Dépôts de leur situation au regard des objectifs de restructuration du secteur Hlm contenu dans le projet de loi Elan.  Cette information, consistera en 2018 à une simple information sur les démarches envisagées et la situation de l’organisme.

En conclusion 

Le prêt de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0  apporte une ressource significative aux organismes de logement social. Sont but: compléter efficacement l’arsenal de mesures de soutien à la construction et à l’investissement par la réduction substantielle et pérenne des charges financières des bailleurs sociaux en France .

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Le logement est devenu  difficile d’accès pour certains ménages. Les jeunes peinent à se loger, les files d’attente s’allongent dans le logement social et les inégalités entre les territoires se creusent.

Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants : c’est l’ambition du projet de cette loi Elan qui tient compte des évolutions de la société et de ces nouveaux modes de vie.

Les axes fort du projet de loi :

• construire plus et mieux
• réformer le secteur du logement social, pour qu’il réponde mieux à ses missions d’intérêt général
• répondre aux besoins de chacun, favoriser la mobilité et la mixité sociale
• répondre aux besoins numériques

Le projet de loi prévoit :

• La rénovation énergétique des 7 millions de logements.
• la création de nouveaux dispositifs pour accompagner les projets urbains en matière d’aménagement pour faciliter les grandes opérations d’urbanisme.
• Simplification des normes pour donner aux entreprises des solutions nouvelles et de construire davantage. L’un des objectifs consiste à simplifier les règles d’urbanisme afin d’ assouplir les procédures de construction de logement et de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire, en cas d’abus, plus de sanctions .
• de redonner davantage de responsabilités aux élus locaux dans la conduite de leurs politiques d’urbanisme.
• des mesures de simplifications pour accélérer le déploiement de la téléphonie mobile (voix et données).
• la possibilité d’encadrer les loyers sur une commune ou un secteur, à l’initiative des intercommunalités. La loi Alur de 2014 a instauré un dispositif d’encadrement des loyers, seules deux communes Paris et Lille l’avaient mis en œuvre puis par la suite annulées par les tribunaux administratifs de ces dernières en 2017.
  La loi Elan en conserve les principes de manière optionnelle.
  Le texte prévoit de permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers. La mise en place de ces observatoires locaux des loyers sera une obligation dans toutes les zones tendues.

• La création d’un bail mobilité, plus souple, de 1 à 10 mois, pour faciliter la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes ; Le projet prévoit de créer un nouveau type de bail d’habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concernerait la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. la durée du bail sera convenue dès l’origine, il ne sera pas renouvelable et sera sans dépôt de garantie, les charges seront versées forfaitairement.
  Le locataire pourra résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois et sans avoir à justifier sa décision ,aucune clause de solidarité ne sera applicable en cas de colocation.
• La reconditionnement des centre-villes dégradés.

• Le réexamen périodique de la situation des locataires de logement sociaux par la commission d’attribution.  Le but, favoriser la mobilité des habitants de HLM. La Commission d’attribution des logements étudiera leur dossier tous les 6 ans afin de tenir compte de l’évolution de leur situation familiale et professionnelle. Un nouveau logement pourra alors être proposé, notamment aux locataires souhaitant opter pour un logement plus petit et moins cher. Le gouvernement veut également proposer des mesures simplifiées d’accession à la propriété dans le parc social.
  • La réorganisation du secteur HLM pour le rendre plus efficace dans le respect des territoires ; Le gouvernement envisage notamment de regrouper les organismes HLM (politique largement entamée…).
• L’accès à la propriété dans le logement social.

• L’ouverture de la garantie Visale à l’ensemble des étudiants.
• La création d’un bail numérique ; Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signature numérique.
• L’application de pénalités plus fortes contre les locations saisonnières abusives. Le projet renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l’obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Les sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations devraient également être renforcées.
  L’objectif du gouvernement est de lutter contre les locations touristiques abusives, c’est-à-dire, globalement, celles dont la location dépasse 120 nuits par an.
• Une meilleure coordination des procédures de prévention des expulsions locatives avec celles de surendettement.
• Des sanctions accrues pour les marchands de sommeil.
• La transformation de bureaux en logements ; Le texte vise également à favoriser la transformation des bureaux vides en logement. Les normes applicables pour les convertir seront assouplies. Des dispositifs seront aussi mis en oeuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.

