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Congrès Union sociale pour l’habitat 79e du nom

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Vision positive pour le logement social, la production et la rénovation de logements sociaux se maintiendraient à un niveau élevé, l’autofinancement resterait supérieur aux investissements en fonds propres des bailleurs sociaux jusqu’à 2030, et aux mesures d’accompagnement (prêts de haut de bilan bonifiés et plan Logement de la Caisse des Dépôts) et au doublement des ventes de logements sociaux, la vente de logements sociaux aux locataires qui résident dans les lieux sera encouragée pour générer des revenus. Les logements sociaux que le Gouvernement espère vendre est de 40 000 grâce à la promulgation de la loi ELAN, contre 8 000 aujourd’hui. Les collectivités percevront jusqu’à 50 % du produit de la vente pour permetre la réalisation du nouveau programme national de renouvellement urbain. Le parc social devrait continuer de progresser au cours des vingt prochaines années pour culminer à un ratio de 19,2%  Le parc social atteindrait 6,5 millions de logements dans vingt ans, une hausse de 25%.

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La loi Elan entame sa dernière ligne droite après l’Assemblée, le Sénat les économies budgétaires sont déjà d’actualité.

Le gouvernement a engagé une réforme des HLM plus de logements à prix attractifs, simplification des procédures, plus de bureaux transformés en logements, moins de normes et plus de permis de construire.cette réforme impose une réorganisation en profondeur et pèse sur les organismes gérant moins de 12 000 logements en  les forçant mécaniquement à se regrouper. L’objectif étant de réaliser des économies d’échelle et d’optimiser les ressources humaines.

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En conclusion

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Le poids du logement social dans l’ensemble du parc devrait croître malgré la baisse globale de la production en 2017-2018, un peu de positif ne nuit pas.

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Techliquid l’utilisation efficace de l’énergie et de l’eau

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Bailleurs sociaux prêt haut de bilan 2.0

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Haut de bilan en question.

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Le haut de bilan est une information financière
située dans la partie supérieure du bilan,
dont les éléments dits solides sont orientés
sur le long terme.

Ces hauts de bilan font apparaître les emplois
durables d’une entreprise et les ressources à long terme que sont les fonds propres,
les immobilisations financières, les dettes à moyen terme, long terme et les financements
sur le long terme.

On désigne par opérations de haut de bilan les stratégies d’ingénierie financière sur le long terme mises en place par les entreprises et qui permettent de réaliser : des augmentations de capital, des fusions acquisitions, des émissions d’obligations ou encore des restructurations de dettes.

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Prêts de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0 en France

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Après une première enveloppe de prêts de haut de bilan bonifiés, distribués de 2016 à 2018, les pouvoirs publics ont souhaité soutenir les investissements des organismes Hlm liés à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité. La période de souscription prêt de haut de bilan de deuxième génération pour 2018 était ouverte du 5 juin au 10 juillet

Grâce au différé d’amortissement ainsi qu’à la bonification intégralement apportée par Action Logement, ces prêts offrent aux bailleurs sociaux des conditions financières exceptionnelles.

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Cette offre bonifiée vise à soutenir les investissements des bailleurs sociaux par l’octroi d’un financement assimilable à des fonds propres, à hauteur de 2 milliards d’euros.

Ces 2 milliards d’euros seront débloqués en trois temps :

• Une première souscription de 700 M€ pour la construction neuve sur agréments 2018.
• Deux autres tranches au titre des années 2019 pour 700 M€.
• 2020 600 M€.

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Le prêt 2.0 de haut de bilan bonifié  (Bonification: supporter le coût du taux d’intérêt pour ramener le crédit à taux zéro) sera un prêt d’une durée de 30 à 40 ans avec :

Une première phase avec un différé total d’amortissement du capital de 20 ans à 0% (Cela signifie que pendant la période, le bailleur social ne rembourse ni capital ni intérêt) et une seconde phase de 10 ans (réhabilitation) à 20 ans (construction) au taux du livret A + 0,60%

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Le prêt de haut de bilan est destiné à financer les investissements des organismes d’Hlm, SEM immobilières et organismes agréés MOI en construction neuve  comme en réhabilitation .

L’octroi des  prêts de haut de bilan basé  sur l’analyse de la faibilité financière à long terme des bailleurs sociaux est soumis à un accord entre le bénéficiaire et Action Logements, distribués par la Caisse des Dépôts ont vocation à être garantis par les collectivités locales .

