Adoptée en octobre par les parlementaires, la loi logement permet de renégocier les emprunts auprès de la Caisse des dépôts et de recourir à des prêts dits de haut de bilan, dont le remboursement commencera dans vingt ans. Elle simplifie les procédures avec la création d’organismes nationaux de vente (ONV), opérationnels quand le décret d’application de la loi Elan sera publié et la création d’une structure de portage destinée à réhabiliter des logements avant de les revendre aux locataires sachant que les bailleurs sociaux conserveront la gestion des bâtiments.
Action Logement achète des HLM pour un milliard d’euros
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Action Logement va racheter des HLM pour un milliard d’euros
Action Logement souhaite se défaire de 1 % de son patrimoine chaque année et entraîner le reste du secteur dans son mouvement.
La vente de ces logements sociaux permettra aux organismes HLM d’augmenter leurs capacités financières pour maintenir leur production et la réhabilitation des immeubles.
L’ONV sera chargé d’acheter les immeubles de logement social aux bailleurs sociaux, pour les revendre aux locataires du parc HLM.
Doté d’un milliard d’euros en complétant par des emprunts, l’ONV va acquérir 40 000 logement aux organismes HLM sous condition de réinvestissents dans des travaux de construction neuve ou lors des chantiers de rénovation d’ici 2022.
Un appel à manifestation d’intérêt a été lancé auprès des bailleurs sociaux, la clôture était le 19 octobre avec un cahier des charges disponible dès le 18 juillet. Le but: identifier et présenter les actifs que les bailleurs souhaitaient vendre.
Finalement seuls 70 bailleurs HLM , (un sur dix) sont prêts à vendre quelque 11.000 logements via l’organisme Action Logement, nous sommes bien loin du compte. Aujourd’hui, peu de bailleurs sont enclins à vendre.
Action Logement se donne jusqu’au 24 décembre pour sélectionner les immeubles en projet d’acquisition afin de démarrer les contrats dès les premiers mois de 2019.
Seuls les logements sociaux construits ou acquis par le bailleur social depuis plus de 10 ans et répondant aux dernières normes y compris de performances énergétiques seront proposés à l’achat.
Rénovés par Action Logement, les appartements ou les maisons seront proposés à leurs locataires qui seront contraints (sauf en cas de déménagement pour des raisons professionnelles) de les occuper plusieurs années pour éviter les effets d’aubaine à la revente.
Si le locataire souhaite acquérir son logement social, il doit attendre que le bailleur décide de le mettre en vente ou lui demander par courrier si la cession du bien est prévue. Si oui, le locataire est prioritaire pour l’achat mais peut également céder son droit à ses proches (époux/épouse, ascendants, descendants, à condition qu’ils respectent le plafond de ressources exigé pour l’attribution).
Si le locataire refuse d’acheter le logement, le bailleur doit attendre son départ pour pouvoir proposer la vente aux autres locataires de son parc immobilier.
Pour un logement vacant une proposition est faite à l’ensemble des locataires ainsi qu’aux employés sociaux du parc immobilier. Passé 60 jours sans manifestation d’intérêt, le bailleur est autorisé à chercher un preneur à l’extérieur du parc social.
Les prix sont fixés par les organismes HLM et devraient se situer aux environs de 2200 € en province et 3200 € en Île de France. L’État s’engage à verser un bonus entre 5 000 € et 10 000 € pour l’achat d’un logement HLM, la TVA sera réduite à 5,5 %.
L’accession à la propriété d’un logement HLM donne droit aux aides financières proposées par l’État, prêt sur PEL, prêt à 1 %, prêt à taux zéro, crédits amortissables.
Une garantie bailleur sera appliquée dans le cas où l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de rembourser son prêt à n’importe quel moment. Le bailleur s’engage à racheter le bien au même prix… et à reloger l’acheteur dans son parc HLM. L’engagement vaut sur 15 ans et(ô miracle) dans un délai de 10 ans après l’achat du logement HLM, le bailleur compensant financièrement une éventuelle décote du bien lors de la revente.
Dernier avantage étonnant pour le propriétaire, il est permis de mettre en location son logement HLM sous condition de respecter un loyer plafonné (ancien loyer) si la location commence dans les 5 années qui suivent l’achat du bien.
En conclusion
Processus étonnant que ces ventes de parc qui visiblement ne semble pas recueillir les suffrages des bailleur sociaux en France visiblement absents du protocole de vente.
