Adoptée en octobre par les parlementaires, la loi logement permet de renégocier les emprunts auprès de la Caisse des dépôts et de recourir à des prêts dits de haut de bilan, dont le remboursement commencera dans vingt ans. Elle simplifie les procédures avec la création d’organismes nationaux de vente (ONV), opérationnels quand le décret d’application de la loi Elan sera publié et la création d’une structure de portage destinée à réhabiliter des logements avant de les revendre aux locataires sachant que les bailleurs sociaux conserveront la gestion des bâtiments.
Action Logement achète des HLM pour un milliard d’euros
Techliquid vous informe
Action Logement va racheter des HLM pour un milliard d’euros
Action Logement souhaite se défaire de 1 % de son patrimoine chaque année et entraîner le reste du secteur dans son mouvement.
La vente de ces logements sociaux permettra aux organismes HLM d’augmenter leurs capacités financières pour maintenir leur production et la réhabilitation des immeubles.
L’ONV sera chargé d’acheter les immeubles de logement social aux bailleurs sociaux, pour les revendre aux locataires du parc HLM.
Doté d’un milliard d’euros en complétant par des emprunts, l’ONV va acquérir 40 000 logement aux organismes HLM sous condition de réinvestissents dans des travaux de construction neuve ou lors des chantiers de rénovation d’ici 2022.
Un appel à manifestation d’intérêt a été lancé auprès des bailleurs sociaux, la clôture était le 19 octobre avec un cahier des charges disponible dès le 18 juillet. Le but: identifier et présenter les actifs que les bailleurs souhaitaient vendre.
Finalement seuls 70 bailleurs HLM , (un sur dix) sont prêts à vendre quelque 11.000 logements via l’organisme Action Logement, nous sommes bien loin du compte. Aujourd’hui, peu de bailleurs sont enclins à vendre.
Action Logement se donne jusqu’au 24 décembre pour sélectionner les immeubles en projet d’acquisition afin de démarrer les contrats dès les premiers mois de 2019.
Seuls les logements sociaux construits ou acquis par le bailleur social depuis plus de 10 ans et répondant aux dernières normes y compris de performances énergétiques seront proposés à l’achat.
Rénovés par Action Logement, les appartements ou les maisons seront proposés à leurs locataires qui seront contraints (sauf en cas de déménagement pour des raisons professionnelles) de les occuper plusieurs années pour éviter les effets d’aubaine à la revente.
Si le locataire souhaite acquérir son logement social, il doit attendre que le bailleur décide de le mettre en vente ou lui demander par courrier si la cession du bien est prévue. Si oui, le locataire est prioritaire pour l’achat mais peut également céder son droit à ses proches (époux/épouse, ascendants, descendants, à condition qu’ils respectent le plafond de ressources exigé pour l’attribution).
Si le locataire refuse d’acheter le logement, le bailleur doit attendre son départ pour pouvoir proposer la vente aux autres locataires de son parc immobilier.
Pour un logement vacant une proposition est faite à l’ensemble des locataires ainsi qu’aux employés sociaux du parc immobilier. Passé 60 jours sans manifestation d’intérêt, le bailleur est autorisé à chercher un preneur à l’extérieur du parc social.
Les prix sont fixés par les organismes HLM et devraient se situer aux environs de 2200 € en province et 3200 € en Île de France. L’État s’engage à verser un bonus entre 5 000 € et 10 000 € pour l’achat d’un logement HLM, la TVA sera réduite à 5,5 %.
L’accession à la propriété d’un logement HLM donne droit aux aides financières proposées par l’État, prêt sur PEL, prêt à 1 %, prêt à taux zéro, crédits amortissables.
Une garantie bailleur sera appliquée dans le cas où l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de rembourser son prêt à n’importe quel moment. Le bailleur s’engage à racheter le bien au même prix… et à reloger l’acheteur dans son parc HLM. L’engagement vaut sur 15 ans et(ô miracle) dans un délai de 10 ans après l’achat du logement HLM, le bailleur compensant financièrement une éventuelle décote du bien lors de la revente.
Dernier avantage étonnant pour le propriétaire, il est permis de mettre en location son logement HLM sous condition de respecter un loyer plafonné (ancien loyer) si la location commence dans les 5 années qui suivent l’achat du bien.
En conclusion
Processus étonnant que ces ventes de parc qui visiblement ne semble pas recueillir les suffrages des bailleur sociaux en France visiblement absents du protocole de vente.
Action Logement
Depuis plus de 60 ans, Action Logement facilite l’accès au logement pour favoriser l’emploi.
Action Logement gère paritairement la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (dispositif du 1 % logement).
Le groupe Action Logement compte un patrimoine d’un million de logements sociaux et intermédiaires.
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