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Les organismes d’Hlm devront informer la Caisse des Dépôts de leur situation au regard des objectifs de restructuration du secteur Hlm contenu dans le projet de loi Elan.  Cette information, consistera en 2018 à une simple information sur les démarches envisagées et la situation de l’organisme.

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En conclusion 

Le prêt de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0  apporte une ressource significative aux organismes de logement social. Sont but: compléter efficacement l’arsenal de mesures de soutien à la construction et à l’investissement par la réduction substantielle et pérenne des charges financières des bailleurs sociaux en France .

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La loi Elan réforme le droit immobilier

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Le logement est devenu  difficile d’accès pour certains ménages. Les jeunes peinent à se loger, les files d’attente s’allongent dans le logement social et les inégalités entre les territoires se creusent.

Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants : c’est l’ambition du projet de cette loi Elan qui tient compte des évolutions de la société et de ces nouveaux modes de vie.

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Les axes fort du projet de loi :

• construire plus et mieux
• réformer le secteur du logement social, pour qu’il réponde mieux à ses missions d’intérêt général
• répondre aux besoins de chacun, favoriser la mobilité et la mixité sociale
• répondre aux besoins numériques

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Le projet de loi prévoit :

• La rénovation énergétique des 7 millions de logements.
• la création de nouveaux dispositifs pour accompagner les projets urbains en matière d’aménagement pour faciliter les grandes opérations d’urbanisme.
• Simplification des normes pour donner aux entreprises des solutions nouvelles et de construire davantage. L’un des objectifs consiste à simplifier les règles d’urbanisme afin d’ assouplir les procédures de construction de logement et de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire, en cas d’abus, plus de sanctions .
• de redonner davantage de responsabilités aux élus locaux dans la conduite de leurs politiques d’urbanisme.
• des mesures de simplifications pour accélérer le déploiement de la téléphonie mobile (voix et données).
• la possibilité d’encadrer les loyers sur une commune ou un secteur, à l’initiative des intercommunalités. La loi Alur de 2014 a instauré un dispositif d’encadrement des loyers, seules deux communes Paris et Lille l’avaient mis en œuvre puis par la suite annulées par les tribunaux administratifs de ces dernières en 2017.
  La loi Elan en conserve les principes de manière optionnelle.
  Le texte prévoit de permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers. La mise en place de ces observatoires locaux des loyers sera une obligation dans toutes les zones tendues.

• La création d’un bail mobilité, plus souple, de 1 à 10 mois, pour faciliter la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes ; Le projet prévoit de créer un nouveau type de bail d’habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concernerait la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. la durée du bail sera convenue dès l’origine, il ne sera pas renouvelable et sera sans dépôt de garantie, les charges seront versées forfaitairement.
  Le locataire pourra résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois et sans avoir à justifier sa décision ,aucune clause de solidarité ne sera applicable en cas de colocation.
• La reconditionnement des centre-villes dégradés.

• Le réexamen périodique de la situation des locataires de logement sociaux par la commission d’attribution.  Le but, favoriser la mobilité des habitants de HLM. La Commission d’attribution des logements étudiera leur dossier tous les 6 ans afin de tenir compte de l’évolution de leur situation familiale et professionnelle. Un nouveau logement pourra alors être proposé, notamment aux locataires souhaitant opter pour un logement plus petit et moins cher. Le gouvernement veut également proposer des mesures simplifiées d’accession à la propriété dans le parc social.
  • La réorganisation du secteur HLM pour le rendre plus efficace dans le respect des territoires ; Le gouvernement envisage notamment de regrouper les organismes HLM (politique largement entamée…).
• L’accès à la propriété dans le logement social.

• L’ouverture de la garantie Visale à l’ensemble des étudiants.
• La création d’un bail numérique ; Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signature numérique.
• L’application de pénalités plus fortes contre les locations saisonnières abusives. Le projet renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l’obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Les sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations devraient également être renforcées.
  L’objectif du gouvernement est de lutter contre les locations touristiques abusives, c’est-à-dire, globalement, celles dont la location dépasse 120 nuits par an.
• Une meilleure coordination des procédures de prévention des expulsions locatives avec celles de surendettement.
• Des sanctions accrues pour les marchands de sommeil.
• La transformation de bureaux en logements ; Le texte vise également à favoriser la transformation des bureaux vides en logement. Les normes applicables pour les convertir seront assouplies. Des dispositifs seront aussi mis en oeuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.