Action Logement
Depuis plus de 60 ans, Action Logement facilite l’accès au logement pour favoriser l’emploi.
Action Logement gère paritairement la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (dispositif du 1 % logement).
Le groupe Action Logement compte un patrimoine d’un million de logements sociaux et intermédiaires.
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Congrès Union sociale pour l’habitat 79e du nom
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79e congrès de l’Union sociale
Un esprit plus constructif pour le 79e congrès de l’Union sociale pour l’habitat d’octobre 2018 à Marseille. Il succède à la colère de 2017, lors de la confirmation des économies pour 2018 imposées au secteur. Le mouvement HLM se réinvente pour faire face aux contraintes liées au budget de l’Etat. Les Hlm sont à un des tournants de leur histoire. C’était l’occasion pour les responsables des organismes du logement social de préparer l’avenir du mouvement HLM.
Les bailleurs sociaux sortent d’une période d’investissement intensif entre construction et réhabilitation, effort accompli sans régression de la situation financière du secteur.
Vision positive pour le logement social, la production et la rénovation de logements sociaux se maintiendraient à un niveau élevé, l’autofinancement resterait supérieur aux investissements en fonds propres des bailleurs sociaux jusqu’à 2030, et aux mesures d’accompagnement (prêts de haut de bilan bonifiés et plan Logement de la Caisse des Dépôts) et au doublement des ventes de logements sociaux, la vente de logements sociaux aux locataires qui résident dans les lieux sera encouragée pour générer des revenus. Les logements sociaux que le Gouvernement espère vendre est de 40 000 grâce à la promulgation de la loi ELAN, contre 8 000 aujourd’hui. Les collectivités percevront jusqu’à 50 % du produit de la vente pour permetre la réalisation du nouveau programme national de renouvellement urbain. Le parc social devrait continuer de progresser au cours des vingt prochaines années pour culminer à un ratio de 19,2% Le parc social atteindrait 6,5 millions de logements dans vingt ans, une hausse de 25%.
La loi Elan entame sa dernière ligne droite après l’Assemblée, le Sénat les économies budgétaires sont déjà d’actualité.
Le gouvernement a engagé une réforme des HLM plus de logements à prix attractifs, simplification des procédures, plus de bureaux transformés en logements, moins de normes et plus de permis de construire.cette réforme impose une réorganisation en profondeur et pèse sur les organismes gérant moins de 12 000 logements en les forçant mécaniquement à se regrouper. L’objectif étant de réaliser des économies d’échelle et d’optimiser les ressources humaines.
En conclusion
Le poids du logement social dans l’ensemble du parc devrait croître malgré la baisse globale de la production en 2017-2018, un peu de positif ne nuit pas.
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Bailleurs sociaux prêt haut de bilan 2.0
Haut de bilan en question.
Le haut de bilan est une information financière
située dans la partie supérieure du bilan,
dont les éléments dits solides sont orientés
sur le long terme.
Ces hauts de bilan font apparaître les emplois
durables d’une entreprise et les ressources à long terme que sont les fonds propres,
les immobilisations financières, les dettes à moyen terme, long terme et les financements
sur le long terme.
On désigne par opérations de haut de bilan les stratégies d’ingénierie financière sur le long terme mises en place par les entreprises et qui permettent de réaliser : des augmentations de capital, des fusions acquisitions, des émissions d’obligations ou encore des restructurations de dettes.
Prêts de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0 en France
Après une première enveloppe de prêts de haut de bilan bonifiés, distribués de 2016 à 2018, les pouvoirs publics ont souhaité soutenir les investissements des organismes Hlm liés à la mise en place de la réduction de loyer de solidarité. La période de souscription prêt de haut de bilan de deuxième génération pour 2018 était ouverte du 5 juin au 10 juillet
Grâce au différé d’amortissement ainsi qu’à la bonification intégralement apportée par Action Logement, ces prêts offrent aux bailleurs sociaux des conditions financières exceptionnelles.
Cette offre bonifiée vise à soutenir les investissements des bailleurs sociaux par l’octroi d’un financement assimilable à des fonds propres, à hauteur de 2 milliards d’euros.
Ces 2 milliards d’euros seront débloqués en trois temps :
- Une première souscription de 700 M€ pour la construction neuve sur agréments 2018.