En conclusion

Le but de cette loi est de construire plus de logements adaptés aux évolutions de notre société notamment en zones tendues, en passant par la libération du foncier et la simplification de l’acte de construire, l’accélération des procédures administratives et l’encadrement des recours abusifs. Le texte encourage des opérations d’urbanisme plus ambitieusement partenarial et doit permettre aux acteurs du logement social de restructurer leur capacité d’investissement afin de réhabiliter leur parc et construire davantage de logements.

Ainsi soit-il…

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Quand est-il du financement des bailleurs sociaux ?

En France on en compte 755, pour 4,9 millions de logements sociaux, constitués de 275 Offices publics de l’habitat (villes, les intercommunalités ou les départements), 278 Entreprises sociales pour l’habitat, de droit privé et 168 coopératives.

Seulement 93000 logements HLM ont été agréés en 2017 , 100 300 en 2016, – 7% sur un an, soit un repli de 7400 logements.

Les logements sociaux  sont réalisés par l’état, les collectivités territoriales, la Caisse des Dépôts et Consignations, Action Logement ou à l’initiative du bailleur.

Les caractéristiques, le statut, la situation et le marché sont les différents facteurs qui orchestrent la composition des plans de financement. Un bailleur local aura plus de  financements de la part d’Etat et des collectivités. Sur plusieurs régions un organisme HLM sera davantage financé par les prêts d’Action logement.

Les collectivités locales peuvent faciliter l’accès au foncier par la mise à disposition de terrains ou de bâtiments qu’elles possèdent, par la participation à un établissement public foncier, l’état peut lui aussi mobiliser du foncier public.

Trois sources principales de financement : les prêts, les subventions et les fonds propres des bailleurs sociaux. La part des subventions est plus importante dans une réhabilitation que dans une construction. Les opérations de construction  d’un coût plus élevé sont financées essentiellement par des prêts de la Caisse des Dépôts. Plus une opération de construction revêt un caractère social, plus la part des subventions est élevée.

Sur la seule année 2016, la CDC a prêté 14 milliards d’euros aux bailleurs sociaux, ce qui a permis, notamment, de construire 109 000 logements sociaux  et d’en réhabiliter 311 000.

Depuis 2018, les logements sociaux bénéficient:

• d’un taux de TVA à taux réduit de 10 %
• d’exonération d’impôt sur les sociétés.
• d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur une période de 25 ans

Doit-on  rappeler que les bailleurs sociaux supporteront la baisse des APL, pour ces bénéficiaires  du logement social la baisse sera compensée par une diminution équivalente des loyers.

En contrepartie de la baisse des revenus, des conditions d’emprunts très favorables sont accordés par la CDC aux bailleurs sociaux, ces prêts à très long terme de 30 à 70 ans  constituent près de 75 % des financements globaux. Ils s’appuient sur un gel du taux du livret A d’épargne populaire  permettant une plus grande stabilité dans l’action du bailleur social.

Les banques ayant l’obligation de remonter en moyenne 59 % des sommes déposées sur ces livrets à la CDC .

La CDC fournira avec le concours d’Action Logement
dix milliards d’euros de financements supplémentaire
aux bailleurs sociaux pour construire et rénover leurs logements.

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Bailleurs Sociaux  et habitat collectif en France

• Qui plus que les bailleurs sociaux sont évidemment concernés par l’optimisation énergétique,
  le logement social étant rationné de fait, l’obligation est de mieux gérer et d’optimiser.
  

Le but étant d’augmenter le confort thermique des logements tout en les rendant moins coûteux, tout en valorisant le patrimoine bâti, réduire les dépenses énergétiques qui ne profitent à personne, un autre point d’amélioration
du pouvoir d’achat .

