1 milliard deux cents millions d’euros pour la rénovation énergétique
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Le secteur HLM, c’est :
- 10 millions de locataires
- 5,3 millions logements sociaux
- 541 organismes HLM
1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM 4 millions de personnes mal-logées.
Une grande partie des ménages qui peuvent prétendre à un logement social ne le font pas en raison des délais d’attente pour y accéder Phénomène lié à la chute du taux de mobilité (passé de 14 à moins de 8%) de nombreux locataires préfèrent ne pas quitter leur logement social notamment depuis la forte hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers, mais aussi du fait d’une diminution des mises en service.
Alors que l’urgence est là : fin 2022, 2,42 millions de ménages étaient en attente d’un logement social dont 1,63 million pour une première attribution. 4 millions sont mal-logés, 330 000 sans domicile.
Les principaux moteurs de la production de logements sociaux en France connaissent une sévère baisse de régime.
L’objectif précédent, fixé en 2021 par la ministre d’alors, visait alors 250.000 nouveaux logements en deux ans. Il a été largement raté, avec moins de 100.000 autorisations par an octroyées en 2021 et 2022.
Les statistiques gouvernementales pour le mois de juin 2023 indiquent une remontée des autorisations de logements. Mais malgré tout le nombre de logements autorisés est toujours inférieur de 16% à la moyenne 2019. Les mises en chantiers demeurent toujours très en deçà des besoins, 56 000 logements neufs collectifs ne seront pas construits en 2023. La moyenne des autorisations de logements collectifs reste bien inférieure à celle constatée sur 10 ans.
On ne connaît pas encore les chiffres d’agréments de production pour 2023 , mais le nombre d’autorisations en France devrait être en dessous des 95 000 de 2022, qui était déjà il faut le dire une bien mauvaise année. Le ministre chargé du Logement a annoncé qu’il y aura un nombre d’agréments de logements sociaux avoisinant les 85.000 en 2023. Nous en sommes loin, très loin, il faudrait créer 198.000 nouveaux logements sociaux par an pour répondre à la demande et aux besoins.
De plus les communes urbaines qui n’atteignent pas le taux de 20 % à 25 % de logements sociaux que leur impose la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) n’ont pas comblé leur retard. Parmi ces 1105 communes déficitaires, de 700 à 800 n’ont pas respecté les objectifs qui leur avaient été fixés. Seulement 70 % de l’objectif global a été atteint.
D’après les études, la construction HLM devrait continuer de ralentir pour se stabiliser à une moyenne de 66 000 nouveaux logements annuels à partir de 2030, ça sera compliqué.
Des mauvaises nouvelles mais pas que..
A l’occasion du congrès HLM qui se tenait à Nantes ce jeudi 5 octobre 2023 .
Le gouvernement a décidé d’accompagner les organismes HLM dans la transition énergétique en créant un fonds dédié à la rénovation des logements sociaux doté de 1,2 milliard d’euros pour les trois prochaines années (projet de loi de finances 2024).
Un objectif de 120 000 rénovations énergétiques par an dans le logement social pour monter progressivement à 150 000 et permettre aux bailleurs de tenir le calendrier imposé par la loi pour les passoires thermiques.
Une économie de 650 millions d’euros pour les bailleurs sociaux
-
- Bonification des prêts à la production de 8 milliards,
- Maintien d’un prêt à taux zéro pour l’accession sociale
- La Caisse des dépôts et consignations devra aussi augmenter son soutien aux bailleurs sociaux, avec 150 millions d’euros supplémentaires pour produire des logements et transformer des quartiers prioritaires.
- La CDC devra aussi proposer des prêts plus avantageux pour les logements sociaux et davantage de crédits pour le logement intermédiaire via sa filiale la Banque des territoires.
- L’Agence de la Transition Ecologique débloquera également des prêts bonifiés pour le raccordement des HLM aux réseaux de chaleur urbains et le développement des énergies renouvelables dans le parc social.
Ces prêts représentent au total une économie de 650 millions d’euros pour les bailleurs sociaux.
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Climat, écologie, vieillissement, logement, jeunesse, numérique, les défis à relever pour l’habitat sont nombreux, et à ce titre pour y répondre, un certain nombre de mesures ont été prises par le gouvernement en juin 2023. Ces mesures voudraient favoriser l’accès au logement pour tous, par le développement de la production et de la rénovation de logements sociaux, plus précisément par le développement des logements intermédiaires pour les classes moyennes et ceux qui ont des difficultés à trouver un logement. Le gouvernement met également l’accent sur la transition écologique par la rénovation énergétique. Appartements ou maisons mal isolés, équipements corrodés, fuites… la rénovation énergétique est un enjeu clé du secteur résidentiel social. Il est indispensable d’accélérer la rénovation énergétique des logements sociaux.