- Deux autres tranches au titre des années 2019 pour 700 M€.
- 2020 600 M€.
Le prêt 2.0 de haut de bilan bonifié (Bonification: supporter le coût du taux d’intérêt pour ramener le crédit à taux zéro) sera un prêt d’une durée de 30 à 40 ans avec :
Une première phase avec un différé total d’amortissement du capital de 20 ans à 0% (Cela signifie que pendant la période, le bailleur social ne rembourse ni capital ni intérêt) et une seconde phase de 10 ans (réhabilitation) à 20 ans (construction) au taux du livret A + 0,60%
Le prêt de haut de bilan est destiné à financer les investissements des organismes d’Hlm, SEM immobilières et organismes agréés MOI en construction neuve comme en réhabilitation .
L’octroi des prêts de haut de bilan basé sur l’analyse de la faibilité financière à long terme des bailleurs sociaux est soumis à un accord entre le bénéficiaire et Action Logements, distribués par la Caisse des Dépôts ont vocation à être garantis par les collectivités locales .
Les organismes d’Hlm devront informer la Caisse des Dépôts de leur situation au regard des objectifs de restructuration du secteur Hlm contenu dans le projet de loi Elan. Cette information, consistera en 2018 à une simple information sur les démarches envisagées et la situation de l’organisme.
En conclusion
Le prêt de haut de bilan bailleurs sociaux 2.0 apporte une ressource significative aux organismes de logement social. Sont but: compléter efficacement l’arsenal de mesures de soutien à la construction et à l’investissement par la réduction substantielle et pérenne des charges financières des bailleurs sociaux en France .
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La loi Elan réforme le droit immobilier
26 juillet 2018 la loi Elan, va réformer le droit immobilier
Après 188 amendements adoptés en séance publique, les sénat a adopté à une large majorité le projet de loi Elan (évolution du logement, aménagement numérique). le projet de loi Elan est certainement la pièce majeure de mise en œuvre de la Stratégie logement du Gouvernement Macron
l’état des lieux
Le logement c’est 26 % du budget des ménages.
17 % des ménages sont locataires d’un bailleur social dans 4,5 millions de logements.
140 000 nouveaux logements sociaux ont été financés en 2017.
Il reste 1,8 millions de demandeurs de logement social.
13 000 dossiers contentieux en matière d’urbanisme en 2016.
7 millions de logements à optimiser sur le plan énergétique.
Evolution du mode de vie :
- la mobilité professionnelle a augmenté,
- la structure et les modes de vie des familles évoluent
Le logement est devenu difficile d’accès pour certains ménages. Les jeunes peinent à se loger, les files d’attente s’allongent dans le logement social et les inégalités entre les territoires se creusent.
Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants : c’est l’ambition du projet de cette loi Elan qui tient compte des évolutions de la société et de ces nouveaux modes de vie.
Les axes fort du projet de loi :
- construire plus et mieux
- réformer le secteur du logement social, pour qu’il réponde mieux à ses missions d’intérêt général
- répondre aux besoins de chacun, favoriser la mobilité et la mixité sociale
- répondre aux besoins numériques
Le projet de loi prévoit :
- La rénovation énergétique des 7 millions de logements.
- la création de nouveaux dispositifs pour accompagner les projets urbains en matière d’aménagement pour faciliter les grandes opérations d’urbanisme.
- Simplification des normes pour donner aux entreprises des solutions nouvelles et de construire davantage. L’un des objectifs consiste à simplifier les règles d’urbanisme afin d’ assouplir les procédures de construction de logement et de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire, en cas d’abus, plus de sanctions .
- de redonner davantage de responsabilités aux élus locaux dans la conduite de leurs politiques d’urbanisme.
- des mesures de simplifications pour accélérer le déploiement de la téléphonie mobile (voix et données).
- la possibilité d’encadrer les loyers sur une commune ou un secteur, à l’initiative des intercommunalités. La loi Alur de 2014 a instauré un dispositif d’encadrement des loyers, seules deux communes Paris et Lille l’avaient mis en œuvre puis par la suite annulées par les tribunaux administratifs de ces dernières en 2017.
La loi Elan en conserve les principes de manière optionnelle.
Le texte prévoit de permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers. La mise en place de ces observatoires locaux des loyers sera une obligation dans toutes les zones tendues.