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En conclusion

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Le but de cette loi est de construire plus de logements adaptés aux évolutions de notre société notamment en zones tendues, en passant par la libération du foncier et la simplification de l’acte de construire, l’accélération des procédures administratives et l’encadrement des recours abusifs. Le texte encourage des opérations d’urbanisme plus ambitieusement partenarial et doit permettre aux acteurs du logement social de restructurer leur capacité d’investissement afin de réhabiliter leur parc et construire davantage de logements.

Ainsi soit–il…

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Point sur le financement des bailleurs sociaux

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Quand est-il du financement des bailleurs sociaux ?

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En France on en compte 755, pour 4,9 millions de logements sociaux, constitués de 275 Offices publics de l’habitat (villes, les intercommunalités ou les départements), 278 Entreprises sociales pour l’habitat, de droit privé et 168 coopératives.

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Seulement 93000 logements HLM ont été agréés en 2017 , 100 300 en 2016, – 7% sur un an, soit un repli de 7400 logements.

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Les logements sociaux  sont réalisés par l’état, les collectivités territoriales, la Caisse des Dépôts et Consignations, Action Logement ou à l’initiative du bailleur.

Les caractéristiques, le statut, la situation et le marché sont les différents facteurs qui orchestrent la composition des plans de financement. Un bailleur local aura plus de  financements de la part d’Etat et des collectivités. Sur plusieurs régions un organisme HLM sera davantage financé par les prêts d’Action logement.

Les collectivités locales peuvent faciliter l’accès au foncier par la mise à disposition de terrains ou de bâtiments qu’elles possèdent, par la participation à un établissement public foncier, l’état peut lui aussi mobiliser du foncier public.

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Trois sources principales de financement : les prêts, les subventions et les fonds propres des bailleurs sociaux. La part des subventions est plus importante dans une réhabilitation que dans une construction. Les opérations de construction  d’un coût plus élevé sont financées essentiellement par des prêts de la Caisse des Dépôts. Plus une opération de construction revêt un caractère social, plus la part des subventions est élevée.

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Sur la seule année 2016, la CDC a prêté 14 milliards d’euros aux bailleurs sociaux, ce qui a permis, notamment, de construire 109 000 logements sociaux  et d’en réhabiliter 311 000.

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Depuis 2018, les logements sociaux bénéficient:

• d’un taux de TVA à taux réduit de 10 %
• d’exonération d’impôt sur les sociétés.
• d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur une période de 25 ans

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Doit-on  rappeler que les bailleurs sociaux supporteront la baisse des APL, pour ces bénéficiaires  du logement social la baisse sera compensée par une diminution équivalente des loyers.

En contrepartie de la baisse des revenus, des conditions d’emprunts très favorables sont accordés par la CDC aux bailleurs sociaux, ces prêts à très long terme de 30 à 70 ans  constituent près de 75 % des financements globaux. Ils s’appuient sur un gel du taux du livret A d’épargne populaire  permettant une plus grande stabilité dans l’action du bailleur social.

Les banques ayant l’obligation de remonter en moyenne 59 % des sommes déposées sur ces livrets à la CDC .

 

La CDC fournira avec le concours d’Action Logement
dix milliards d’euros de financements supplémentaire
aux bailleurs sociaux pour construire et rénover leurs logements.

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Bailleurs sociaux habitat collectif en France

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Bailleurs Sociaux  et habitat collectif en France

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• Qui plus que les bailleurs sociaux sont évidemment concernés par l’optimisation énergétique,
  le logement social étant rationné de fait, l’obligation est de mieux gérer et d’optimiser.
  

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Le but étant d’augmenter le confort thermique des logements tout en les rendant moins coûteux, tout en valorisant le patrimoine bâti, réduire les dépenses énergétiques qui ne profitent à personne, un autre point d’amélioration
du pouvoir d’achat .

Équation difficile, pas impossible.

Le secteur HLM, depuis le premier les années 70 intègre l’éco-performance
dans ses objectifs sociaux. Aujourd’hui, les performances du parc HLM
sont probablement trés supérieures aux autres secteurs résidentiels.