Les 100 jours du gouvernement pour l’habitat
L’Etat et Action Logement ont enfin signé l’accord sur la convention quinquennale qui les lie pour 2023-2027.
Action Logement promet de mobiliser 14,4 milliards d’euros sur cinq ans (à comparer aux 15,2 milliards pour le plan précédent). Avec trois objectifs fixés avec le gouvernement :
- Accompagner les salariés dans leur « parcours résidentiel en lien avec l’emploi »
- Développer du logement dans les territoires en tension ou en voie de réindustrialisation
- Contribuer à la transition écologique et à la réduction des émissions carbone.
Les enveloppes
5,25 milliards seront fléchés vers le financement de politiques publiques,
3,8 milliards iront à l’Agence nationale de la rénovation urbaine (ANRU),
1 milliard au programme Action Coeur de Ville, avec la réhabilitation de logements dans les centres anciens.
5,5 milliards seront dédiés au financement de bailleurs sociaux et intermédiaires – objectif : financer la construction de 200 000 nouveaux logements en cinq ans, et la réhabilitation de 200 000 autres. Rappelons que les permis de construire de logements sociaux sont à la baisse, et que plus de 2,4 millions de ménages sont en attente d’un logement social en France.
3,9 milliards pour la production de nouveaux logements.
3,7 milliards dans l’accompagnement des salariés, dont 2 milliards à des prêts dédiés à l’accession à la propriété ou à la réalisation de travaux. La baisse des taux de prêts d’accession à la propriété dans le neuf et les programmes de vente HLM, descendus à 1 %, contre 1,5 % actuellement. La nouvelle convention doit profiter à quatre millions de ménages.
Garantie Visale
La garantie Visale va prendre de l’ampleur, avec plus de 2 millions de bénéficiaires sur cinq ans.
Cette caution gratuite a d’abord a été réservée aux jeunes de 18 à 30 ans, étendue mi-2021 aux plus de trente ans gagnant moins de 1.500 euros nets par mois et s’étendra dorénavant aux travailleurs saisonniers, aux salariés logés chez des personnes âgées et aux travailleurs indépendants.
Plan logement : comment le gouvernement veut traiter le sujet des classes moyennes
Rénovation énergétique : le gouvernement veut accélérer
Une convention quinquennale, axée sur la transition écologique sur toutes les opérations
Outre la production de 200.000 logements sur cinq ans soit 40.000 par an avec le souci de construire plus vert, le groupe prévoit la rénovation du même nombre de logements.
Action Logement a aussi été mobilisé pour venir en aide aux promoteurs en difficulté en rachetant 30.000 logements, CDC Habitat en acquérant de son côté 17.000.
Favoriser l’accès à la propriété :
- Le gouvernement est favorable à un assouplissement des règles d’octroi des crédits immobiliers. Celui-ci concernera les primo-accédants et les investisseurs locatifs. C’est le Haut Conseil de Stabilité Financière.
- Poursuite de la mensualisation du taux d’usure. Cela devrait permettre d’éviter le blocage de certains dossiers d’emprunt.
- Prolongation du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il devait s’arrêter initialement fin 2023, il sera ouvert pour les logements neufs dans le collectif. Dans les zones non tendues, il sera ouvert pour les logements anciens sous condition de travaux de rénovation.
- Le Bail Réel Solidaire va être développé, il permet de dissocier le foncier du bâti pour permettre à des familles modestes d’accéder à la propriété sur le bâti. Les plafonds de ressources pour y accéder vont ainsi être relevés.
Faciliter l’accès aux classes moyennes
- Le rachat et la rénovation des logements dans l’ancien par les opérateurs construisant les logements intermédiaires.
- L’augmentation d’1 milliard d’euros de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
- Adapter la fiscalité locative pour favoriser les locations longues durées plutôt que les locations courtes durées.
Production des logements
- Simplification des lourdeurs administratives et juridiques pour la construction des logements en zones tendues.
- Libération du foncier tout en agissant en priorité sur des zones déjà artificialisées et sur des grandes friches urbaines. L’objectif est le développement de nouveaux quartiers durables et mixtes.
- Libération du foncier public.
- Révision du zonage des “zones tendues” pour l’élargir à certaines communes.
- Favoriser la production de logements compatibles avec la transition écologique et la sobriété foncière. Par exemple faciliter la transformation des bureaux en logements ou la construction hors site.
Accélération de la rénovation énergétique des logements
L’objectif est d’enclencher une transformation profonde des passoires thermiques pour optimiser leur consommation d’énergie, diminuer les émissions de gaz à effet de serre associées et améliorer le confort.
Rappel :
- Depuis le 1er janvier, sont considérés comme hors norme les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2/an ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation.
- En 2025, les G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) deviennent impossibles à la location.
- En 2028, la classe F.
- En 2034, pour les E la location devient impossible.