- La création d’un bail mobilité, plus souple, de 1 à 10 mois, pour faciliter la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes ; Le projet prévoit de créer un nouveau type de bail d’habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concernerait la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. la durée du bail sera convenue dès l’origine, il ne sera pas renouvelable et sera sans dépôt de garantie, les charges seront versées forfaitairement.
Le locataire pourra résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois et sans avoir à justifier sa décision ,aucune clause de solidarité ne sera applicable en cas de colocation. - La reconditionnement des centre-villes dégradés.
- Le réexamen périodique de la situation des locataires de logement sociaux par la commission d’attribution. Le but, favoriser la mobilité des habitants de HLM. La Commission d’attribution des logements étudiera leur dossier tous les 6 ans afin de tenir compte de l’évolution de leur situation familiale et professionnelle. Un nouveau logement pourra alors être proposé, notamment aux locataires souhaitant opter pour un logement plus petit et moins cher. Le gouvernement veut également proposer des mesures simplifiées d’accession à la propriété dans le parc social.
- La réorganisation du secteur HLM pour le rendre plus efficace dans le respect des territoires ; Le gouvernement envisage notamment de regrouper les organismes HLM (politique largement entamée…).
- L’accès à la propriété dans le logement social.
- L’ouverture de la garantie Visale à l’ensemble des étudiants.
- La création d’un bail numérique ; Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signature numérique.
- L’application de pénalités plus fortes contre les locations saisonnières abusives. Le projet renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l’obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Les sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations devraient également être renforcées.
L’objectif du gouvernement est de lutter contre les locations touristiques abusives, c’est-à-dire, globalement, celles dont la location dépasse 120 nuits par an. - Une meilleure coordination des procédures de prévention des expulsions locatives avec celles de surendettement.
- Des sanctions accrues pour les marchands de sommeil.
- La transformation de bureaux en logements ; Le texte vise également à favoriser la transformation des bureaux vides en logement. Les normes applicables pour les convertir seront assouplies. Des dispositifs seront aussi mis en oeuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.
En conclusion
Le but de cette loi est de construire plus de logements adaptés aux évolutions de notre société notamment en zones tendues, en passant par la libération du foncier et la simplification de l’acte de construire, l’accélération des procédures administratives et l’encadrement des recours abusifs. Le texte encourage des opérations d’urbanisme plus ambitieusement partenarial et doit permettre aux acteurs du logement social de restructurer leur capacité d’investissement afin de réhabiliter leur parc et construire davantage de logements.
Ainsi soit–il…
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Point sur le financement des bailleurs sociaux
Quand est-il du financement des bailleurs sociaux ?
En France on en compte 755, pour 4,9 millions de logements sociaux, constitués de 275 Offices publics de l’habitat (villes, les intercommunalités ou les départements), 278 Entreprises sociales pour l’habitat, de droit privé et 168 coopératives.
Seulement 93000 logements HLM ont été agréés en 2017 , 100 300 en 2016, – 7% sur un an, soit un repli de 7400 logements.
Les logements sociaux sont réalisés par l’état, les collectivités territoriales, la Caisse des Dépôts et Consignations, Action Logement ou à l’initiative du bailleur.
Les caractéristiques, le statut, la situation et le marché sont les différents facteurs qui orchestrent la composition des plans de financement. Un bailleur local aura plus de financements de la part d’Etat et des collectivités. Sur plusieurs régions un organisme HLM sera davantage financé par les prêts d’Action logement.
Les collectivités locales peuvent faciliter l’accès au foncier par la mise à disposition de terrains ou de bâtiments qu’elles possèdent, par la participation à un établissement public foncier, l’état peut lui aussi mobiliser du foncier public.
Trois sources principales de financement : les prêts, les subventions et les fonds propres des bailleurs sociaux. La part des subventions est plus importante dans une réhabilitation que dans une construction. Les opérations de construction d’un coût plus élevé sont financées essentiellement par des prêts de la Caisse des Dépôts. Plus une opération de construction revêt un caractère social, plus la part des subventions est élevée.
Sur la seule année 2016, la CDC a prêté 14 milliards d’euros aux bailleurs sociaux, ce qui a permis, notamment, de construire 109 000 logements sociaux et d’en réhabiliter 311 000.
Depuis 2018, les logements sociaux bénéficient:
- d’un taux de TVA à taux réduit de 10 %
- d’exonération d’impôt sur les sociétés.