Équation difficile, pas impossible.

Le secteur HLM, depuis le premier les années 70 intègre l’éco-performance
dans ses objectifs sociaux. Aujourd’hui, les performances du parc HLM
sont probablement trés supérieures aux autres secteurs résidentiels.

De par leur politique d’éco-performance les bailleurs sociaux sont des acteurs majeurs de la politique de développement durable

Et oui, l’essentiel du parc de bâtiments à l’horizon 2050 étant aujourd’hui déjà construit (volume de construction neuve 1/2% sur durée de vie des batiments)

l’effort de réduction des consommations énergétiques des bâtiments et la rénovation du parc existant sont inexorablement liés.                Et malgré l’insuffisance de moyens, les procédures lourdes et peu élastiques, il est maintenant nécessaire de rentrer dans une véritable politique d’investissement à long terme pour atteindre ces objectifs cruciaux de gestion optimale énergétique.

Les bailleurs  sociaux mènent une approche de développement durable  dans leurs activités de maîtrise d’ouvrage et de gestion immobilière pour l’optimisation foncière  et l’investissement dans la construction d’ habitat individuel ou dans de petits immeubles collectifs.

Encore insuffisant, mais  l’anti gaspillage et l’optimisation sont engagés de manière certaine, le mouvement est là. Techliquid et ses  réacteurs désemboueur
vous accompagne dans ce parcours de performance énergétique .

Le logement social en France

Initiative publique ou privée,

le logement social en France, est destiné  à des personnes dont les revenus n’excèdent pas certaines limites . Il concerne à la fois la construction de logements, l’occupation
et la gestion de ce patrimoine. Le logement social participe dans une large mesure aux politiques d’économie sociale qui président à son administration.

Par leur statut, les bailleurs peuvent disposer de différents types d’aides directes
et indirectes :

• Les subventions de collectivités locales et d’Etat au titre de   (l’aide à la pierre)

• Déduction de TVA sur la construction, exonération de taxe foncière,

• Prêts à taux réduit de la Caisse des Dépôts et Consignation indexés sur le livret A, ce sont les engagements qui permettent aux bailleurs de garantir les intérêts produits par le livret A

Au passage, il est étonnant d’ententre le secteur financier qui s’intéresse de plus en plus à la rénovation des bâtiments se plaindre de l’insuffisance de projets .

Moyens ok, mais seules les politiques publiques inscrites dans la durée permettront
la transformation,  l’intégration,et la diversification des quartiers à la ville.

Du rural au quartier

Le Vicomte Armand de Melun fait voter une loi en 1850, pour l’assainissement et l’interdiction des logements insalubres.

Fin du XIX^e siècle le développement industriel attire dans les villes européennes une population rurale qui doit se loger, la loi Siegfried
(1892-1894) engendre  les Habitations à bon marché pour améliorer les conditions de logement des couches populaires et poser les fondations  de l’habitat collectif.

Dans le cadre de la restructuration des années 50 à 1980  les constructions de logement social  s’intensifient .Les problèmes  de gestion de parc apparaissent dès 1977.

• Actuellement deux catégories complémentaires principales de bailleurs sociaux coexistent en France
  L’Office Public de l’Habitat (conseil d’administration piloté directement
  par le Conseil général),
• Les Sociétés Anonymes d’HLM (conseil d’administration principalement composé des collecteurs ex 1%, cotisation à l’effort de construction des entreprises).

EN 2015 le volume d’accueil dépasse les 10 millions de locataires pour 5 millions de logements sociaux, soit 19% du parc global d’habitation,
malheureusement les constructions neuves atteignent rarement les 100000  logements.
la loi SRU 2000 rend obligatoire 20 % de logements sociaux dans les communes
de plus de 3 500 habitants comprises dans une agglomération de plus
de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de 15 000 habitants.

70 % de la population française peut prétendre, du fait de ses revenus,
à un logement social  alors que l’offre est fixée par la loi à un niveau de 20 %………cherchez l’ erreur…

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pour  l’habitat collectif  et  programme habitat individuel