- Simplification de Ma Prim’Renov et augmentation des crédits pour une rénovation globale. L’objectif : 200 000 logements rénovés efficacement en 2024.
- Augmentation du nombre d’accompagnateurs Rénov de 2000 actuellement à 5000 en 2024.
- Solutions complémentaires de financement pour inciter à rénover le logement, notamment en facilitant l’accès au Prêt Avance Rénovation.
- Lancement d’un second plan Logement d’Abord avec 160 millions d’euros supplémentaires débloqués. L’objectif est de fournir un meilleur accompagnement et de créer de nouvelles places en résidences sociales, en pension de famille ou en logement en intermédiation locative.
- Mise en place d’un pacte de confiance avec les bailleurs sociaux. Celui-ci inclut des aides pour faciliter l’emprunt : prêts avec des taux plus bas et des durées plus longues. Ainsi que le gel des cotisations dues par les bailleurs sociaux.
- Aides pour la Rénovation énergétique des logements sociaux et développement du dispositif de seconde-vie.
C’est la prise en compte de la dimension écologique et bas carbone dans l’ensemble qui marquera cette mouture 2023
Loi de finances 2023 et logement social
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Plusieurs mesures de la loi de finances 2023 concernent le logement social et notamment en faveur de la transition énergétique et de l’environnement par des dispositions destinées à soutenir financièrement les bailleurs sociaux et tout particulièrement la rénovation.
Ces préoccupations autour de l’écologie touchent l’ensemble des bailleurs qui entreprennent déjà d’importants travaux de rénovation afin de rendre leur habitation plus fonctionnelle et plus en accord avec les valeurs écologiques actuelles.
Renforcer le financement en faveur de la transition énergétique.
2023, le budget de la transition écologique et de la cohésion des territoires atteindra 40 milliards d’euros, celui de la transition énergétique 19 milliards et les concours aux collectivités territoriales, 53 milliards. Le Gouvernement donne la priorité a la rénovation énergétique pour réduire la consommation d’énergie, lutter contre le réchauffement climatique et la précarité énergétique.
Les moyens du Fonds national des aides à la pierre sont mobilisés pour atteindre des objectifs de construction, mais également de rénovation thermique des logements sociaux.
L’État, par des primes, prévoit de mobiliser au total 2,5 milliards en 2023 pour financer l’aide à la rénovation énergétique des bailleurs, elle s’ajoute aux autres MaPrimeRénov existantes. Ces aides vont permettre de rénover 700 000 logements.
Prolongation des exonérations d’impôts sur les plus-values d’opérations immobilières des bailleurs sociaux
En 2023, le modèle de financement du logement devrait être également conforté sur le plan fiscal. Les logements sociaux pourront ainsi continuer de bénéficier d’une exonération de taxe foncière de 25 ans jusqu’au 31 décembre 2026. Néanmoins, à partir d’avril 2023, les nouvelles constructions qui respecteront des critères environnementaux plus performant bénéficieront d’une exonération de la taxe foncière pouvant atteindre 30 ans.
Pour accompagner le secteur du logement social dans la production d’une ”offre exemplaire” du point de vue énergétique et environnemental *Action Logement et la *Banque des Territoires proposent en 2023 une nouvelle tranche de prêts de haut de bilan dédiée aux constructions vertes progressistes. Des opérations qui visent l’atteinte, dès à présent, des seuils fixés pour 2025.
Le budget de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat est augmenté de 500 millions d’euros, 200 millions pour la rénovation des logements « passoires thermiques » ; 300 millions d’euros sont apportés par Action logement, dans le cadre des financements du fond national des aides à la pierre.
De plus les bailleurs sociaux bénéficient d’un crédit d’impôt pour les nouvelles livraisons de logements intermédiaires.
Pour finir, le 1er janvier 2024, une aide financière de plus de 30 milliards destinée à l’aménagement des séniors désireux de demeurer chez eux le plus longtemps possible, de manière à faire les travaux nécessaires à leur autonomie, sujet sur lequel nous reviendrons prochainement.
Le logement du futur sera donc écolo. A travers cette loi de finance le gouvernement engage par des moyens financiers les acteurs de l’immobilier à réduire l’impact du secteur sur la planète, au regard menaçant du réchauffement climatique.
* LA BANQUE DES TERRITOIRES
Depuis 2018, la Banque des Territoires propose des solutions sur mesure de conseil et de financement pour répondre aux besoins des collectivités locales, des organismes de logement social, des entreprises publiques locales et des professions juridiques. Elle est déployée dans les 16 directions régionales et les 37 implantations territoriales.
* ACTION LOGEMENT
Action Logement permet de faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi. Action Logement gère paritairement la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction en faveur du logement des salariés, de la performance des entreprises avec un patrimoine de plus d’un million de logements sociaux.
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