- d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur une période de 25 ans
Doit-on rappeler que les bailleurs sociaux supporteront la baisse des APL, pour ces bénéficiaires du logement social la baisse sera compensée par une diminution équivalente des loyers.
En contrepartie de la baisse des revenus, des conditions d’emprunts très favorables sont accordés par la CDC aux bailleurs sociaux, ces prêts à très long terme de 30 à 70 ans constituent près de 75 % des financements globaux. Ils s’appuient sur un gel du taux du livret A d’épargne populaire permettant une plus grande stabilité dans l’action du bailleur social.
Les banques ayant l’obligation de remonter en moyenne 59 % des sommes déposées sur ces livrets à la CDC .
La CDC fournira avec le concours d’Action Logement
dix milliards d’euros de financements supplémentaire
aux bailleurs sociaux pour construire et rénover leurs logements.
Ces financements sont composés :
- 4 milliards d’euros de prêts à taux fixes,
- 2 milliards de prêts de haut de bilan financés par Action Logement,
- 3 milliards d’aide de trésorerie et 1 milliard d’investissement.
- À ces financements s’ajoute un rallongement de la dette que les bailleurs sociaux ont contracté auprès de la CDC pour financer la construction de leur parc immobilier existant.
Le ministère de la Cohésion des territoires met en oeuvre le financement d’un plan d’hébergement à hauteur d’1,9 milliard.
L’urbanisme confié à l’Agence nationale de rénovation urbaine est financé par les collectivités, les bailleurs sociaux et Action Logement. L’état abonde d’1 milliard d’euros, inscrit dans la loi d’engagement des dépenses publiques.
Le programme “Habiter mieux gérer” par l’Agence nationale de l’habitat devrait au cours des 5 ans consacrer 1,3 milliard à la rénovation et l’optimisation thermique .
En parallèle d’autre pistes se dessinent le financement n’est pas tout, l’optimisation de l’existant auquel et sensé répondre un des axes du projet de la loi Elan prévoit de rendre plus transparente l’attribution des logements sociaux et d’augmenter le taux de rotation du parc. Les revenus supérieurs aux plafonds devront payer un loyer plus important, ceux qui vivent dans un logement trop grand devront envisager une surface inférieure et seront réexaminés tous les six ans par la commission d’attribution aux logements…
Il est évident que malgré toutes ces mesures les bailleur sociaux devront être extrêmement habiles et visionnaires car il ne sera pas simple de répondre aux besoins de chacun, de favoriser la mobilité et la mixité sociale.
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RT2018 eau chaude sanitaire ECS
RT2018 eau chaude sanitaire ECS
La nouvelle réglementation RT2018-2020 est désormais le nouveau standard. Sa mise en vigueur est désormais effective pour les futurs bâtiments publics et pour toutes les autres constructions neuves à partir de 2020.
Renforcement des exigences sur l’isolation des réseaux d’eau chaude sanitaire, 2 cm d’isolant pour un tuyau de 2 cm de diamètre extérieur.
Obligation d’installation d’équipements d’équilibrage au pied de chaque colonne .
Pour l’eau chaude sanitaire ECS les accumulateurs gaz et les chauffe-bains installés ou remplacés doivent avoir des performances thermiques au moins égales aux normes européennes : EN 89 pour les accumulateurs gaz et EN 26 pour les chauffe-bains à production instantanée.
Il est à noter que toutes ces dispositions ne résoudront en rien les déperditions thermiques liées au calcaire qui reste la principale cause de sur-consommation énergétique en eau chaude sanitaire et de la corrosion que le calcaire entraîne.
Pour les chauffe-eau électriques à accumulation installés ou remplacés, les pertes maximales Qpr exprimées en kWh par 24 heures au sens de la norme NF-EN 60 379 sont les suivantes :
Chauffe-eau de V inférieur à 75 litres :
0,147 4 + 0,071 9 V2/3 ;
Chauffe-eau horizontal de V supérieur ou égal à 75 litres :
0,75 + 0,008 V ;
Chauffe-eau vertical de V supérieur ou égal à 75 litres :
0,22 + 0,057 V 2/3.
V est la capacité de stockage du ballon en litres.
Ces dispositions peuvent ne pas s’appliquer pour les bâtiments achevés depuis – 15 ans par rapport à la date des travaux d’installation ou de remplacement de l’équipement.
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