Avec 18% des ménages hébergé par les HLM en France, les bailleurs sociauxen 2026 grace a la baisse de la Réduction du loyer de solidarité et la hausse de leur contribution au Fonds national d’aide à la pierre dont le but est de financer la construction devrait retrouver une forme de stabilité
Le plan « Relance logement » 2026 vise à relancer massivement la construction, avec un volet spécifique pour les bailleurs sociaux : objectif 125 000 logements sociaux construits dès 2026 et un effort budgétaire dédié de l’État.
Objectifs pour le logement social
2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, soit 400 000 par an tous segments confondus.
Dans ce total, 125 000 logements sociaux par an dés 2026 (locatif social + accession sociale).
Poursuite du renouvellement urbain avec environ 21 000 logements sociaux reconstitué d’ici 2027.
Moyens financiers pour les bailleurs sociaux
Dotation supplémentaire de 500 M€ en 2026 pour soutenir la production et la rénovation de logement sociaux.
Objectif de 110 000 logements locatifs sociaux et en acession sociale financé en 2026, plus les opérations de renouvellement urbain.
Programme de rénovation et de décarbonation d’environ 120 000 logements sociaux par an, en priorité les classes E, F, G.
Paramètres financiers structurants (RLS, livret A, FNAP)
Baisse de la Réduction de loyer de solidaritée (RLS) à 900 M€ dans le PLF 2026, ce qui allège en partie la « taxe sur les loyers » supporté par les bailleurs sociaux.
Hausse de la cotisation des bailleurs à la CGLLS pour abonder le FNAP : 275 M€ en 2026 contre 75 M€ en 2025
Abaissement du taux du livret A à 1,5 % à partir de février 2026 pour améliorer le coût de la ressource de long terme des bailleurs sociaux.
Dispositifs complémentaires impactant
Prolongation jusqu’au 31 décembre 2027 de l’exonération de plus-value en cas de cession de terrains au profit du logement social, pour faciliter l’accès au foncier des bailleurs.
Nouveau « statut du bailleur privé » côté parc privé, avec avantage fiscal pour l’investissement locatif et la rénovation, qui vise à relancer globalement l’offre locative et donc à réduire la pression sur le parc social.
Points opérationnels pour un bailleur social
Anticiper la trajectoire de financement 2026‑2030 en intégrant : baisse du livret A, nouvelle RLS, hausse de la cotisation FNAP, et enveloppes d’aides à la pierre.
Prioriser les opérations : production neuve (logements sociaux et accession sociale), reconstitution dans les NPNRU, rénovation énergétique des E‑F‑G pour capter au mieux les enveloppes nationales.
Suivre les textes d’application (décrets, circulaires) qui préciseront les modalités d’accès aux 500 M€, les critères de sélection des programmes et les conditions exactes de financement.
les bailleur sociaux doivent adapter leurs projets en 2026
En 2026, le bailleur social devra avoir une production plus ciblée pour rester capable d’investir malgré un cadre budgétaire plus tendu.
Construire moins, mais mieux ciblé : concentrer le neuf là où la tension est forte et où les loyers peuvent couvrir la charge.
Prioriser les opérations en bilan long terme avec des charges d’exploitation futures maîtrisées (optimisation énergétique, maintenance).
Intégrer les prélèvements 2026 (RLS, FNAP, aides à la pierre en baisse) pour ne pas sur-calibrer le volume de programmes.
Adapter les programmes de construction
Re-calibrer les typologies : plus de petits logements et de produits adaptés aux parcours résidentiels (seniors, jeunes, ménages en mobilité), moins de grands logements « standards » difficiles à financer.
travailler des opérations mixtes (social, intermédiaire, accession sociale) pour rééquilibrer les plans de financement tout en répondant aux besoins locaux.
Intégrer systématiquement la performance énergétique pour limiter les charges des locataires et sécuriser l’actif sur 30 ans.
Accélérer la réhabilitation et la décarbonation
Mettre au premier plan la rénovation des étiquettes E‑F‑G, en profitant des enveloppes nationales dédiées (120 000 rénovations de logements sociaux par an annoncées).
Prioriser les résidences où la rénovation permet de réduire fortement les dépenses d’énergie et d’entretien (chaufferies, réseaux, traitement de l’eau, etc.).
Quelles sont les aides financières pour la rénovation en 2026
En 2026, les principales aides pour la rénovation restent centrées sur la rénovation énergétique des logements, autour de MaPrimeRénov’, des CEE, de la TVA réduite et des prêts spécifiques.
TVA réduite à 5,5 % (ou 10 % selon les cas) sur la plupart des travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de 2 ans, appliquée directement sur les devis.
Prêts et dispositifs complémentaires
L’Anah dispose en 2026 d’un budget annoncé autour de 4,4 milliards d’euros pour financer MaPrimeRénov’ et les aides à la rénovation, avec un objectif de 120 000 rénovations d’ampleur
Logements le plus souvent de plus de 15 ans pour les aides publiques principales (avec quelques exceptions à partir de 2 ans, par exemple pour certaines remplacements de chaudières).
Des aides complémentaires régionales, départementales ou communales (subventions, bonus pour rénovation performante, primes fenêtres, etc.) peuvent s’ajouter aux aides nationales, avec des règles variables selon le territoire.
Pour l’instant, un bailleur social ne peut accéder à MaPrimeRénov’ que de façon très limitée : la prime n’est pas ouverte directement aux organismes HLM pour leurs logements locatifs classiques, mais seulement via certains montages, notamment en copropriété mixte.
maPrimeRénov’ est formellement ouverte aux propriétaires bailleurs « classiques » (personnes physiques, parfois personnes morales) et aux syndicats de copropriété, pas aux organismes HLM sur leur parc pur locatif social.
Les bailleurs sociaux ne peuvent donc pas déposer un dossier MaPrimeRénov’ pour un immeuble 100 % social dont ils sont seuls propriétaires.
En copropriété mixte (un même immeuble avec des lots appartenant à des bailleurs privés et à un bailleur social), le syndicat de copropriété peut demander MaPrimeRénov Copropriété pour les travaux sur les parties communes.
Le bailleur social bénéficie alors indirectement de la prime, via la quote‑part de travaux financés par la copropriété (charges de copropriété réduites, reste à charge moindre sur les appels de fonds).
Il existe un débat récurrent sur l’ouverture de MaPrimeRénov aux bailleurs sociaux pour accélérer la rénovation du parc HLM, mais aucun dispositif spécifique n’est officiellement acté à ce jour
En attendant, les bailleurs sociaux doivent s’appuyer surtout sur les aides spécifiques au logement social (subventions Anah/État, prêts bonifiés, programmes CEE collectifs, NPNRU) .