De par leur politique d’éco-performance les bailleurs sociaux sont des acteurs majeurs de la politique de développement durable

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Et oui, l’essentiel du parc de bâtiments à l’horizon 2050 étant aujourd’hui déjà construit (volume de construction neuve 1/2% sur durée de vie des batiments)

 

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l’effort de réduction des consommations énergétiques des bâtiments et la rénovation du parc existant sont inexorablement liés.                                                                            
Et malgré l’insuffisance de moyens, les procédures lourdes et peu élastiques, il est maintenant nécessaire de rentrer dans une véritable politique d’investissement à long terme pour atteindre ces objectifs cruciaux de gestion optimale énergétique.

Les bailleurs  sociaux mènent une approche de développement durable  dans leurs activités de maîtrise d’ouvrage et de gestion immobilière pour l’optimisation foncière  et l’investissement dans la construction d’ habitat individuel ou dans de petits immeubles collectifs.

Encore insuffisant, mais  l’anti gaspillage et l’optimisation sont engagés de manière certaine, le mouvement est là. Techliquid et ses  réacteurs désemboueur
vous accompagne dans ce parcours de performance énergétique .

Le logement social en France

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Initiative publique ou privée,

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le logement social en France, est destiné  à des personnes dont les revenus n’excèdent pas certaines limites . Il concerne à la fois la construction de logements, l’occupation
et la gestion de ce patrimoine. Le logement social participe dans une large mesure aux politiques d’économie sociale qui président à son administration.

Par leur statut, les bailleurs peuvent disposer de différents types d’aides directes
et indirectes :

• Les subventions de collectivités locales et d’Etat au titre de   (l’aide à la pierre)

• Déduction de TVA sur la construction, exonération de taxe foncière,

• Prêts à taux réduit de la Caisse des Dépôts et Consignation indexés sur le livret A, ce sont les engagements qui permettent aux bailleurs de garantir les intérêts produits par le livret A

Au passage, il est étonnant d’ententre le secteur financier qui s’intéresse de plus en plus à la rénovation des bâtiments se plaindre de l’insuffisance de projets .

Moyens ok, mais seules les politiques publiques inscrites dans la durée permettront
la transformation,  l’intégration,et la diversification des quartiers à la ville.

Du rural au quartier

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Premier pas, le Vicomte Armand de Melun fait voter une loi en 1850, préconisant l’assainissement et l’interdiction des logements insalubres.

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Dès la fin du XIX^e siècle le développement industriel attire dans les villes européennes une population rurale déracinée qui doit se loger la loi Siegfried
(1892-1894) engendre  les Habitations à bon marché pour améliorer
les conditions de logement des couches populaires .

 

Le logement  social fer de lance d’un projet républicain va permettre d’assurer par la loi une plus grande égalité entre tous les citoyens,

 

la modernisation des projets d’urbanisme, de l’architecture, de la construction et poser les fondations  de l’ingénierie sociale du xx^e siècle pour l’habitat collectif.

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Dans le cadre du mouvement de restructuration économique des années 50 à 1980  les constructions de logement social  s’intensifient .Les problèmes  de gestion de parc apparaissent dès 1977  suite au désengagement de l’État dans la  construction de logements sociaux (transition de l’aide à la pierre vers  l’aide à la personne).

• Actuellement deux catégories complémentaires principales de bailleurs sociaux coexistent en France
  L’Office Public de l’Habitat (conseil d’administration piloté directement
  par le Conseil général),
• Les Sociétés Anonymes d’HLM (conseil d’administration principalement composé des collecteurs ex 1%, cotisation à l’effort de construction des entreprises).

EN 2015 le volume d’accueil dépasse les 10 millions de locataires répartis dans prés
de 5 millions de logements sociaux, soit 19% du parc global d’habitation,
malheureusement les constructions neuves atteignent rarement les 100000  logements
(2013:96000 / 2014:90000).
la loi SRU 2000 rend obligatoire 20 % de logements sociaux dans les communes
de plus de 3 500 habitants comprises dans une agglomération de plus
de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de 15 000 habitants.

70 % de la population française peut prétendre, du fait de ses revenus,
à un logement social  alors que l’offre est fixée par la loi à un niveau de 20 %………cherchez l’ erreur…

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